Besichtigungs- und Betretungsrecht

Patrick Stöhrer da Costa

Zusammenfassung

Überblick

Immer wieder treten Situationen auf, in denen der Vermieter oder von ihm beauftragte andere Personen die Mietwohnung betreten müssen. Dem steht unter Umständen das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung und der damit einhergehende grundrechtliche Schutz entgegen. Daher ist das Betretungsrecht des Vermieters jeweils genau zu prüfen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Recht des Mieters an der Wohnung ist nach dem Grundgesetz in zweifacher Weise gesichert. Zum einen ist das Besitzrecht Eigentum i. S. v. Art. 14 Abs. 1 GG. Zum anderen besteht für die Wohnung auch der besondere Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG. Die genannten Grundrechte sind auch im Verhältnis der Parteien eines Mietverhältnisses zu beachten. Allerdings ist die Schutzwirkung der Grundrechte nicht lückenlos. Vielmehr steht dem Vermieter in besonderen Fällen die Befugnis zu, den Mieter in seinem Besitz zu stören. Man kann diese Rechte je nach der Art des Eingriffs in den Mietbesitz in Betretungs- und Besichtigungsrechte unterteilen.

Es ist in jedem Einzelfall zu entscheiden, wenn der Vermieter eine Besichtigung des Mietobjekts durchführen möchte.

1 Grundsätzliches

Schon das Grundgesetz geht von der Unverletzlichkeit der Wohnung aus. Dazu gehören selbstverständlich auch Mietwohnungen. Gleichzeitig muss hier aber beachtet werden, dass eine Mietwohnung immer noch im Eigentum des Vermieters steht und auch als Eigentümer genießt man bestimmte Rechte. Es treffen also 2 Grundsätze aufeinander.

Dem Vermieter wird es vor allem darum gehen, dass sein Eigentum, sprich die Mietwohnung, ordnungsgemäß erhalten bleibt. Im Rahmen der mietrechtlichen Regelungen ist er sogar dazu verpflichtet, den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Seine Aufgabe ist es daher auch, sich um etwaige Mängel zu kümmern.

Hierfür ist jedoch eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter erforderlich. Das heißt, es gibt grundsätzlich ein Recht des Vermieters, dass er sich auch einen persönlichen Eindruck davon verschaffen will, in welchem Zustand das Mietobjekt ist. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass in jedem Fall ein Recht zur Besichtigung besteht, denn hierfür wiegt der Schutz des Art. 13 GG (Schutz der Wohnung) zu schwer. Infolgedessen ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Es ist in jedem Einzelfall zu entscheiden, inwieweit dem Vermieter ein Recht auf eine Wohnungsbesichtigung zusteht. Einigkeit besteht jedoch darüber, dass der Vermieter einige Punkte beachten muss, wenn er eine Besichtigung des Mietobjekts durchführen möchte. Verlangt wird generell ein sog. konkreter Anlass. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass willkürlichen Besichtigungsanfragen nicht stattgegeben werden muss.

Zusammenfassend hat das Amtsgericht Coesfeld folgende Voraussetzungen für die Interessenabwägung, ob ein Besichtigungsrecht besteht, festgehalten^{^[1]}:

Es muss ein konkreter Anlass zum Betreten der Mieträume bestehen.
Die Ausübung des Besichtigungsrechts kann nur an Werktagen zur Tageszeit vorgenommen werden.
Es ist eine rechtzeitige Anzeige erforderlich.
Die Belange des Mieters sind zu berücksichtigen (Berufstätigkeit etc.).

In keinem Fall darf der Mieter mehr als nach den Umständen unvermeidlich beeinträchtigt werden. Es muss eine schonende Ausübung erfolgen.^{^[2]}

Konkreter Anlass der Wohnungsbesichtigung

Wie dargelegt, gilt zunächst einmal ein konkreter Anlass als Grundvoraussetzung für eine rechtliche Zulässigkeit einer Wohnungsbesichtigung. Daher ist es unzulässig, sich eine Generalermächtigung zum Betreten der Mieträume einräumen zu lassen. Auch vertraglich ist dies nicht zulässig. Es liegt dann ein Verstoß gegen Art. 13 GG vor, da der Mieter das Recht hat, in den Mieträumen grundsätzlich "in Ruhe gelassen zu werden".^{^[3]} Der Mieter muss es daher auch nicht dulden, wenn der Vermieter die Räume insgesamt untersuchen will, ohne dass dazu ein konkreter Anlass besteht.

Ob ein konkreter Anlass besteht, ist im Einzelfall festzustellen, wobei folgende Beispiele angegeben werden können:

Ablesung von Messgeräten in der Mietwohnung.
Zum Zwecke der Behebung von Fehlern des automatischen Überwachungssystems der Photovoltaikanlage^{^[4]}.
Untersuchung konkreter, auch durch den Mieter beanstandeter Mängel oder eines entsprechenden Mangelverdachts.
Überprüfung konkreter Vertragsverletzung, auch Zweckentfremdung, unerlaubte Tierhaltung, unerlaubte Untervermietung, mögliche Verwahrlosung der Mietsache.
Zweck der Begutachtung aufgrund der Planung von Modernisierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen.
Begutachtung mit Käuferinteressenten oder Maklern bei beabsichtigter Veräußerung der Mietwohnung oder des Mietshauses.

[1] AG Coesfeld, Urteil v. 15.10.2013, 4 C 210/13.

[2] AG Hamburg, Urteil v. 23.2.2006, 49 C 513/05, NZM 2007 S. 211.

[3] AG Coesfeld, Urteil v. 15.10.2013, 4 C 210/13.

[4] AG Coesfeld, a. a. O..