Besichtigungs- und Betretungsrecht / 2.1.2 Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der Mietwohnung

Duldungspflicht aus § 554 Abs. 1 BGB

Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden.^[1] Ist zur Vorbereitung einer solchen Maßnahme das Betreten der Wohnung erforderlich, so ist auch dies vom Mieter zu dulden.^[2] Gleiches gilt, wenn der Vermieter aus gegebenem Anlass prüfen will, ob ein Instandsetzungsbedarf besteht. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Mieter einen Mangel angezeigt hat. Es reichen aber auch sonstige Umstände aus, die ein Tätigwerden des Vermieters nahelegen.

Die Rechtsgrundlage für das Betretungsrecht folgt in einem solchen Fall aus § 554 Abs. 1 BGB. Aus der Pflicht zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen folgt ohne Weiteres die Pflicht zur Duldung des Betretens der Wohnung. Die oben dargelegten Grundsätze betreffend die Ankündigung und Ausübung des Betretungsrechts gelten auch hier.

Hinweis

Sonderfachleute erlaubt

Der Vermieter darf Sonderfachleute wie Architekten, Handwerker oder Rechtsanwälte beiziehen.^[3]

Soll die Wohnung durch einen Handwerker betreten werden, muss der Vermieter in der Ankündigung mitteilen, welches Unternehmen tätig werden soll. Der Vermieter oder der von ihm beauftragte Handwerker dürfen im Rahmen des Betretungsrechts alle Maßnahmen durchführen, die zur Vorbereitung der Mängelbeseitigung, ggf. auch zur Beweissicherung, erforderlich sind. In diesem Rahmen können auch Fotografien angefertigt werden^[4], allerdings nur von den Mängeln, nicht von den sonstigen Teilen der Wohnung.

Hinweis

Wohnungsbesichtigung als Ausnahme

Im Einzelfall kann das Betretungsrecht den Umfang einer Wohnungsbesichtigung annehmen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter zahlreiche Mängel anzeigt und zum Zweck der Mängelfeststellung und -bewertung alle Räume der Wohnung in Augenschein zu nehmen sind.

Von diesem Ausnahmefall abgesehen ist das Betretungsrecht räumlich auf die mangelhaften Teile der Mietsache beschränkt.

Aufwendungsersatz nach § 554 Abs. 4 BGB

Nach § 554 Abs. 4 BGB muss der Vermieter die Aufwendungen ersetzen, die dem Mieter anlässlich einer Instandhaltungsmaßnahme – wozu auch die vorbereitenden Maßnahmen zählen – entstanden sind. Aufwendungen in diesem Sinne sind freiwillige Vermögensopfer, die der Mieter erbringt, um dem Vermieter oder seinem Beauftragten das Betreten der Wohnung zu ermöglichen. Erleidet der Mieter einen Einkommensverlust, weil er sich anlässlich der Maßnahme in seiner Wohnung aufgehalten hat und deshalb keiner Erwerbstätigkeit nachgehen konnte, ist der Verdienstausfall zu ersetzen. Hat der Mieter einen Dritten gegen Entgelt mit der Überwachung der Wohnung beauftragt, so ist das dem Dritten gezahlte Entgelt als Aufwendung anzusehen.

Hinweis

Freizeit ist nicht zu erstatten

Die anlässlich der Maßnahme vertane Freizeit stellt keinen erstattungsfähigen Aufwand dar.^[5]

[1] § 554 Abs. 1 BGB.

[2] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 554 BGB Rn. 19; Kraemer, in Bub/Treier, Rn. III A 1126.

[3] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 BGB Rn. 159; Lammel, Mietrecht, § 535 BGB Rn. 198; Lützenkirchen, in Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 237.

[4] Lützenkirchen, in Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 237.

[5] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 554 BGB Rn. 310, 320; Maciejewski, MM 2001, S. 197 f..