Besichtigungs- und Betretungsrecht / 2.2 Besichtigungsrecht

Im Unterschied zum Betretungsrecht umfasst das Besichtigungsrecht in räumlicher Hinsicht die gesamte Wohnung. Eine spezielle gesetzliche Regelung über das Recht zur Besichtigung einer Wohnung besteht nicht.

Was muss der Mieter dulden

JA	NEIN
Fotografieren Bei schadhaften Stellen ist ein Fotografieren zum Zwecke der Beweissicherung zulässig[1]	Keine Duldungspflicht für ein Fotografieren durch den Vermieter in der Mietwohnung bei Verkaufsabsicht[2]
Protokollaufnahme Protokoll darf vom Vermieter schriftlich und auch durch ein Diktiergerät angefertigt werden
Teilnahme an der Wohnungsbesichtigung Vermieter kann eintreten und eine oder mehrere Personen zur Besichtigung mitbringen	Kein Vertreter oder Teilnehmer des Vermieters, die ungeeignet sind wegen Spannungen/Streitigkeiten aus der Vergangenheit, die die Besichtigung stören und nicht unerlässlich für den Besichtigungserfolg sind[3] Handwerker, bei denen der Vermieter sich weigert, die Namen der Handwerker vorher anzugeben[4]
Kaufinteressenten Vermieter kann auch fachkundige Personen, Architekten, Sachverständige, Handwerker mitbringen. Geeignete Vertreter auch anstelle des Vermieters, etwa Makler, Hausverwalter

Besichtigungsdauer

Bei einer Verkaufsbesichtigung sind 30 bis 45 Minuten üblich, auch im Viertelstundentakt.^[5] Dabei geht das Gericht davon aus, dass die Besichtigungszeit ausreichend bemessen ist, wenn den Berechtigten pro Zimmer eine Zeit von 5 Minuten zugebilligt wird.

Im Einzelnen hat die Rechtsprechung an folgenden Fallbeispielen ein Besichtigungsrecht des Vermieters bejaht:

Unmittelbar vor Beendigung der Mietzeit, zur Feststellung des Zustands der Mieträume, etwa um einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen vorzubereiten und durchzusetzen.

[1] AG Hannover, 22.8.2000, 561 C 03582/00.

[2] AG Frankfurt/M., NZM 1999 S. 121, nicht unumstritten.

[3] LG Frankfurt, 24.5.2002, 2/17 S 194/01.

[4] LG Berlin, MM 1995 S. 227

[5] LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.5.2002, 2/17 S 194/01.

2.2.1 Allgemeines Besichtigungs- und Kontrollrecht

Im Gesetz ist nicht ausdrücklich geregelt, ob dem Vermieter kraft Gesetzes ein Recht zur Besichtigung der Mietsache zusteht. Jedoch kann ein solches Recht aus § 241 Abs. 2 BGB als vertragsbegleitende Nebenpflicht abgeleitet werden.

Achtung

Mieter in seiner Wohnung grundsätzlich in Ruhe lassen

Dabei ist zu beachten, dass dem Mieter ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch zusteht, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden.^[1]

Die herrschende Ansicht leitet hieraus ab, dass dem Vermieter kein Recht zur regelmäßigen Wohnungsbesichtigung zusteht. Dies hat der BGH bestätigt.^[2] Danach hat der Mieter eine Wohnungsbesichtigung nur dann zu dulden, wenn es

1. einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z. B. aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann und
2. der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig angekündigt hat.

Wichtig

Anlass muss vorliegen

Deshalb setzt eine Wohnungsbesichtigung stets einen besonderen Anlass voraus.

[1] BVerfG, Beschluss v. 16.1.2004, 1 BvR 2285/03, NZM 2004 S. 186 = WuM 2004 S. 80.

[2] BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13.

2.2.2 Kontrollrecht aus besonderem Anlass

Vernachlässigung der Mietsache, Feststellungen durch Sachverständige, Sicherung des Pfandrechts

Ein besonderer Anlass liegt vor, wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt.

Praxis-Beispiel

Konkrete Anhaltspunkte

Hiervon ist auszugehen, wenn wegen eines muffigen Geruchs ein Verdacht auf Schimmelbildung entsteht oder wenn Feuchtigkeitserscheinungen in der Nachbarwohnung den Schluss nahelegen, dass in der Wohnung des Mieters eine Wasserleitung undicht sein könnte.

Die Ankündigung kann hier kurzfristig erfolgen. Der Mieter muss auf die Belange des Vermieters Rücksicht nehmen; insbesondere muss er dem Umstand Rechnung tragen, dass die Besichtigung eilbedürftig ist.

Ebenso besteht ein Besichtigungsrecht, wenn der Vermieter Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten^[1] plant und zu diesem Zweck die Räume betreten muss.

Hinweis

Fachpersonal zugelassen

In diesen Fällen kann der Vermieter auch fachkundige Personen (Architekten, Sachverständige, Handwerker) mitbringen.^[2]

Weiterhin kann ein Besichtigungsrecht unmittelbar vor Beendigung der Mietzeit gegeben sein. In einem solchen Fall hat der Vermieter ein Interesse an der Feststellung des Zustands der Mieträume, etwa um seinen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen vorzubereiten und durchzusetzen.

Außerdem wird man dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zubilligen müssen, wenn er einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zum Zweck der Mieterhöhung^[3] beauftragt hat und der Sachverständige eine Besichtigung für erforderlich hält.^[4] Eine solche Besichtigung ist nur im Ausnahmefall entbehrlich, insbesondere dann, wenn in dem Gebäude eine leer stehende baugleiche Wohnung vorhanden ist.^[5] Der Vermieter kann den Sachverständigen zur Besichtigung ermächtigen.

Die gleichen Grundsätze gelten, wenn ein Sachverständiger die Wohnung zur Vorbereitung einer Abgeschlossenheitsbeschei...