Besichtigungs- und Betretungsrecht / 4.4 Exkurs: Besichtigung in Zeiten von Corona

Während der Corona-Einschränkungen oder auch allgemein zukünftigen Pandemie-Einschränkungen stellt sich die Frage, welche Besichtigungsmöglichkeiten für den Vermieter oder auch einen Makler bei einem möglichen Verkauf noch bestehen.

Grundsätzlich hat die Rechtsprechung inzwischen klargestellt, dass Wohnungsbesichtigungen grundsätzlich stattfinden dürfen, wenn

• sie unbedingt notwendig sind;
• alle geltenden Regeln eingehalten werden;
• strenge Hygienemaßnahmen getroffen werden.

Dies deshalb, weil es sonst einem Eigentümer unmöglich gemacht werden würde, sein Eigentum zu veräußern und das wäre dann ein Eingriff in sein grundgesetzlich geschütztes Eigentumsrecht. Welche Regeln tatsächlich eingehalten werden müssen, ist je nach Inzidenz in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich.

In Landkreisen mit Inzidenzwerten über 200 wird der Bewegungsradius auf 15 km um den Wohnort begrenzt. Eine Wohnungsbesichtigung stellt keinen zutreffenden Grund dar, um sich weiter von seinem Wohnort zu entfernen.

Unproblematisch ist ein Umzug innerhalb einer Stadt, denn die 15 km-Grenze gilt nur bei Verlassen eines Landkreises.

Ansonsten können persönliche Besichtigungstermine vermieden werden, indem Fotos, 360 Grad-Rundgänge und Videos zur Verfügung gestellt werden. Dies geht natürlich nur bei Leerstand des Objekts oder bei einem bewohnten Objekt mit ausdrücklicher Zustimmung der Mieter.

Insoweit sollte mit den aktuellen Mietern vorab besprochen werden, welches Vorgehen für beide Seiten akzeptabel ist. Neben der Einhaltung der Hygienevorschriften, Desinfizieren der Hände, Mindestabstand von 1,5 m, kein Berühren von Flächen sollte vor allem darauf geachtet werden, dass nicht mehr als ein Interessent das Objekt besichtigt. Des Weiteren sollte kein Austausch von Dokumenten erfolgen, sondern diese sollten etwaigen Interessenten digital übermittelt werden. Außerdem sind natürlich entsprechende Schutzmasken zu tragen.

Das AG München^[1] hat sich im Frühjahr 2020 mit der Frage auseinandergesetzt, ob es trotz der Einschränkungen der Corona-Pandemie für den Verwalter/Vermieter und entsprechende Handwerker zumindest dann ein Betretungsrecht gibt, wenn dringend notwendige Reparaturen (hier: Wassereintritt in die darunter liegende Wohnung) fachgerecht ausgeführt werden müssen. Der Mieter hatte den Zutritt unter Hinweis auf die Corona-Pandemie und eine entsprechende Gesundheitsgefährdung abgelehnt. Das Gericht hat eine Duldungspflicht des Mieters trotz der gegenwärtigen Pandemie bejaht. Mit Maßnahmen, die dringend notwendig sind, um Schaden an Leib, Leben, Gesundheit oder auch der Bausubstanz zu verhindern, könne nicht zugewartet werden, bis sich die gegenwärtige Lage bessert.

Auch hier hat das Gericht aber deutlich gemacht, dass alle Beteiligten, insbesondere die Handwerker, durch Schutzvorkehrungen beim Betreten der Wohnung und der Ausführung der Arbeiten der besonderen Situation Rechnung tragen müssen.

[1] AG München, Beschluss v. 25.3.2020, 483 C 4847/20 EVWEG