Eigener Anspruch des neuen Verwalters?
Häufig gestaltet es sich schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, so ist der übernehmende Verwalter jedoch nicht berechtigt, den Herausgabeanspruch in eigenem Namen geltend zu machen. Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1]
Herausgabebefugnis an neuen Verwalter vorsorglich beschließen
Man wird zwar sicher davon ausgehen können, dass der neue Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Herausgabeansprüchen auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Nach diesseitiger Auffassung folgt dies bereits unmittelbar aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Maßnahme untergeordneter Bedeutung, jedenfalls werden in aller Regel aber die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (Nachteilsabwendung) erfüllt sein. Um jeglichen Unwägbarkeiten zu trotzen, sollten die Wohnungseigentümer bereits bei Bestellung des neuen Verwalters einen entsprechenden Beschluss fassen. Des Weiteren empfiehlt es sich, die vom früheren Verwalter herauszugebenden Verwaltungsunterlagen so exakt wie möglich in der Klageschrift zu bezeichnen.
Musterbeschluss: Ermächtigung des Verwalters zur Durchsetzung des Unterlagenherausgabeanspruchs gegen Vorverwaltung
TOP XX: Ermächtigung der neuen Verwaltung zur Anspruchsverfolgung hinsichtlich der Unterlagenherausgabe durch Vorverwaltung
Die zur Verwalterin der Eigentümergemeinschaft bestellte Firma ________ wird ermächtigt, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlichenfalls die Übergabe der Verwaltungsunterlagen gegen die Vorverwalterin, Firma ________ , notfalls gerichtlich geltend zu machen. Die neubestellte Verwalterin ist insoweit zur Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung des Herausgabeanspruchs ermächtigt. Die Finanzierung des Rechtsanwalts und eines ggf. erforderlich werdenden gerichtlichen Verfahrens erfolgt aus den laufenden Hausgeldern. Die Kostenverteilung erfolgt nach dem für die Verteilung der Verwaltungskosten geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Objekten.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Einstweilige Verfügung
Die Mühlen der Justiz mahlen häufig langsam – so auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. Da der übernehmende Verwalter sein Amt nur mit den Verwaltungsunterlagen vertragsgerecht und gesetzeskonform ausfüllen kann, empfiehlt es sich, im Ernst- bzw. Streitfall einen Antrag auf einstweilige Verfügung gemäß §§ 935 ff. ZPO zu stellen. Danach ist der frühere Verwalter zur sofortigen Aushändigung bzw. Übergabe verpflichtet.
Vorsichtshalber lediglich Übergabe von Kopien beantragen
Um dem Einwand der Vorwegnahme der Hauptsache entgegenzuwirken, sollte lediglich die Übergabe von Kopien der Verwaltungsunterlagen beantragt werden. Da der Vorverwalter auch zur Übergabe von digitalen Verwalterunterlagen verpflichtet ist, sollte dies im Antrag entsprechend berücksichtigt werden.
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