Bestellung eines gerichtlichen Notverwalters in kleiner zerstrittener Gemeinschaft

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, § 26 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Einer von zwei Eigentümern hatte mit seinem Mehrheits-Stimmrecht einen ihm bekannten Dipl.-Ing. nach nur kurzfristiger "Präsentation" zum Verwalter bestellt; der maßgebliche Verwaltervertrag gelangte erst nach durchgeführter Abstimmung über den neuen Verwalter dem anderen Eigentümer zur Kenntnis.

Eine solche Bestellung war nach Meinung des Landgerichts für ungültig zu erklären, da sie nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG entsprochen habe. Jedenfalls im hier vorliegenden Fall wäre es für die Wahlentscheidung jedes Eigentümers geboten gewesen, Informationen über den Gegenkandidaten rechtzeitig vor der Abstimmung auch der anderen Eigentümerseite zur Kenntnis und Prüfung zu geben. Auch in persönlicher Hinsicht entspreche der gewählte Kandidat nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung, da er - wie die Beweisaufnahme ergeben habe - nicht über die Voraussetzungen verfüge, diese Gemeinschaft zu verwalten. Angesichts der tiefgehenden Zerstrittenheit bedürfe es im vorliegenden Fall nicht eines Verwalters, der die technische Seite einer Verwaltung optimal durchführen könne, sondern eines solchen, der über fundierte Kenntnisse im Wohnungseigentumsrecht und über praktische Erfahrungen in der Verwaltung verfüge. Im vorliegenden Fall sei auch die notwendige Neutralität des Verwalters nicht hinreichend gewahrt, so dass die erforderliche Distanz zu beiden Eigentümergruppen nicht gegeben sei.

2. Da ein gültig gewählter Verwalter fehle und bei den verhärteten Positionen eine rechtmäßige Wahl auch nicht alsbald zu erwarten sei, wurde ein Rechtsanwalt zum Notverwalter bestellt (über § 26 Abs. 3 WEG und § 21 Abs. 4 WEG). In Übereinstimmung mit der Kammer habe das AG zu Recht die erforderliche sachliche und persönliche Qualifikation des bestellten Rechtsanwaltes zur Verwaltung dieser WEG bejaht, wobei sich in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer diese Einschätzung als richtig herausgestellt und erhärtet habe. Auch der vorgelegte Verwaltervertragsentwurf könnte bis auf wenige Ausnahmen gerichtlich bestätigt werden (auch hinsichtlich festgelegter Vergütungsregelung und externer Vergütungsverteilung). Da allerdings im Vertrag kein Amtszeit-Endtermin enthalten sei, habe die Kammer die Notverwalterbestellung auf knapp drei Jahre (von Febr. 1993 bis Jahresende 1995) festgelegt, also nicht nur für eine Bestellungszeit bis zur nächsten Eigentümerversammlung, da in so kurzer Frist ein gerichtlich eingesetzter Verwalter seine Aufgabe, als neutrale Instanz zu einer Befriedung der Gemeinschaft beizutragen, nicht wirkungsvoll erfüllen könne. Andererseits habe das Gericht aber auch im Hinblick darauf, dass die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung grundsätzlich ein allzuständiges Willensbildungsorgan besitze, Bedenken, sofort die gesetzliche Höchstdauer von fünf Jahren als Bestellungszeitraum für den eingesetzten Notverwalter vorzusehen. Zum vorgelegten Vertrag müsse auch die Vertretungsbefugnis des Verwalters in Passivprozessen (insbesondere Beschlussanfechtungsverfahren) aufgrund hier nur gegebener Zweigliedrigkeit der Gemeinschaft eingeschränkt werden, d. h. vorliegend entfallen.

3. Gerichtskostenbelastung des Antragsgegners und Erstattungspflicht außergerichtlicher Kosten i. H. v. 2/3 im Beschwerdeverfahren bei Beschwerdewert von DM 6.000,- (entsprechend Geschäftswertansatz des Amtsgerichts).

Link zur Entscheidung

( LG Stuttgart, Beschluss vom 17.08.1993, 2 T 490/93- rechtskräftig -)

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