Bestimmtheitsanforderungen an einen Beschluss (hier: über aufwendige Sanierungen an gemeinschaftlichen Bauteilen einer Mehrhausanlage)

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG

Kommentar

1. Ein Eigentümerbeschluss ist nur dann für ungültig zu erklären, wenn ihm die zur rechtlichen Beachtlichkeit erforderliche Bestimmtheit fehlt. Wird in dem Eigentümerbeschluss auf ein Ereignis oder einen Gegenstand Bezug genommen, so muss dieser mit genügender Bestimmtheit feststellbar sein.

2. Die Gemeinschaft hatte hier einen Mehrheitsbeschluss gefasst, Dach, Außenverputz und Fenster der sechs Häuser dieser Gemeinschaft zu sanieren, und zwar nach Maßgabe der Feststellungen eines verwalterseits beauftragten Ingenieurbüros (bei Kostenschätzung in überarbeiteter Form zuletzt i. H. von über DM 3 Mio.). Beschlossen wurde, die Sanierung des Anwesens nach dem technischen Konzept des Ingenieurs Sch. durchzuführen; dieser Antrag wurde dann nochmals durch Mehrheitsbeschluss in einer Versammlung einige Wochen später bestätigt.

Die Anfechtung des letzten Beschlusses wurde in allen drei Instanzen zurückgewiesen. Nicht entschieden werden müsse, ob das Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler hin, überprüfen könne (so BayObLG) oder ob ihm eine eigene unbeschränkte Auslegung möglich sei (so OLG Stuttgart), da hier die Auslegung des Landgerichts in Richtung der Gültigkeit des Beschlusses auch bei einer unbeschränkten Überprüfung nicht zu beanstanden sei.

Wird in einem Eigentümerbeschluss auf ein bestimmtes Ereignis oder einen bestimmten Gegenstand (wie hier das technische Sanierungskonzept des Ingenieurs Sch.) Bezug genommen, so muss der Beschluss mit genügender Bestimmtheit feststellbar sein; dies ist hier zu bejahen, da die Eigentümer bei ihrer Beschlussfassung nur auf das ihnen vorliegende und somit bei der Abstimmung bekannte Sanierungskonzept Bezug genommen haben. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor und es würde auch jeglicher Lebenserfahrung widersprechen, dass die Wohnungseigentümer über ein Sanierungskonzept Beschluss gefasst hätten, dessen Einzelheiten sie nicht kennen.

Abstimmen durften zu diesen Sanierungsfragen gemeinschaftlicher Bauteile der Gesamtanlage auch alle Eigentümer der Gemeinschaft (keine Gruppenstimmrechtsberechtigungen).

Im Beschluss ging es auch nur darum, welche Sanierungsarbeiten erforderlich seien; demgegenüber sei es nicht Gegenstand der Beschlussfassung gewesen, was die Sanierung kosten dürfe und ob die vom Ingenieur vorgenommene Kostenschätzung nicht überschritten werden sollte. Die Kostenschätzung sollte hier den Wohnungseigentümern lediglich eine Orientierungshilfe geben. Die Veranlassung zu einer - mit erheblichen Kosten verbundenen - Überprüfung der Kostenschätzung durch einen Sachverständigen hätte nur dann bestanden, wenn ersichtlich oder vorgetragen worden wäre, dass die vom Ingenieur Sch. angenommenen Aufmaße offenkundig oder jedenfalls mit großer Wahrscheinlichkeit nicht zutreffen könnten, was vorliegend aber nicht der Fall gewesen sei.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei reduziertem Geschäftswert in Höhe von DM 1 Mio.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 24.06.1993, 2Z BR 28/93)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer