Beteiligung des Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten

Leitsatz

Der Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs auch auf dem Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen. Dass der ihn kaum wird nutzen wollen, ändert an dem Anspruch nichts.

Sachverhalt

Geklagt hatten Mieter im Erdgeschoss einer Seniorenanlage. Zu dem Mietobjekt gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Der zwischen den Parteien geschlossene Formularmietvertrag sieht vor, dass Betriebskosten i. S. des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, u. a. die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Vermieter von den Mietern mit einer Nebenkostennachforderung einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141 EUR für Betriebskosten des Aufzugs. Anders als eine der Vorinstanzen gaben die BGH-Richter dem Vermieter Recht.

Mietvertragsparteien können nach § 556 Abs. 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Dies kann auch formularvertraglich mit einem Erdgeschossmieter vereinbart werden, ohne mangels konkretem Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam zu sein (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zwar könne beim preisgebundenen Wohnraum Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausgenommen werden. Der BGH hat es aber abgelehnt, diese Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt.

Maßgeblich sei, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweiche. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege), würden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es würden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.09.2006, VIII ZR 103/06.