BETRIEBSKOSTEN - Aufzugskosten auch auf Erdgeschossmieter umlegbar?

Leitsatz

Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen, auch wenn zu dem Mietobjekt kein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder Dachboden gehört

Fakten:

Nach dem Formularmietvertrag war auch d er Mieter der Erdgeschosswohnung zur Zahlung von Betriebskosten für den Aufzug verpflichtet. Ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder Dachboden gehörte nicht zum Mietobjekt. Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter einer Erdgeschosswohnung hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbesondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Dem steht nicht entgegen, dass der Vermieter die Aufzugskosten nach der Wohnfläche umgelegt hat, ohne die Beklagten davon auszunehmen, obwohl ihnen der Fahrstuhl keinen objektiven Gebrauchsvorteil gewährt. Betriebskosten sind nach dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften - nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Der Mieter des Erdgeschosses wird hier durch die formularmäßige Vereinbarung auch nicht unangemessen benachteiligt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06

Fazit:

Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 zwar, dass Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage von Aufzugskosten ausgenommen werden kann. Diese Wertung wurde auch von Gerichten vielfach auf preisfreien Wohnraum übertragen. Der BGH lehnt diese Übertragung ab und stellt dabei auf Praktikabilitätserwägungen und die Nachvollziehbarkeit ab. Es ist fragwürdig, ob die weitverbreitete Praxis, Erdgeschossmieter von der Umlage der Aufzugskosten zumindest dann auszunehmen, wenn mit dem Aufzug weder der Keller noch das Dachgeschoss erreicht werden kann, in dieser Weise infrage gestellt werden sollte. Es mangelt insoweit an der Nachvollziehbarkeit für den Erdgeschossmieter, der den Mietwert der Wohnung häufig durch erhöhte Einbruchgefahr sowie erhöhte Einblick- und Geräuschbelästigungen und geminderten Lichteinfall eingeschränkt sieht.