Leitsatz
a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.
b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.
c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn besondere Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.
(amtliche Leitsätze des BGH)
Normenkette
BGB § 556 Abs. 3 S. 1; ZPO § 138 Abs. 2
Kommentar
In dem zur Entscheidung stehenden Fall hat der Vermieter den Mieter einer Wohnung auf Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung in Anspruch genommen. Der BGH hatte sich mit folgenden Problemen zu befassen:
1. Abrechnung nach dem Abflussprinzip
Der Vermieter hat die sog. kalten Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) nach dem Abflussprinzip erfasst und abgerechnet. Gegenstand einer solchen Abrechnung sind die Zahlungen, die der Vermieter im Wirtschaftsjahr getätigt hat, ohne dass es darauf ankommt, wann die betreffende Leistung erbracht worden ist. Hierzu hat der BGH in einem Urteil vom gleichen Tag (VIII ZR 49/07) entschieden, dass der Vermieter die Kosten der Versorgungsunternehmen nach dem Abflussprinzip abrechnen kann.
Der nun vorliegenden Entscheidung ist zu entnehmen, dass diese Abrechnungsmethode bei allen "kalten" Betriebskosten zulässig ist.
2. Hauswartkosten
Betrifft die Arbeit des Hauswarts eine Maßnahme der Instandhaltung, Instandsetzung oder der Verwaltung, so gehören die hierauf entfallenden Kosten nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Demgemäß ist der Vermieter verpflichtet, die nicht umlagefähigen Teile aus der Gesamtvergütung herauszurechnen. In dem Urteil vom 14.2.2007 (VIII ZR 1/06) hat der BGH entschieden, dass es nicht genügt, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung lediglich die bereinigten Kosten ergeben. Vielmehr sind die Gesamtkosten und die herausgerechneten Teile anzugeben. Anderenfalls leidet die Abrechnung an einem formellen Mangel.
In dem hier zur Entscheidung stehenden Fall hatte der Vermieter von den Gesamtkosten einen pauschalen Abzug von 10 % vorgenommen. Der Mieter hat bestritten, dass hierdurch alle nicht umlagefähigen Leistungen des Hauswarts erfasst werden. Der Vermieter hat die Höhe des Abzugs gleichwohl nicht konkretisiert.
Dies ist fehlerhaft: Der vom Vermieter vorzunehmende Abzug richtet sich nach dem tatsächlichen Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Hauswartsvertrag kann lediglich als Indiz für den Umfang dieser Arbeiten verwertet werden. Der Vermieter ist zwar nicht gehindert, den Abzug in der Abrechnung in Form eines pauschalen Betrags anzugeben. Bestreitet der Mieter jedoch die Richtigkeit des Abzugs, so muss der Vermieter die pauschale Angabe konkretisieren und darlegen, wie sich der Abzugsbetrag zusammensetzt. Unterbleibt dies, hat der Vermieter die ihm obliegende Darlegungslast nicht erfüllt.
Ein einfaches Bestreiten (Erklärung mit Nichtwissen) genügt. Der Mieter ist nicht gehalten, im Rahmen seines Rechts zur Belegeinsicht anhand von Stundenzetteln oder dergleichen den Umfang der abzuziehenden Kosten zu ermitteln.
3. Stromkosten für die Heizung
Zu den Kosten der zentralen Heizungsanlage gehören u. a. die Kosten des Betriebsstroms (§ 2 Nr. 4a BetrKV). Da die Heizkosten zwingend verbrauchsabhängig abzurechnen sind (§§ 2, 4 HeizKV), können die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung nicht unter § 2 Nr. 11 BetrKV (Kosten der Beleuchtung) erfasst und abgerechnet werden.
In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurden die Kosten für den Betriebsstrom nicht durch einen Zwischenzähler erfasst. Der Vermieter hat deshalb die Position "Allgemeinstrom" um 5 % gekürzt und diesen Betrag den Heizkosten zugeschlagen. Der Mieter hat bestritten, dass der Schätzwert zutrifft. Der Vermieter hat die Höhe des Schätzwerts gleichwohl nicht konkretisiert.
Auch dies erachtet der BGH für fehlerhaft: Ist ein Zwischenzähler vorhanden, sind die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung entsprechend dem gemessenen Verbrauch anzusetzen. Fehlt ein Zwischenzähler, ist eine Schätzung zulässig. Bestreitet der Mieter den Schätzwert, so muss der Vermieter die Grundlagen der Schätzung offenlegen. Unterbleibt dies, hat der Vermieter die ihm obliegende Darlegungslast nicht erfüllt.
Für das Bestreiten des Mieters reicht auch hier ein einfaches Bestreiten aus.
4. Umlageschlüssel
Nach § 556a Abs. 1 BGB sind die Betriebskosten mangels einer abweichenden Vereinbarung nach dem Ant...