Betriebskosten auch bei dinglichem Wohnrecht umzulegen

Leitsatz

Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3

Kommentar

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses räumte seiner Mutter ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsrecht an einer der Wohnungen des Hauses ein. Schuldrechtlich war vereinbart, dass sich die Wohnberechtigte an den Betriebskosten beteiligen sollte. Für das Kalenderjahr 2006 erstellte der Eigentümer im November 2007 eine Betriebskostenabrechnung, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von ca. 1.080 EUR schloss. Aus der Abrechnung war allerdings nicht ersichtlich, nach welchem Verteilerschlüssel die Betriebskosten verteilt werden. Die Wohnberechtigte hat deshalb die Abrechnung unter Vorbehalt bezahlt. Nachdem der Eigentümer auch keine Abrechnungsbelege vorgelegt hat, nimmt sie den Eigentümer nunmehr auf Rückzahlung dieses Betrags in Anspruch.

Bei einem Wohnraummietverhältnis muss der Vermieter über die Betriebskosten innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Eine formell wirksame Abrechnung setzt dabei unter anderem die Angabe des Verteilerschlüssels voraus (BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008 S. 2258; BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, NJW 2009 S. 283). Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird der Nachzahlungsbetrag nicht fällig. Hat der Mieter gleichwohl unter Vorbehalt gezahlt, so kann er diese Zahlung nach § 812 BGB zurückverlangen.

Die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB gelten allerdings nur für die Wohnungsmiete, nicht für das dingliche Wohnrecht. Dies führt zu der Frage, ob diese Vorschriften entsprechend anzuwenden sind, wenn der Eigentümer mit dem Wohnberechtigten schuldrechtlich eine Beteiligung an den Betriebskosten vereinbart hat. Dies wird vom Gericht bejaht. Die entsprechende Anwendung folgt aus der Erwägung, dass das Gesetz insoweit eine planwidrige Lücke aufweist; diese Lücke kann durch den Rückgriff auf § 556 Abs. 3 BGB geschlossen werden, weil die schuldrechtliche Vereinbarung über die Betriebskosten mit der mietrechtlichen Betriebskostenumlage vergleichbar ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.09.2009, V ZR 36/09, NJW 2009 S. 3644