Leitsatz
1. Zur Geltendmachung von Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht.
(Amtlicher Leitsatz des BGH)
2. Abweichungen vom Vorjahresergebnis spielen auch beim preisgebundenen Wohnraum für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung keine Rolle; maßgeblich ist allein, ob die einzelne Abrechnung für sich betrachtet den Anforderungen des § 259 BGB genügt.
3. Die Kosten für die regelmäßige Beseitigung von Sperrmüll zählen zu den Betriebskosten. Es spielt keine Rolle, ob der Sperrmüll vertragsgemäß oder vertragswidrig abgelagert wird. Unbeachtlich ist auch, ob die Ablagerung durch die Mieter oder durch rechtswidrig handelnde Dritte erfolgt.
4. Hat der Vermieter mit dem Hauswart 2 Verträge abgeschlossen, nämlich einen Vertrag über die in einem Leistungsverzeichnis aufgeführten umlagefähigen Hauswartsarbeiten (Hauswartsvertrag) und einen weiteren Vertrag über die nicht umlagefähigen Tätigkeiten, so genügt es für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, wenn die aufgrund des Hauswartsvertrags entstandenen Kosten in die Abrechnung eingestellt werden.
(Leitsätze der Redaktion)
Normenkette
NMV § 20 Abs. 1 Satz 3 1970; II. BV § 27 Anl. 3
Kommentar
Die Entscheidung behandelt mehrere Probleme aus dem Bereich der Umlage von Betriebskosten bei einer preisgebundenen Wohnung.
1. Anforderungen an die Umlagevereinbarung
Der Formularvertrag enthält hinsichtlich der Umlage der Betriebskosten in § 3 folgende Klausel:
Neben der Miete für den Wohnraum ... werden Betriebs- und Heizkosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung umgelegt und hierfür monatliche Vorauszahlungen erhoben (die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV sind als Anlage beigefügt):
als Vorauszahlung: 250 DM
Heizkosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV
als Vorauszahlung: 110 DM
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 schloss mit einer Nachzahlung in Höhe von 538,79 EUR. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Betriebskosten durch die Klausel in § 3 des Mietvertrags wirksam auf den Mieter umgelegt wurden.
Beim preisgebundenen Wohnraum ist hinsichtlich der Umlage der Betriebskosten die Regelung in § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV zu beachten. Danach sind die Betriebskosten "nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben". Die bislang herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur folgert hieraus, dass der Vermieter die voraussichtlichen Kosten für jede Betriebskostenart gesondert mitteilen muss (OLG Oldenburg, Beschluss v. 14.3.1997, 5 UH 1/97, NJW-RR 1998 S. 12, 13; LG Mannheim, Urteil v. 20.10.1993, 4 S 89/93, WuM 1994 S. 693, 694; Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 41; LG Hamburg, Urteil v. 16.12.2004, 307 S 128/04, ZMR 2005 S. 620, 621; LG Berlin, Urteil v. 23.4.2007, 62 S 28/07, GE 2007 S. 913, 915; Sternel, Mietrecht aktuell (2009), Rn. V 130; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 556 BGB Rn. 10; a. A.: Lützenkirchen, NZM 2008, S. 630, 631). Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Danach genügt es, wenn "der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird."
In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurden die Betriebskosten durch die Vorauszahlungen nur zu ca. 3/4 gedeckt. Dies führt zu der Frage, wie sich die Vereinbarung unzureichender Vorauszahlungen auf die Wirksamkeit der Umlagevereinbarung auswirkt. Für den frei finanzierten Wohnraum hat der BGH entschieden, dass sich dieser Umstand weder auf die Umlagevereinbarung noch auf das Abrechnungsergebnis auswirkt (BGH, Urteil v. 11.2.2004, VIII ZR 195/03, NJW 2004 S. 1102). Allerdings besteht dort keine gesetzlich geregelte Informationspflicht. Bei preisgebundenem Wohnraum ist dies anders.
Hinweis:
Der BGH hat zu diesem Problem allerdings nicht Stellung genommen.
2. Erläuterungspflicht bei Kostensteigerung
Im vorliegenden Fall gab es bei verschiedenen Betriebskostenpositionen erhebliche Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr. Für den frei finanzierten Wohnraum hat der BGH entschieden, dass Abweichungen vom Vorjahresergebnis für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung keine Rolle spielen; maßgeblich ist allein, ob die einzelne Abrechnung für sich betrachtet den Anforderungen des § 259 BGB entspricht (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07, NJW 2008 S. 2260).
Für den preisgebundenen Wohnraum ist in §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geregelt, dass die Erhöhung (von Betriebskosten) "berechnet und erläutert" wird. Der BGH führt hierzu aus, dass dieses Erfordernis durch eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung erfüllt wird.
3. Kosten v...