Betriebskosten – Definition und Umlage auf den Mieter / 2 Umlage auf den Mieter

Vereinbarung im Mietvertrag

Achtung

Vertragliche Vereinbarung notwendig

Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB).

Hinweis

CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe beteiligen nach § 5 CO2KostAufG. Das Gebäude/die Wohnung muss innerhalb des 10-Stufen-Modells klassifiziert werden, um den Anteil der Beteiligung berechnen zu können. Klauseln, wonach der Mieter mehr als den auf ihn entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten zu tragen hat, sind in Mietverträgen über Wohnraum unwirksam.

Überblick über die Aufteilung des CO2-Preises

Infographic

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder einer ausdrücklichen Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.^[1]

Dies gilt auch dann, wenn in einem Formularmietvertrag sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und die Betriebskosten nicht näher bezeichnet sind, da es in beiden Varianten um den Inhalt einer Vereinbarung geht, mit der die Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden, insbesondere um die von der Vereinbarung erfassten Betriebskosten. Im Zweifel ist dann allerdings nur eine nicht abrechenbare Pauschale geschuldet.^[2]

Diese Grundsätze gelten auch für gewerbliche Mietverhältnisse, d. h. auch für individualvertragliche Betriebskostenvereinbarungen in Geschäftsraummietverträgen. Strittig war dies, weil § 556 Abs. 1 BGB seinem Wortlaut nach nur für die Wohnraummiete gilt. Nach Auffassung des BGH erfasst jedoch der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB i. V. m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten, sofern sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es daher auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit und Transparenz.^[3]

Die Formulierung "Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstands zusammenhängen, trägt die Mieterin ..." genügt diesen Anforderungen dagegen nicht.^[4]

Fehlende Vereinbarung

Fehlt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und können nicht zusätzlich verlangt werden.

Ein Rechtsanspruch auf nachträgliche Änderung des Mietvertrags bzw. Abschluss entsprechender Vereinbarungen besteht grundsätzlich nicht. Nur im Ausnahmefall kann sich ein Umlagerecht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, wenn z. B. dem Vermieter nach Vertragsabschluss Betriebskosten aufgrund von baulichen Änderungen durch den Mieter entstehen.^[5]

Hinweis

Neu entstandene Betriebskosten

Neue, d. h. nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Betriebskosten (z. B. Prämien einer nachträglich abgeschlossenen Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude) bzw. neu eingeführte öffentliche Abgaben können anteilig auf die Miete umgelegt werden. Voraussetzung ist eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung.

Praxis-Beispiel

Formulierung einer Öffnungsklausel

Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.

Eine solche Klausel ist wirksam, da dem Mieter durch den Wortlaut klar und verständlich aufgezeigt wird, dass er mit neu hinzutretenden Betriebskosten rechnen muss. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass der Mieter erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu eingeführten Betriebskosten bzw. den neuen öffentlichen Abgaben Kenntnis erlangt. Auch die Bezugnahme der Klausel auf die gesetzlichen Vorschriften ist zulässig, da durch die Bezugnahme gerade verhindert wird, dass grundsätzlich nicht umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Praxis-Beispiel

Neu abgeschlossene Versicherung oder Zentral- statt Ofenheizung

1. Die Kosten für erstmals abgeschlossene Versicherungen sind neue Betriebskosten, wobei es nicht darauf ankommt, dass bei Abschluss des Mietvertrags bereits das (versicherte Schadens-)Risiko vorhanden gewesen ist.
2. Nach der Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung hat der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten jedenfalls dann zu tragen, wenn er im Mietvertrag die Kosten der Beheizung der Öfen...