3.1 Öffentliche Lasten des Grundstücks, § 2 Nr. 1 BetrKV
§ 2 Nr. 1 BetrKV
Zitat
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer
3.1.1 Grundsteuer
Zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks gehört namentlich die Grundsteuer, die in voller Höhe angesetzt werden kann.
Grundsteuernachforderungen
Auch Grundsteuernachforderungen für zurückliegende Jahre gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, obwohl es sich in diesen Fällen nicht um eine laufende, sondern um eine einmalige Zahlung handelt.[1]
Rückwirkend neu festgesetzte Grundsteuer
Wird die Grundsteuer nachträglich neu festgesetzt und ist das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet, kann der Vermieter die Nachzahlung dennoch vom ehemaligen Mieter verlangen, denn eine verspätete Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlung hat der Vermieter in diesem Fall nicht zu vertreten, da sie nicht in seinen Einflussbereich fällt.[2]
Gemischt genutzte Mietgrundstücke
Bei gemischt genutzten Grundstücken muss die Abrechnung der Grundsteuer nach den für den Grundsteuermessbetrag maßgeblichen Jahresrohmieten berechnet und verteilt werden.[3]. Das bedeutet, dass in den Fällen, in denen neben grundsteuerbegünstigtem Wohnraum auch Geschäftsraum oder nichtbegünstigter Wohnraum vermietet wird, auf die Wohnungen nur der Grundsteueranteil umgelegt werden darf, der auf sie entfällt.
3.1.2 Feuerstättenbescheid
Die Kosten des Feuerstättenbescheids zählen zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Die Feuerstättenschau, auf die ein Feuerstättenbescheid ergeht, ist als hoheitliche Aufgabe zu qualifizieren und erfüllt deshalb den Tatbestand der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.[1]
3.1.3 Grunderwerbsteuer
Nicht umlagefähig ist die Grunderwerbsteuer, da diese nicht laufend und nicht im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes entsteht; es handelt sich vielmehr um Kosten des Grunderwerbs.
3.1.4 Sonstige Steuern
Personen- und Realsteuern des Vermieters, wie z. B. Einkommen-, Erbschaft- und Schenkungsteuer bzw. Gewerbesteuer, zählen nicht zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks. Das gilt auch dann, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört.
3.2 Kosten der Wasserversorgung, § 2 Nr. 2 BetrKV
§ 2 Nr. 2 BetrKV
Zitat
die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.2.1 Kosten des Wasserverbrauchs
Der Mieter hat die Kosten des Wasserverbrauchs nur zu tragen, wenn sie im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entstanden sind.
Ablesung geeichter Geräte
Werden die Kaltwasserkosten durch Wasserzähler nach Verbrauch abgerechnet, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht die tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig widergeben.[1] Behauptet der Mieter, dass die Werte falsch sind, ist er beweispflichtig und muss die Vermutung der Richtigkeit durch Führung des Gegenbeweises entkräften.
Wird ein nicht geeichtes Messgerät verwendet, so ist die Richtigkeit der Abrechnung nicht zu vermuten. In diesem Fall ist der Vermieter dafür beweispflichtig, dass die abgelesenen Werte trotz Ablaufs der Eichfrist richtig waren. Im Prozess kann dies z. B. durch die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode geschehen.[2]
Eichfrist abgelaufen
Der Vermieter ist zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Wasserkosten auch dann berechtigt, wenn die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen ist. Insofern muss er aber nachweisen, dass die Zähler noch ordnungsgemäß funktionieren (z. B. durch Vorlage entsprechender Befundprüfungen von staatlich anerkannten Prüfstellen für Wasserzähler).
Der Vermieter hat bereits im Zeitpunkt der Abrechnung der Betriebskosten durch geeignete Unterlagen deren Prüffähigkeit zu gewährleisten. Dazu gehört auch der Nachweis der ordnungsgemäßen Datenerfassung.
Ist die Eichfrist bereits seit Jahren abgelaufen, können die Ablesewerte der Betriebskostenabrechnung nicht zugrunde gelegt werden. Auch eine Schätzung des Wasserverbrauchs ist unzulässig.[3]
Was ist zu tun bei Differenzen (Messtoleranz)?
Immer wieder kommt es zu Differenzen zwischen der vom Hauptzähler gemessenen Gesamtwassermenge und den erfassten Einzelmengen.
Betrifft die Differenz alle Mieter gleichmäßig, ist eine Abweichung von 20 bis 25 % noch hinzunehmen.[4]
Die Abweichung sollte in der Abrechnung wie folgt kommu...
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