Betriebskosten richtig zuordnen / 3.10 Kosten der Gartenpflege, § 2 Nr. 10 BetrKV

§ 2 Nr. 10 BetrKV

Zitat

die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

Umlagefähig sind nur solche Arbeiten, die regelmäßig wiederkehrende Gartenpflegemaßnahmen darstellen. Außergewöhnliche Tätigkeiten, die nicht mehr als periodische Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche zählen, sind nicht umlagefähig.^[1]

Allgemein zugänglich oder alleinige Nutzung des Gartens?

Für die Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten kommt es nicht darauf an, ob der Mieter selbst einen unmittelbaren oder mittelbaren Nutzen an der Gartenfläche hat. Der BGH meint dazu: "Eine gepflegte (gemeinschaftliche) Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Diese gesteigerte Wohnqualität wird auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können".^[2] Stehen die Gartenflächen jedoch dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung zur Verfügung, dürfen "ausgeschlossene" Mieter nicht an den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile beteiligt werden.^[3]

Handelt es sich um eine Garten- oder Parkfläche, "die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind", ist eine Umlage auf die Mieter ebenfalls nicht zulässig.^[4] Nach Ansicht des BGH fehlt es nämlich am erforderlichen Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Sobald eine Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vorliegt, sodass es jedermann gestattet ist, die Garten- und Parkflächen zu benutzen, unabhängig davon, ob diese Person eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Pflegekosten für diese Flächen nicht als Nebenkosten auf die Wohnraummieter der Wohnanlage abgewälzt werden.^[5]

Vermieter übernimmt die Gartenpflege

Wird die Gartenpflege vom Vermieter selbst bzw. seinem Personal übernommen – ohne dass er die alleinige Nutzung ausübt –, kann er gem. § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Es dürfen aber nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten angesetzt werden, sondern nur "realistische" Kosten.^[6]

Mieter übernimmt die Gartenpflege

Hat der Mieter mietvertraglich die Gartenpflege übernommen, so hat er, soweit erforderlich, auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen.^[7]

Ist die Durchführung der Gartenpflege ausschließlich auf den Mieter übertragen, kann der Vermieter keine weiteren Kosten für von ihm selbst durchgeführte Pflegearbeiten als Nebenkosten umlegen, weil er die Zuständigkeit für diesen Aufgabenkreis auf den Mieter übertragen hat. Eine Kostenumlage auf den Mieter wäre nur möglich, wenn die Voraussetzungen einer Ersatzvornahme oder eine unaufschiebbare Maßnahme der Gefahrenabwehr vorliegen.^[8]

Handelt es sich um eine Siedlung, sind die Kosten der Gartenpflege den einzelnen Verwaltungseinheiten der Siedlungsgesamtheit zuzuordnen. Durch persönliche Gartenpflege der Siedlungsbewohner im Terrain einzelner Verwaltungseinheiten ersparte Fremdkosten sind bei den betroffenen Verwaltungseinheiten in der Abrechnung zu berücksichtigen.^[9]

Größere Maßnahmen

Wurde die Gartenpflege über einen längeren Zeitraum vernachlässigt und ist deshalb eine umfassende Grundpflege erforderlich, sind die hierdurch entstehenden höheren Kosten umlagefähig.^[10] Das gilt aber nicht für die Neuanlage eines Gartens.^[11]

Welche Positionen der Gartenpflegekosten sind umlagefähig?

Diese Positionen können umgelegt werden

• die Entfernung eines kranken Baums^[12]
• eine turnusmäßige Neubepflanzung des Gartens sowie Kosten des notwendigen Gießwassers^[13]
• das Entfernen von Pflanzen, wenn die Pflanzen durch ihren Wuchs Beeinträchtigungen verursachen: Efeu an der Hauswand^[14] oder zu hoch gewachsener Baum^[15]
• einen Heckenschnitt, der in der Regel (Buchenhecke) einmal jährlich erforderlich ist. Ebenso erforderlich ist alle 5 bis 6 Jahre ein Verjüngungsschnitt^[16]
• das Schneiden des Rasens, die Säuberung der Rasenfläche, eine etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen, die Pflege von blühenden Sträuchern, Stauden und Sommerblumen, das Freihalten der Pflanzflächen von Unkraut die Durchführung von Baum- und Strauchschnitten und der erhaltenden Baumpflege. Die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfasst das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf den gärtnerisch angelegten Flächen belassen werden können und ihr Ersatz durch neue Gewächse^[17]
• Reparaturkosten für...