Betriebskosten richtig zuordnen / 3.4 Kosten der Heizung, § 2 Nr. 4 BetrKV

Warme und kalte Betriebskosten

Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden auch "warme Betriebskosten" genannt, während die in § 2 Nr. 1 bis 3 und Nr. 7 bis 17 BetrKV genannten Kosten als "kalte Betriebskosten" bezeichnet werden.

Leistungsprinzip – Abflussprinzip

Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung dürfen nur die "kalten Betriebskosten" nach dem sog. Abflussprinzip (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abgerechnet werden.^[1]

Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sog. Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Anderweitige Abrechnungen, die auf dem Abflussprinzip beruhen, sind unzulässig und begründen für den Mieter keine Zahlungsverpflichtung. Entsprechende Heizkostenabrechnungen können auch nicht dadurch geheilt werden, dass dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV (15 %) zugebilligt wird. Denn diese Vorschrift setzt voraus, dass die Kosten der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ermittelt und umgelegt werden. Dies ist aber beim Abflussprinzip nicht der Fall.^[2]

Für eine Verteilung der Heizkosten gilt im Übrigen zwingend die Heizkostenverordnung. Danach sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen (Verbrauchskosten). Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen (Festkosten).^[3]

Die Heizkostenverordnung erlaubt nur wenige Ausnahmen. So ist die verbrauchsabhängige Erfassung nicht anzuwenden in Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf von wenig als 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Dies kann bei Niedrigenergie oder Passivhäusern der Fall sein.

[1] BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11, NZM 2012 S. 230.

[2] BGH, a. a. O.

[3] § 7 Abs. 1 HeizkostenV.

3.4.1 Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, § 2 Nr. 4a BetrKV

§ 2 Nr. 4a BetrKV

Zitat

die Kosten

des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

oder

Die zentrale Heizungsanlage ist eine Anlage, die eine Mehrheit von Wohnungen von einer außerhalb dieser Wohnungen gelegenen Feuerstelle aus beheizt.^[1]

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören^[2]:

[1] Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 556 Rn. 119.

[2] § 2 Nr. 4a) BetrKV

3.4.1.1 Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung

Umlegbar sind nur diejenigen Kosten für Gas, Heizöl, Holzpellets, Kohle etc., die in der Abrechnungsperiode tatsächlich geliefert und verbraucht wurden (Leistungsprinzip):

Ölbefeuerte Heizungsanlage: "First in – first out"

Bei einer Heizungsanlage, die mit Heizöl befeuert wird, sind die Anfangs- und Endbestände des Brennstoffs zu Beginn und Ende der Abrechnungszeiträume festzustellen.^[1] In der Abrechnung müssen aber der Anfangs- und Endbestand sowie die unterjährigen Zukäufe nicht angegeben werden, denn die Angabe der verbrauchten Menge und der dafür aufgewendeten Kosten reicht für die formelle Wirksamkeit aus.^[2]

Da in einem Öltank mehrere Heizöllieferungen vermischt werden, von denen am Ende des Abrechnungszeitraums Reste im Tank verbleiben, ist von dem Grundsatz "first in - first out" auszugehen, wonach das Heizöl der ältesten Lieferung zuerst verbraucht wurde.^[3]

Preisgünstigster Lieferant

Der Zeitpunkt der Brennstofflieferung und die Auswahl des Lieferanten ist Sache des Vermieters. Er ist nicht verpflichtet, den preisgünstigsten Lieferanten auszuwählen und zu beauftragen.^[4] Allerdings dürfen die üblichen Kosten nicht um mehr als 20 % überschritten werden.^[5]

Nicht auf den Mieter umlegbar sind^[6]:

• bei der Anlieferung bezahlte Trinkgelder^[7];
• Kosten für Entgegennahme/Überwachen der Öllieferung vor Ort und das Freihalten eines Parkplatzes für die Lieferfahrzeuge^[8];
• Finanzierungskosten, die dem Vermieter für den Einkauf größerer Mengen von Brennstoffen entstehen.

Trockenheizen eines Neubaus

Kosten für das Trockenheizen eines Neubaus können nicht als Betriebskosten angesetzt werden, da es sich nicht um Kosten für die Wärmeerzeugung handelt und die Kosten darüber hinaus nicht laufend, sondern einmalig entstehen.^[9...