Betriebskostenabrechnung - Heizkostenabrechnung nur nach dem "Leistungsprinzip" zulässig

Leitsatz

Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 49/07). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.

Fakten:

Die Parteien haben im Mietvertrag einheitliche Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten festgelegt. Die auf den Mieter entfallenden Heizkostenanteile wurden in den Betriebskostenabrechnungen auf der Grundlage der vom Vermieter im jeweiligen Kalenderjahr an den Gasversorger geleisteten Zahlungen ermittelt. Die Mieter beanstanden dies mit der Begründung, die Betriebskostenabrechnungen beruhten auf dem Abflussprinzip, da ihnen keine auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Betriebskosten bezogenen tatsächlichen Verbrauchskosten zugrunde gelegen hätten, sondern die vom Vermieter an den Versorger im jeweiligen - vom Kalenderjahr abweichenden - Heizzeitraum bezahlten Gasversorgungskosten. Der BGH gibt dem Mieter recht: Die Betriebskostenabrechnungen sind zwar formell wirksam, hinsichtlich der darin ausgewiesenen Heizkosten inhaltlich aber unrichtig, da die abgerechneten Heizkosten entgegen § 7 Abs. 2 HeizkostenV nicht auf der Grundlage der Kosten des im jeweiligen Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs, sondern nach den im betreffenden Kalenderjahr vom Vermieter an den Gasversorger geleisteten Zahlungen ermittelt worden waren. Heizkosten sind nach dem "Leistungsprinzip" abzurechnen. Die vorliegenden Betriebskostenabrechnungen sind hinsichtlich der Heizkostenermittlung inhaltlich unrichtig. Da der Vermieter hier innerhalb des gesetzlichen Abrechnungszeitraums Betriebskostenabrechnungen vorgelegt hat, die den formellen Anforderungen genügen, kann der Vermieter hier versuchen, gegebenenfalls aufgrund einer sachgerechten Schätzung - nachträglich eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip vorzulegen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11BGH, Urteil vom 1.2.2012 – VIII ZR 156/11

Fazit:

Der BGH hatte im Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 49/07 entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich auch verbrauchsabhängige "kalte" Betriebskosten nach dem "Abflussprinzip" (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abrechnen darf, weil ihn die §§ 556 f BGB nicht auf die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (= Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind) festlegen. Mit vorliegendem Urteil entscheidet der BGH dahin gehend, dass auch die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV nach dem "Leistungsprinzip" zu ermitteln sind. Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskosten verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Heizkosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen.