Betriebskosten richtig zuordnen / 3.4.1 Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, § 2 Nr. 4a BetrKV

§ 2 Nr. 4a BetrKV

Zitat

die Kosten

des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

oder

Die zentrale Heizungsanlage ist eine Anlage, die eine Mehrheit von Wohnungen von einer außerhalb dieser Wohnungen gelegenen Feuerstelle aus beheizt.^[1]

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören^[2]:

[1] Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 556 Rn. 119.

[2] § 2 Nr. 4a) BetrKV

3.4.1.1 Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung

Umlegbar sind nur diejenigen Kosten für Gas, Heizöl, Holzpellets, Kohle etc., die in der Abrechnungsperiode tatsächlich geliefert und verbraucht wurden (Leistungsprinzip):

Ölbefeuerte Heizungsanlage: "First in – first out"

Bei einer Heizungsanlage, die mit Heizöl befeuert wird, sind die Anfangs- und Endbestände des Brennstoffs zu Beginn und Ende der Abrechnungszeiträume festzustellen.^[1] In der Abrechnung müssen aber der Anfangs- und Endbestand sowie die unterjährigen Zukäufe nicht angegeben werden, denn die Angabe der verbrauchten Menge und der dafür aufgewendeten Kosten reicht für die formelle Wirksamkeit aus.^[2]

Da in einem Öltank mehrere Heizöllieferungen vermischt werden, von denen am Ende des Abrechnungszeitraums Reste im Tank verbleiben, ist von dem Grundsatz "first in - first out" auszugehen, wonach das Heizöl der ältesten Lieferung zuerst verbraucht wurde.^[3]

Preisgünstigster Lieferant

Der Zeitpunkt der Brennstofflieferung und die Auswahl des Lieferanten ist Sache des Vermieters. Er ist nicht verpflichtet, den preisgünstigsten Lieferanten auszuwählen und zu beauftragen.^[4] Allerdings dürfen die üblichen Kosten nicht um mehr als 20 % überschritten werden.^[5]

Nicht auf den Mieter umlegbar sind^[6]:

• bei der Anlieferung bezahlte Trinkgelder^[7];
• Kosten für Entgegennahme/Überwachen der Öllieferung vor Ort und das Freihalten eines Parkplatzes für die Lieferfahrzeuge^[8];
• Finanzierungskosten, die dem Vermieter für den Einkauf größerer Mengen von Brennstoffen entstehen.

Trockenheizen eines Neubaus

Kosten für das Trockenheizen eines Neubaus können nicht als Betriebskosten angesetzt werden, da es sich nicht um Kosten für die Wärmeerzeugung handelt und die Kosten darüber hinaus nicht laufend, sondern einmalig entstehen.^[9]

[1] AG Wittlich, Urteil v. 2.1.2002, 4 C 609/01, WuM 2002 S. 377.

[2] BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, GE 2010 S. 477; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 556 Rn. 121.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 20.11.2008, 307 S 87/08, ZMR 2009 S. 530.

[4] AG Frankfurt/M., Urteil v. 20.2.1981, 33 C 12707/80, ZMR 1983 S. 199.

[5] AG Berlin, Urteil v. 27.5.1998, 2 C 516/97, GE 1998 S. 1465.

[6] Vgl. Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 556 Rn. 124 ff.

[7] LG Berlin, Urteil v. 16.10.1980, 61 S 221/80, GE 1981 S. 235.

[8] LG Berlin, Urteil v. 28.6.1983, 65 S 457/82, GE 1984 S. 83.

[9] LG Berlin, Urteil v. 24.7.1998, 64 S 171/97.

3.4.1.2 Kosten des Betriebsstroms

Zu den Heizkosten gehören auch die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage.^[1] Hierzu gehören sämtliche Stromkosten, die für das Betreiben der Heizungsanlage erforderlich sind: Brenner, Regelungsanlage, Umwälzpumpe, Ölpumpe, Kompressoren u. Ä.

Die Beleuchtungskosten des Heizungskellers gehören nicht zu den Heizkosten, sondern zu den Kosten des Allgemeinstroms gem. § 2 Nr. 11 BetrKV.

Sofern keine gesonderten Zwischenzähler vorhanden sind, können die Kosten für den Betriebsstrom durch den Vermieter geschätzt werden. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.^[2] Es ist aber unschädlich, wenn die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält. Dies führt weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen, noch zu deren materieller (inhaltlicher) Unrichtigkeit. In der Heizkostenabrechnung genügt im Übrigen die Angabe der verbrauchten Wärmemenge. Zählerstände müssen nicht mitgeteilt werden.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, NZM 2008 S. 403.

[2] BGH, a. a. O.

[3] BGH, Beschluss v. 13.9.2011, VIII ZR 69/11.

3.4.1.3 Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage

Zu den Heizkosten gehören auch die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage.

Ein sachkundiger Vermieter kann hier auch eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer darf in diesem Fal...