Betriebskosten richtig zuordnen / 3.8.2 Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.^[1]

Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist, dass die Müllbeseitigungskosten "laufend" entstehen.

Umlagefähigkeit von Sperrmüllkosten

Die Kosten für eine Sperrmüllentsorgung dürfen nur umgelegt werden, wenn sie laufend entstehen.^[2]

Auf eine jährliche Entsorgung kommt es dabei nicht an. Nach Ansicht des BGH genügt es, dass die Kosten laufend dadurch entstehen, dass Mieter immer wieder unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. Auch ein Einwand, dass der Müll von Dritten rechtswidrig auf dem Gelände entsorgt werde, stehe dem nicht entgegen, denn Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts gehören auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.^[3]

Die Kosten einmaliger oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen erfolgender "Entrümpelungen" oder Entsorgungen (z. B die Beseitigung von Bauschutt) sind nicht umlagefähig. Auch können die Kosten einer gelegentlichen Sperrmüllabfuhr nicht formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden.^[4]

Gewerbe- und Hausmüll

Fällt in einem Gebäude neben dem Hausmüll auch Gewerbemüll an, muss dieser Kostenanteil aus den Betriebskosten der Wohnungsmieter herausgerechnet werden.^[5]

Entsorgt der Gewerberaummieter den Gewerbemüll (z. B. aufgrund entsprechender Vereinbarung im Gewerbemietvertrag) selbst und fällt nur Hausmüll des Gewerbes an, ist eine Trennung der Kosten nicht erforderlich. Notwendig ist dann aber, dass der Gewerbe- und Wohnungsmüll in getrennte Gefäße eingeworfen wird, die gegen unbefugtes Einwerfen von sonstigem Müll gesichert sind.^[6]

Müllschlucker

Ein Mieter hat sich an den Kosten eines Müllschluckers zu beteiligen, sofern ihm die Nutzung des Müllschluckers aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Nutzt er den Müllschlucker tatsächlich nicht, ändert dies nicht an seiner Kostenbeteiligungspflicht.^[7]

Nachsortieren von Müll

Nicht umlagefähig sind die Kosten, die dadurch entstehen, dass einzelne Mieter ihren Abfall nicht in die dafür vorgesehenen Behältnisse entsorgen und ein Dritter den Müll nachsortieren muss. Hier ist es alleine Sache des Vermieters, den Verursacher ausfindig zu machen und diesem die Kosten aufzuerlegen. Andernfalls bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.^[8]

Nachträgliche Änderung des Umlageschlüssels

Im freifinanzierten Wohnungsbau ist eine Änderung der Mietstruktur nur im Rahmen einer Vereinbarung mit den Mietern möglich. Ausnahmsweise können aber Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung nach Verbrauch erfasst werden kann, durch einseitige Erklärung des Vermieters von einer Betriebskostenpauschale in eine verbrauchsabhängige Abrechnung dieser Betriebskosten abgeändert werden.

Die Kosten der Müllbeseitigung kann der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Müllentsorgung mit Kostenumlage auf die jeweiligen Mieter umstellen, indem er den Mietparteien anstelle des vorhandenen Müllcontainers einzelne Restmüllbehälter bedarfsgerecht zur Verfügung stellt. Dabei kann der Vermieter den vormaligen verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel für die Müllgebühren (z. B. nach Wohnfläche) einseitig ändern, indem er den Umlageschlüssel nach der Müllgebühr für die zur Verfügung gestellte Mülltonne bestimmt.^[9]

Kosten der Anmietung von Müllgefäßen

Kosten für die Miete von Müllgefäßen bzw. Abfallbehältnissen können nicht als Nebenkosten umgelegt werden, da die Mietvertragsparteien bei Vereinbarung der Umlage von Abfallgebühren regelmäßig das Vorhandensein eines Abfallbehältnisses als selbstverständlich voraussetzen.^[10]

Wirtschaftlichkeit der Müllentsorgung

Mülltrennung – oder nicht?

Der Vermieter kann sich nicht aussuchen, ob er den Müll trennen möchte oder nicht: Sobald die Kosten der Müllentsorgung durch die Trennung günstiger werden, muss die Entsorgung entsprechend umgestellt werden.^[11]

Mülltonnen überdimensioniert – oder nicht?

Wenn eine Überdimensionierung der Mülltonnen gegeben ist, ist der Vermieter im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots verpflichtet, entsprechende kleinere Kapazitäten zu schaffen.

Allerdings ist der Einwand des Mieters, dass die vorgehaltenen Müllentsorgungskapazitäten überdimensioniert seien und insoweit ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt, dann nicht zu berücksichtigen, wenn der Mieter den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht ausreichend konkret belegt. Die reine Behauptung, dass es zu einer Mehrbelastung durch den Müll nicht hausangehöriger Personen gekommen sei, ist nicht ausreichend.^[12]

Kompost oder Biomüll?

Gestattet die Ortssatzung die Freistellung vom Anschluss- und Benutzun...