Betriebskosten: Umlagefähigkeit und Kürzung

Leitsatz

Die Kosten für den Betriebsstrom der Zentralheizungsanlage können auch dann auf den Wohnungsmieter umgelegt werden, wenn der Stromverbrauch für die Zentralheizung und der Stromverbrauch für das Treppenhauslicht von nur einem Zähler gemeinsam erfaßt werden. Der Wohnungsmieter kann die Heizkosten nicht um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung), wenn er vor Mietabschluß bei Besichtigung der Wohnung klar erkennen konnte, daß die Räume noch nicht mit Geräten zur Heizkostenerfassung ausgestattet waren.

Sachverhalt

Der Mieter leistete entsprechend dem Mietvertrag über ein Jahr lang monatlich 200 DM Vorauszahlungen für Betriebskosten. Er verlangt einen Großteil dieser Zahlungen zurück. Er ist der Ansicht, er schulde nur die Heiz- und Warmwasserkosten und dürfe 15 % der Heizkosten abziehen, weil die Wohnung nicht rechtzeitig mit Verbrauchsmeßgeräten ausgestattet worden sei. Außerdem wehrt er sich gegen die Umlage der Kosten für die Gemeinschaftsantenne. Der Vermieter wendet ein, der Mieter habe gewußt, daß die Wohnung noch nicht mit Verbrauchsmeßgeräten ausgestattet war und dürfe daher nicht 15 % abziehen. Haus, Grundstück und dessen Pflege verursachten erhebliche Unkosten, der Mieter sei vertraglich verpflichtet, diese mitzutragen.

Entscheidung

Der Mieter kann einen Teil der Zahlungen zurückverlangen. Der Vermieter hatte vor Abschluß des Mietvertrages bezüglich der Betriebskosten ausdrücklich nur die Kosten von Heizung, Wasser und Abwasser genannt. Der Mieter hatte auch zugestimmt, diese Kosten zu zahlen. Was unter diesen Kosten zu verstehen ist, ergibt sich im einzelnen aus der Heizkostenverordnung. Danach dürfen den Mietern die Allgemeinstromkosten auferlegt werden, soweit sie den Betrieb der Heizung betreffen. Der Mieter kann hier aber nicht 15 % abziehen, obwohl die Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden waren (§ 12 Abs. 1 HeizkostenVO). Er hatte bei der Besichtigung der Wohnung klar erkennen können, daß die Wohnung noch nicht mit Meßgeräten ausgestattet war. Daraus kann er im Nachhinein keine Rechte ableiten. Der Vermieter kann andererseits nicht nachweisen, daß er noch weitere Nebenkosten auf die Mieter umlegen darf. Der Mietvertrag wurde insoweit unvollständig ausgefüllt. Für die Mitbenutzung der Gemeinschaftsantenne muß der Mieter nicht automatisch einen gesonderten Betrag bezahlen. Schließlich zahlt er eine Kaltmiete, die in der Regel die Benutzung der vorhandenen Ausstattung abgilt, sofern nichts anderes vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung besteht hier nicht. Der Vermieter kann nicht einwenden, daß er wegen der Unkosten des Anwesens das Eigentum nicht halten kann. Diese Frage ist für den Mieter unerheblich. Die Miethöhe richtet sich nach ortsüblichen Preisen und nicht nach der Wirtschaftlichkeit des Objektes. Ob die Belastungen für den Eigentümer unwirtschaftlich sind, ist allein seine Angelegenheit.

Link zur Entscheidung

AG Staufen, Urteil vom 30.03.1998, 2 C 393/97

Fazit:

Nach dem gesetzlichen Vorbild muß der Vermieter die Betriebskosten tragen. Will er diese Kosten auf den Mieter umlegen, muß er vorher detailliert vereinbaren, welche Kosten der Mieter genau zu tragen hat. Die Grenze des Zulässigen bildet wohl die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung. Danach können umgelegt werden die laufenden Kosten für

• öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. die Grundsteuer)
• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizungsanlage
• Warmwasserversorgungsanlage
• verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
• den Betrieb des Aufzuges
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Allgemeinbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• den Hauswart
• Gemeinschaftsantenne bzw. des Kabelanschluß
• Gemeinschaftswaschmaschinen.

Zum Teil wird es als nicht ausreichend angesehen, wenn der Mietvertrag nur auf diese Anlage verweist. Es genügt aber vor allem nicht, dem Mieter im nachhinein Rechnungen vorzulegen, mit der Begründung, die Betriebskosten seien nun einmal so hoch; der Mieter muß nur solche Kosten tragen, über die er sich zuvor geeinigt hatte. Hat der Vermieter eine Pauschale für die Betriebskosten und nicht monatliche Vorauszahlungen mit späterer Abrechnung vereinbart, kann er auch nicht im nachhinein Nachzahlungen verlangen, wenn die tatsächlichen Betriebskosten die Pauschale übersteigen.

Es gibt immer wieder Streit darüber, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Verschiedene Gerichte haben in letzter Zeit folgende Fragen entschieden: Umlagefähig sind die Kosten

• der Wartung von Gasaußenwandheizkörpern (hier hat es auch schon eine gegenteilige Entscheidung gegeben)
• einer turnusmäßigen Ungezieferbekämpfung, auch wenn diese nur alle vier Jahre stattfindet.

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für

• die Wartung der Türschließanlage
• die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung - mit Ausnahme der Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei der Verwendung von Einzelwasserzählern
• die Gartenpflege, wenn der ...