Betriebskosten und deren Abrechnung

Leitsatz

1. Die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen muß folgende Mindestangaben enthalten:

• Gesamtkosten und deren Zusammensetzung
• Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

2. Der Vermieter verletzt seine Pflicht zur sparsamen Wirtschaftsführung nicht dadurch, daß er es unterlassen hat, durch rechtzeitige Bezahlung der Rechnung der Firma ein Skonto zu erwirken.

3. Der Mieter hat grundsätzlich keine Anspruch darauf, daß der Vermieter den frühzeitig zu Beginn der Heizperiode zu den preiswertesten Bedingungen und in großen Mengen Heizmaterial einkauft.

Sachverhalt

Der Mieter wendet hält die Betriebskostenabrechnung des Vermieters für unzureichend. Außerdem habe der Vermieter das Gebot der Sparsamkeit mißachtet, weil er nicht durch die rechtzeitige Zahlung einen Skonto erwirkt und nicht den Anbieter des preiswertesten Heizöls ausgewählt hatte.

Entscheidung

1. Die Abrechnung ist ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung muß die oben genannten Mindestangaben enthalten und klar und verständlich sein, so daß der Mieter sie verstehen und rechnerisch nachprüfen kann. Belege muß der Vermieter nicht beilegen. Insbesondere bei öffentlichen Abgaben (Grundsteuer, Wasserversorgung, Straßenreinigung und Müllabfuhr) reicht ein pauschaler Hinweis auf öffentlich bekannt gemachte Gebühren und Kosten aus. Die Beifügung von Belegen und deren genaue Erläuterung ist nur bei drastischen Kostensteigerungen erforderlich. Bezweifelt der Mieter die Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung, so kann er Einsicht in die Originalbelege verlangen.

2. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, ihm gewährte Preisnachlässe in voller Höhe an den Mieter weiterzugeben. Seine Pflicht zur sparsamen und sorgfältigen Bewirtschaftung gebietet es aber nicht, um jeden Preis ein Skonto zu erwirken. Ihm kann insbesondere - außer in Notlagen - nicht zugemutet werden, Rechnungen zu bezahlen, ohne daß entsprechende Vorschüsse seitens der Mieter bei ihm eingegangen sind. Er muß aus eigener Tasche keine Zahlungen vorschießen.

3. Auch bei Heizöleinkäufen hat der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Ihm bleibt hierbei aber ein angemessener Dispositionsspielraum. Er ist daher nicht verpflichtet, den jeweils preiswertesten Anbieter zu wählen, wenn sachdienliche Gründe, wie beispielsweise Zuverlässigkeit und Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten, für die Beibehaltung eines bestimmten Anbieters sprechen. Eine überschreitung des im jeweiligen Zeitraum. Eine überschreitung des im jeweiligen Zeitraum üblichen Höchstpreises ist nur dann als unwirtschaftlich anzusehen, wenn die üblichen Kosten nicht unerheblich überschritten wurden. In Anlehnung an die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG ist eine solche erhebliche überschreitung erst dann gegeben, wenn die tatsächlich gezahlten Preise 20 Prozent über den ortsübliche Vergleichspreisen liegen.

Link zur Entscheidung

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.05.1998, 2 C 516/97

Fazit:

Die Frage, ab wann Betriebskosten überhöht sind, wird angesichts der immer weiter verbreiteten überwälzung dieser Kosten auf den Mieter und wegen der stetigen Steigerung dieser Kosten, in Zukunft sicher eine entscheidende Rolle spielen. Als Maßstab für die überhöhung die Grundsätze aus § 5 WiStG heranzuziehen, erscheint dabei durchaus interessengerecht.