Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude

Leitsatz

1. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
2. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
3. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05, NJW 2006 S. 211).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 556 Abs. 1

Kommentar

1 Der Fall

Die Entscheidung betrifft ein Gebäude, in dem sich sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Einheiten, u.a. ein Lebensmittelgeschäft, eine Gaststätte, Arztpraxen, Steuerberaterkanzleien und Behörden, befinden. Hierbei entfallen 13 % der Gesamtfläche auf die Wohnungen und 87 % auf die Gewerbeeinheiten.

In den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 wird die insgesamt angefallene Grundsteuer mit 44.347,88 EUR ausgewiesen. Davon wird ein Betrag von 6.106,70 EUR den Wohnungen und der Rest den Gewerbeeinheiten zugewiesen. Innerhalb der Nutzergruppen erfolgt die Verteilung entsprechend dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen. Alle übrigen Betriebskosten werden ohne Voraufteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Flächenanteile umgelegt.

Es war zu entscheiden, ob diese Form der Abrechnung bei der Wohnraummiete zulässig ist. Das Berufungsgericht hat die Ansicht vertreten, die Abrechnung sei formell unwirksam. Bei einem gemischt genutzten Gebäude müsse der Vermieter jedenfalls dann getrennt nach Nutzergruppen abrechnen, wenn der gewerbliche Anteil 87 % der Gesamtfläche betrage und mit der Gewerbenutzung ein starker Publikumsverkehr verbunden sei. Zwar sei der Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer entsprechend verfahren; jedoch sei hier nicht ersichtlich, auf welchen Rechenschritten die Aufteilung beruht.

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben.

2 Zu Leitsatz a): Erläuterung der Betriebskostenabrech

Grundsätzlich ist eine Abrechnung formell wirksam, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie dessen Vorauszahlungen enthält (BGH, Urteil v. 27.11.2002, VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003 S. 442 unter Ziff. III 2; BGH, Urteil v. 16.4.2008, VIII ZR 75/07, NJW 2008 S. 2105 unter Rz. 19; BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, NJW 2009 S. 283 unter Rz. 21). An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Hier wird von den Gesamtkosten der Grundsteuer (44.347,88 EUR) ein Betrag von 6.106,70 EUR den Wohnungen und der Rest den Gewerbeeinheiten zugewiesen. Aus der Abrechnung ist nicht ersichtlich, auf welchen Erwägungen und Rechenschritten diese Aufteilung beruht. Es fehlt damit an einer hinreichenden Erläuterung des Umlageschlüssels. Der BGH führt dazu aus, dass dieser Umstand unschädlich ist, wenn der Vermieter den Umlageschlüssel außerhalb der Abrechnung erläutert hat, etwa im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. Erforderlich ist lediglich, dass die Erläuterung vor Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt. Im Entscheidungsfall erfolgte die Erläuterung in einem vorangegangenen Rechtsstreit betreffend die Abrechnungen der Jahre 2001 bis 2004; dies reicht nach Auffassung des BGH aus.

3 Zu Leitsatz b): Vorwegabzug

Wird über die Betriebskosten einer öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäude abgerechnet, bestimmt § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind. In dem Urteil vom 8.3.2006 (VIII ZR 78/05, NJW 2006 S. 1419) hat der BGH entschieden, dass diese Regelung nicht analog auf den freifinanzierten Wohnraum angewendet werden kann. Unter Rz. 16 dieser Entscheidung ist ausgeführt, dass eine getrennte Erfassung "jedenfalls dann nicht geboten (ist), wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen". Ob die unterlass...