Betriebskostenabrechnung - Formell wirksam ohne Erklärung von Verbrauchsschwankungen

Leitsatz

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

Fakten:

Nach dem Mietvertrag werden die Betriebskosten nach Flächenanteilen umgelegt. Die Parteien streiten angesichts wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen. Der BGH gibt dem Vermieter weitgehend Recht: Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Das ist hier geschehen. Erläuterungen von im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffälligen Verbrauchsschwankungen sind zur formellen Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich; sie werden erst bei der inhaltlichen Prüfung der Abrechnung relevant. Der Vermieter bleibt insoweit aber darlegungs- und beweispflichtig.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 261/07

Fazit:

Der BGH klärt hier die Frage, ob und in welchem Umfang die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert. In Fällen, in denen nach Wohnfläche umgelegt wird, muss lediglich auf diese Tatsache hingewiesen und angegeben werden, welche Bezugsgrößen in ein Verhältnis zueinander gesetzt wurden. Die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen erklärt der BGH zu einer Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Der Vermieter muss die Abrechnung so gestalten, dass der Mieter den auf das Abrechnungsjahr bezogenen Saldo des Vermieters nachprüfen kann. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht.

Wolkenbilder müssen nach Auszug des Mieters verschwinden ...