Betriebskostenabrechnung - Hinweis auf Pauschale ist Sache des Mieters

Leitsatz

Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.

Fakten:

Der Mietvertrag von 1971 sieht für Heizung und Warmwasser monatliche Nebenkostenvorauszahlungen und für verschiedene weitere Nebenkosten eine monatliche Pauschale vor. Die Abrechnungen für 2004 und 2005 wurden dem Mieter vor Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres übermittelt. Sie wiesen hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten formelle Mängel auf. Der Vermieter nahm diese Positionen aus den Abrechnungen heraus und stellte dem Mieter aus den verbleibenden Positionen Nachforderungen in Rechnung. Der Mieter erhob innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnungen keine Einwendungen.

Auch der BGH gibt dem Vermieter recht. Über die Betriebskostenpositionen, auf die der Vermieter seine Nachforderung stützt, hat er ordnungsgemäß abgerechnet. Dass die Abrechnung ursprünglich weitere Abrechnungspositionen enthielt, die wegen formeller Mängel vom Vermieter später fallen gelassen worden waren, führt nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn die Positionen - wie hier - unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können. Für den Fall, dass der Mietvertrag für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vorsieht, gilt nichts anderes. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters und die Einwendungen des Mieters verfolgen den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 12.1.2011 – VIII ZR 148/10

Fazit:

Der Mieter muss im eigenen Interesse sämtliche Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten seit Zugang der Abrechnung vorbringen, sonst ist er mit seinen Einwendungen ausgeschlossen.