Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 1 Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung

Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).^[1] Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, da der Vermieter seine Abrechnungspflicht mit der Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung erfüllt hat. Auf materielle Einwendungen (z. B. Höhe einzelner Positionen) kann das Zurückbehaltungsrecht nicht gestützt werden.^[2] Solche Einwendungen können nur im Rahmen einer Leistungsklage (bezüglich Guthaben oder Nachforderung) geltend gemacht werden.^[3]

Der Mieter ist auch nicht zur Zurückbehaltung der Grundmiete berechtigt, da zwischen der Grundmiete und dem Anspruch auf Betriebskostenabrechnung weder ein Gegenseitigkeitsverhältnis i. S. v. § 320 BGB noch eine hinreichende Abhängigkeit (Konnexität) i. S. v. § 273 BGB besteht.^[4] Er darf nur die weiterlaufenden Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten, nicht aber die bereits fälligen, in der Vergangenheit nicht entrichteten Nebenkostenvorauszahlungen.^[5]

Hinweis

Rückfordern der Betriebskostenvorschüsse

Bei der Frage, ob der Mieter im Fall nicht fristgerechter Abrechnung seine bereits geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern kann, kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis noch besteht oder bereits beendet ist.

Bei einem noch bestehenden Mietverhältnis ist der Mieter nicht zur Rückforderung berechtigt, da er durch sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der künftigen Vorauszahlungen hinreichend geschützt ist.^[6]

Dies gilt im laufenden Mietverhältnis auch dann, wenn der Vermieter über die Betriebskosten zwar abgerechnet hat, aber für die materielle Richtigkeit der Abrechnung beweisfällig geblieben ist, d. h. die behaupteten Betriebskosten (noch) nicht nachgewiesen hat.^[7]

Anders ist die Rechtslage, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, da dem Mieter dann das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts fehlt. In diesem Fall muss der Mieter nicht zuerst auf Erteilung einer Abrechnung klagen, sondern kann die geleisteten Vorauszahlungen sogar in voller Höhe zurückverlangen.^[8]

Allerdings besteht dieses Rückforderungsrecht des Mieters auch bei beendetem Mietverhältnis nur für Vorauszahlungen, hinsichtlich derer der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachen eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Kein Anspruch auf Rückzahlung besteht daher für Vorauszahlungen, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war. Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, da er während des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben.^[9]

Gleiches gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Zahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.^[10]

Damit geht der BGH über die bisherige Rechtsprechung hinaus, wonach ein Rückforderungsanspruch des Mieters nur teilweise entsprechend dem verbrauchten Anteil bestand.^[11] Gleiches gilt, wenn eine Abrechnung nach Vertragsende zwar vorliegt, der Vermieter aber auf Einwände des Mieters nur unvollständig oder gar nicht reagiert. Dem Mieter ist es nicht zumutbar, auf eine vollständige, nachvollziehbare Abrechnungsgrundlage zu warten.^[12]

Achtung

Rückzahlung der Vorauszahlungen

Ferner kann der Mieter die vollständige Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter zwar abgerechnet hat, aber die Belegeinsicht verweigert.^[13]

Bei einem Verkauf der Wohnung bedeutet dies, dass der Mieter bei nicht fristgerechter Abrechnung die vollen Vorauszahlungen zurückverlangen kann, weil mit dem Verkauf ein neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist^[14] und das Mietverhältnis mit dem Verkäufer daher beendet ist.^[15] Die Verjährungsfrist (3 Jahre) für den Rückzahlungsanspruch des Mieters beginnt erst zum 1.1. desjenigen Jahres^[16], das auf die Kenntnis des Mieters über einen Vermieterwechsel folgt, soweit die Unkenntnis nicht auf grober Fahrlässigkeit beruht.^[17]

Macht der Mieter gegen den Vermieter wegen Überschreitens der gesetzlichen Abrechnungsfrist^[18] seinen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorschüsse im Wege der Aufrechnung geltend (z. B. gegen vom Vermieter geltend gemachte Ansprüche auf rückständige Mieten oder Nutzungsentschädigung), so entfällt die Wirkung der Aufrechnung, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet.^[19]

Auch wenn der Mieter bereits Klage auf Rückerstattung seiner Voraus...