Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 2 Der Nachforderungsanspruch des Vermieters

2.1 Abrechnung nach Fristablauf

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter keine Nachforderung mehr verlangen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.^[1]

Strittig ist, ob sich der Vermieter das Verschulden eines externen Dienstleisters, z. B. eines Abrechnungsunternehmens gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.^[2]

Das verspätete Erstellen der Abrechnung durch eine vom Vermieter beauftragte Firma hat der Vermieter gem. §§ 276, 278 BGB zumindest dann zu vertreten, wenn er sich nicht rechtzeitig und mit der gebotenen Nachhaltigkeit darum bemüht hat, die Firma zur rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten.^[3]

Praxis-Beispiel

Nicht vom Vermieter zu vertretende Verspätung

Nicht zu vertreten hat der Vermieter eine verspätete Abrechnung jedenfalls dann, wenn die Grundsteuer von der Gemeinde rückwirkend neu festgesetzt worden ist, da dies nicht im Einflussbereich des Vermieters liegt.^[4]

Ferner hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, wenn der Mieter dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat. Dann kann sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht auf die Versäumung der Ausschlussfrist berufen. Gleiches gilt, wenn der Mieter dem Einwohnermeldeamt seine neue Adresse nicht mitgeteilt oder den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung anderweitig vereitelt hat, z. B. durch Nichtanbringen bzw. Entfernen seines Namens vom Briefkasten oder unterlassener Information des Vermieters über einen Namenwechsel nach Eheschließung.^[5]

Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters kann der Vermieter jedoch auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, da es sich insofern nicht um Nachforderungen i. S. v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB handelt.^[6]

[1] § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB,

s. Betriebskostenabrechnung: Umlage und Abrechnungsfrist.

[2] So z. B. AG Essen, Urteil v. 31.8.2007, 131 C 43/07, DWW 2008 S. 65, wonach der Vermieter z. B. keinen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten hat, wenn dem Mieter die Abrechnung aufgrund eines Verschuldens des Abrechnungsunternehmens verspätet mitgeteilt worden ist; siehe hierzu auch Münchener Kommentar, BGB, 4. Aufl., § 556 Rn. 57; Sternel, ZMR 2001, S. 937.

[3] AG Rudolstadt, Urteil v. 16.2.2012, 1 C 529/11, WuM 2012 S. 370.

[4] LG Rostock, Urteil v. 27.2.2009, 1 S 200/08, ZMR 2009 S. 924.

[5] AG Frankfurt/M., Urteil v. 20.3.2019, 380 C 296/18.

[6] BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WuM 2007 S. 700.

2.2 Fehlerhafte Abrechnung

Bei Vorlage einer fristgemäßen, aber fehlerhaften Abrechnung ist zu prüfen, ob dadurch die Abrechnungsfrist als gewahrt anzusehen ist oder ob die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit Nachforderungen jedoch ausgeschlossen ist. Bei Vorlage einer fehlerhaften Abrechnung ist daher zu unterscheiden: Erfüllt die Abrechnung die Anforderungen, die von der Rechtsprechung an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung gestellt werden^[1], kommt es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist auf die inhaltliche Richtigkeit nicht an. Inhaltliche (materielle) Fehler haben keinen Einfluss auf die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.^[2] Daher hindern sie auch nicht die Fälligkeit der Abrechnung. Somit bedarf es zur Herbeiführung der Fälligkeit keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung.^[3]

Praxis-Beispiel

Inhaltlicher Abrechnungsfehler

Um solche lediglich inhaltlichen Fehler handelt es sich bei Rechenfehlern, unzutreffender Höhe einzelner Betriebskostenpositionen; unzutreffendem, d. h. nicht vertragsgemäßem Ansatz einzelner Betriebskostenpositionen, weil es für diese an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für diese Betriebskosten eine Pauschale vereinbart ist. Dabei handelt es sich lediglich um einen inhaltlichen (materiellen) Fehler, da es keine Frage der Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung ist, ob die in der Abrechnung dargestellten Betriebskosten überhaupt abrechenbar sind. Dies kann jeder Mieter durch Vergleich von Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung feststellen, ohne dass dies durch den Vermieter erläutert werden müsste.^[4]

Auch bei falsch (zu hoch oder zu niedrig) angesetzten Vorauszahlungen handelt es sich um einen lediglich inhaltlichen Fehler^[5]; ferner auch bei Angabe eines falschen Umlageschlüssels (z. B. Wohnfläche statt vertraglich vereinbarte Miteigentumsanteile)^[6]; Ansatz von einzelnen, nicht umlagefähigen Positionen^[7]; Beifügen von Belegen über Betriebskosten, die nicht an den Vermieter, sondern an einen Dritten adressiert sind^[8]; Nichtberücksichtigung einer Mietminderung^[9]; Abrechnung auf Basis von Soll-Vorschüssen (vereinbarte Vorauszahlungen) anstatt der tatsächlichen Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse).^[10]

Auch die fehlende Erläuterung der Gesamtkosten stellt lediglich einen inhaltlichen und keinen form...