Betriebskostenabrechnung - Umlage nach Personenbruchteilen formell wirksam

Leitsatz

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen, in welchen die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach "Gesamteinheiten" von "20,39 Personen" für 2003, "17,22 Personen" für 2004, "16,06 Personen" für 2005 und "13,98 Personen" für 2006 aufgeschlüsselt sind, wobei auf den hier betroffenen Mieter jeweils "Einheiten" von "2,0" Personen entfallen. Das Amtsgericht hatte diese Aufschlüsselung für wirksam, das Landgericht wegen mangelnder Nachvollziehbarkeit für unwirksam und der BGH in letzter Instanz für wirksam erklärt. Die Abrechnungen nach "Personenbruchteilen" sind zulässig. Für den Mieter ist ohne weitere Erläuterungen ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung wird nicht dadurch infrage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die - hier mit einem Bruchteil angegebene - Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse "Gewichtung" vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder "taggenau" oder zu einzelnen Stichtagen ermittelt werden kann. Solche Details müssen für die formelle Wirksamkeit nicht angegeben werden.

Ohnehin könnte der Mieter die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen nachvollziehen, wenn ihm überdies eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungsjahr zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung aber überfrachtet.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 15.09.2010, VIII ZR 181/09BGH, Urteil vom 15.9.2010 – VIII ZR 181/09

Fazit:

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.