Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.2 Bei gemischt genutzten Gebäuden

1.2.1 Abgrenzung Gewerbe- und Wohnraum

Grundsätzlich ist es auch nicht unbillig, Gewerbe- und Wohnräume gemeinsam, d. h. mit einem einheitlichen Verteilerschlüssel, abzurechnen, da die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten führt; maßgeblich sind Art und Umfang der Benutzung. Daher ist bei der Betriebskostenabrechnung (von preisfreiem Wohnraum) ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Betriebskostenabrechnung Rechnung getragen.^[1]

Dies gilt grundsätzlich auch für die Umlage der Grundsteuer in einem gemischt genutzten Gebäude. Bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und der behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung gibt es nämlich keinen direkten Zusammenhang zwischen der anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation. Bei dieser ertragsunabhängigen Objektsteuer fehlt es an der für einen Vorwegabzug maßgeblichen Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach den Flächenmaßstab zu verteilen. Der Vermieter muss daher nicht ermitteln, welche Erträge auf die Wohnnutzung und welche auf die gewerbliche Nutzung entfallen, um diese vorweg abzuziehen.^[2]

Dagegen ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, d. h. pro qm/Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro qm/Fläche maßgeblich sind.^[3] Eine solche ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Wohnungsmieter liegt nach Auffassung des LG Aachen jedoch bereits dann vor, wenn die durch die Gewerbeeinheiten verursachten Mehrkosten 3 % der Gesamtkosten übersteigen.^[4]

Praxis-Beispiel

Vorwegabzug bei überhöhtem Verbrauch durch das Gewerbe

Ein Vorwegabzug der auf die Gewerberäume entfallenden Betriebskosten kann daher auch veranlasst sein, wenn in den Gewerberäumen ein weit überhöhter Verbrauch entsteht. Dies kann z. B. bezüglich der Wasserkosten in einem Friseur- oder Waschsalon oder bezüglich der Müllgebühren bei einem Schnellimbiss der Fall sein, wohl kaum aber in einem Büro.^[5]

Daher kann auch in einem gemischt genutzten Anwesen (hier: Mietwohnungen, 4 Läden, 8 Büros) die Nutzung eines gemeinsamen Müllcontainers und die Kostenumlage nach der Mietfläche sachgerecht sein. Dies gilt unter Berücksichtigung eines sonst erforderlichen zusätzlichen Platzbedarfs insbesondere dann, wenn der Papiermüll kostenlos entsorgt wird.^[6]

Auch die Grundsteuer, die auf die gewerblichen Flächen entfällt, muss nicht vorweg in Abzug gebracht werden, wenn der Anteil der gewerblich genutzten Flächen lediglich 15 % der Gesamtfläche des Anwesens beträgt. In diesem Fall fällt die Mehrbelastung der Wohnungsmieter kaum ins Gewicht, sodass dem Vermieter der mit einer Kostentrennung verbundene zusätzliche Aufwand nicht zugemutet werden kann.^[7]

Achtung

Kfz-Stellplatz nicht auf alle Mieter umlegen

Unstreitig ermessensfehlerhaft ist die Umlage der Betriebskosten von Kfz-Stellplätzen auch auf Wohnungsmieter, die keinen Stellplatz gemietet haben.

Allerdings handelt es sich insofern um einen bloßen inhaltlichen Fehler, der nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung führt und vom Gericht korrigiert werden kann.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200.

[2] BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16, WuM 2017, 399.

[3] BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10.

[4] LG Aachen, Urteil v. 11.8.2006, 5 S 68/06, WuM 2006, 615.

[5] vgl. AG Hamburg, Urteil v. 15.8.2001, 45 C 35/01, WuM 2002, 265; a. A. LG Frankfurt/M., NJWE 1997, 26, wonach ein Vorwegabzug generell vorzunehmen ist, wenn die Gewerbefläche ca. 3/4 der Gesamtfläche beträgt.

[6] LG München I, Urteil v. 30.11.2001, 20 S 6719/01, NZM 2002, 286.

[7] So bereits AG Hamburg, Urteil v. 15.8.2001, 45 C 35/01, WuM 2002, 265; a. A. AG Köln, Urteil v. 23.5.2006, 210 C 43/06, WuM 2006, 568, wonach trotz des BGH-Urteils v. 8.3.2006 (VIII ZR 78/05) ein Vorwegabzug der auf die Gewerberäume entfallenden Grundsteuern durchzuführen ist, wenn unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Geschäftsräume zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen würde.

[8] BGH, Beschluss v. 13.12.2011, VIII ZR 286/10, WuM 2012, 98.

1.2.2 Gewerberaummieter untereinander

Auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander kann ein differenzierter Abrechnungsmaßstab geboten sein, wenn einzelne Gewerbe bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder erheblich höhere Kosten verursa...