Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.2.3 Formelle Voraussetzungen

Auch wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist, gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.^[1]

Zieht sich der Fehler allerdings durchgängig durch die gesamte Abrechnung, d. h. dass er nicht nur für einzelne Ansätze unterblieben ist, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Soweit ein gebotener Vorwegabzug dagegen nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können.^[2]

Der Mieter muss auch geringe Verschiebungen bei der Kostenaufteilung akzeptieren, da der Vermieter keine mathematisch exakte Kostenabgrenzung schuldet.^[3] Im Rahmen seines Bestimmungsrechts bei der Umlage von Betriebskosten darf der Vermieter daher auch vereinfachte Berechnungen vornehmen. Somit ist nicht zu beanstanden, wenn z. B. bei der Grundsteuer und den Kanalgebühren die auf die Parkplätze entfallenden Gebühren anteilig auch den Mietern belastet werden, die keine Stellplätze angemietet haben.^[4]

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen (z. B. Wohnung und Gewerbe) durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Für den Bereich der Abrechnung von Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser gibt es nämlich keine der Bestimmung des § 5 Abs. 2 HeizkostenV entsprechende Vorschrift zur Vorerfassung von Nutzergruppen. Darüber hinaus ist eine generelle Verbrauchserfassung für Wasserkosten gesetzlich nicht vorgeschrieben. Der Verbrauch in den Wohneinheiten kann daher in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird. Mit dem Vorwegabzug für gewerbliche Mieter trägt der Vermieter dem unterschiedlichen Verbrauch in einer Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits ausreichend Rechnung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dies vereinbart ist.^[5]

Hinweis

Vorwegabzug oder Schätzung bei Mietergarten

Bei der Umlage der Kosten für die Be- und Entwässerung von Mietergärten ist ein Vorwegabzug erforderlich. Fehlt ein entsprechender Zwischenzähler, können die Wasserkosten für die Wohnungsmieter ohne Gartennutzung geschätzt werden.^[6]

Ein Anspruch der Mieter auf Abrechnung nach Verbrauch innerhalb der Wohneinheiten besteht nicht.^[7]

Zur Vorwegerfassung bei öffentlich geförderten Wohnungen gem. §§ 20, 21 NMV vgl. LG Berlin^[8] sowie LG Köln^[9], wonach bei Bestehen eines einheitlichen Mietvertrags über eine preisgebundene Wohnung und einen Stellplatz in einer Garage die auf die Garage entfallenden Betriebskosten entgegen § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV nicht herausgerechnet werden müssen.

[1] BGH, Urteil v. 11.8.2010, a. a. O..

[2] BGH, Urteil v. 14.2.2007, a. a. O., NZM 2007, 244.

[3] LG Braunschweig, Urteil v. 5.11.2002, 6 S 62/02, ZMR 2003, 114.

[4] AG Mönchengladbach, Urteil v. 21.11.2002, 5 C 98/91, ZMR 2003, 198.

[5] BGH, Urteil v. 25.11.2009, V ZR 69/09, WuM 2010, 35.

[6] AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 2.8.2011, 15 C 186/11, GE 2011, 1622.

[7] BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 334/08, ZMR 2010, 282.

[8] Urteil v. 27.10.2000, 65 S 65/00, ZMR 2001, 111.

[9] Urteil v. 11.5.2012, 10 S 48/11, ZMR 2012, 705.