Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 1 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (§ 2 Nr. 1 BetrKV)

Dazu gehören sämtliche laufend wiederkehrenden Verbindlichkeiten, deren Erhebung auf öffentlichem Recht beruht, namentlich die Grundsteuer. Diese kann in der vollen Höhe angesetzt werden. Im Fall einer Grundsteuervergünstigung darf nur die tatsächlich gezahlte Grundsteuer angesetzt werden.

Hinweis

Grundsteuernachforderungen ebenfalls Betriebskosten

Ferner zählen auch Grundsteuernachforderungen durch die Stadt bzw. Gemeinde für zurückliegende Jahre zu den umlagefähigen Betriebskosten, obwohl es sich insofern nicht um eine laufende, sondern um eine einmalige Zahlung handelt.^[1]

Die Umlage der Grundsteuer setzt eine inhaltlich bestimmte und eindeutige Vereinbarung voraus. Unklarheiten einer Erhöhungsklausel gehen zu Lasten des Vermieters. Eine Klausel, wonach "Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer" vom Mieter zu tragen sind, ist unklar, weil in der Klausel nicht eindeutig zum Ausdruck kommt, ob auch Erhöhungen der Grundsteuer aufgrund der Neufestsetzung des Steuermessbetrags (z. B. wegen geänderter Bebauung) vom Mieter zu tragen sind. Eine solche Unklarheit geht nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters, sodass der Mieter nicht zur Zahlung von Erhöhungsbeträgen verpflichtet ist.^[2]

Rückwirkend neu festgesetzte Grundsteuer

Der Vermieter kann die Nachzahlung von rückwirkend neu festgesetzten Grundsteuern auch nach zwischenzeitlicher Beendigung des Mietverhältnisses vom ehemaligen Mieter verlangen. Eine verspätete Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen hat der Vermieter nicht zu vertreten, da diese nicht in seinen Einflussbereich fällt.^[3]

Ist neben grundsteuerbegünstigtem Wohnraum noch Geschäftsraum oder nichtbegünstigter Wohnraum vorhanden, darf den begünstigten Wohnungen nur der Teil der Grundsteuer zugerechnet werden, der auf sie entfällt.

Personensteuern des Vermieters

Dagegen zählen nicht zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks die Personensteuern des Vermieters (Einkommensteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer) sowie Realsteuern, z. B. die Gewerbesteuer, die auch dann nicht zu den öffentlichen Lasten zählt, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört, da sich die Steuerpflicht auch dann nicht aus dem Eigentum am Grundstück, sondern aus dem Betrieb des Gewerbes ergibt (vgl. Rundschreiben des Bundesministers für Städte-, Bau- und Wohnungswesen vom 20.7.1970).

Gleiches gilt für eine Ortskirchensteuer. Auch wenn diese nach dem Grundvermögen erhoben wird, zählt sie nicht zu den Betriebskosten, da sie als von der Konfession des Grundstückseigentümers abhängige Ortssteuer nicht auf dem Grundstück lastet.^[4]

Feuerstättenschau als hoheitliche Aufgabe

Zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zählen ferner die Kosten des Feuerstättenbescheids. Aus der Formulierung des § 2 Nr. 1 BetrKV ergibt sich, dass unter den laufenden öffentlichen Lasten nicht nur die Grundsteuer fällt. Die Feuerstättenschau, auf die ein Feuerstättenbescheid ergeht, ist als hoheitliche Aufgabe zu qualifizieren, sodass damit der Tatbestand der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks erfüllt ist.^[5]

[1] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 7.4.1983, 1 U 213/82, ZMR 1983, 374.

[2] BGH, Urteil v. 17.2.2016, XII ZR 183/13, GE 2016, 454.

[3] LG Rostock, Urteil v. 27.2.2009, 1 S 200/08, ZMR 2009, 924.

[4] LG Landau, Urteil v. 3.7.2012, 1 S 30/12.

[5] AG Soest, Urteil v. 6.2.2013, 12 C 280/12, DWW 2013, 340.