Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 4.11 Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme (auch aus Anlagen i. S. v. Nr. 4a)

Dazu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nr. 4a (s. Abschn. 4.1). Zur eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme kann neben der aus Fernheizwerken auch diejenige aus zentralen Heizungsanlagen gehören, wenn der Gebäudeeigentümer sie einem Dritten z. B. einem Versorgungsunternehmen zur eigenständigen gewerblichen Lieferung übertragen hat.

4.11.1 Eigenständige Lieferung

Eine eigenständige Lieferung ist gegeben, wenn der Lieferant die Anlage im eigenen Namen und für eigene Rechnung betreibt und die Wärme ebenso liefert. Eine gewerbliche Lieferung von Wärme ist gegeben, wenn der Lieferant einen auf Gewinnerzielung gerichteten, selbstständigen Gewerbebetrieb i. S. d. Gewerbeordnung betreibt.

Hinweis

Entgelt für die Wärmelieferung

Zum Entgelt für die Wärmelieferung gehören alle Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt; somit auch die darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten sowie der Unternehmergewinn des Lieferanten.^[1]

Dies ergibt sich bereits aus der eindeutigen Formulierung, die nur noch vom "Entgelt" und nicht mehr vom Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis als Kosten der Wärmelieferung spricht (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV; LG Osnabrück, Urteil v. 14.3.2002, 9 S 1273/01, WuM 2003, 325).

Die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme (Nahwärme, Wärmecontracting) erfordert in jedem Fall eine entsprechende vertragliche Vereinbarung; d. h. auch dann, wenn die Umstellung der Wohngebäudebeheizung (z. B. von der hauseigenen Zentralheizung auf Wärmecontracting) bereits vor Abschluss des Wohnungsmietvertrags erfolgt ist. Nicht ausreichend ist z. B. eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Kosten der zentralen Heizungsanlage oder der Versorgung mit Fernwärme zahlen muss.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, WuM 2003, 501.

[2] BGH, Urteil v. 20.6.2007, VIII ZR 244/06, WuM 2007, 445.

4.11.2 Umlage der Kosten

Praxis-Tipp

Kosten für Wärmecontracting in Mietvertrag vereinbaren

Ausreichend für die Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings (§ 2 Nr. 4c BetrKV) ist eine mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat. Einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht.^[1]

Beinhaltet eine mietvertragliche Vereinbarung über die Zahlung von Betriebskosten u. a. auch die "eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser", sind auch die Kosten des Wärmecontractings umlagefähig.

Erfolgt bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Versorgung der Mietwohnung mit Heizwärme im Rahmen von Wärmecontracting, muss der Mieter bei Bedenken gegen die zu erwartende Höhe der Kosten beim Vermieter entsprechend nachfragen; eine Aufklärungs- oder Informationspflicht des Vermieters besteht insofern nicht.^[2]

Die wesentlichen Voraussetzungen für eine Umlage von Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) in einem bestehenden Mietverhältnis sind seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes (BGBl I, S. 434 ff.) am 1.5.2013 durch den neu eingefügten § 556c BGB gesetzlich geregelt. Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Eigenversorgung (z. B. durch die hauseigene Zentralheizung) auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (§ 556c Abs. 1 BGB).

Wichtig

Umstellung schriftlich ankündigen

Die Umstellung muss spätestens 3 Monate vorher in Textform angekündigt werden.

Die aufgrund des § 556c Abs. 3 BGB erlassene und am 1.7.2013 in Kraft getretene Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum^[3] regelt die gesetzlichen Rahmenbedingungen eines Wärmeliefervertrags und die Voraussetzungen für die Umlage der Kosten auf die Mieter.

[1] BGH, Beschluss v. 8.2.2011, VIII ZR 145/10, GE 2011, 609.

[2] LG Berlin, Urteil v. 2.4.2012, 67 S 231/11, GE 2012, 956.

[3] Wärmelieferverordnung – WärmeLV, BGBl I 2013, S. 1509 ff.