Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 7 Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (§ 2 Nr. 7 BetrKV)

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

Zu den Kosten des Betriebsstroms zählt der gesamte zum Betrieb erforderliche Strom einschließlich der Beleuchtung des Fahrkorbs.

Praxis-Beispiel

Kosten für Aufzugswärter und Notruf

Zu den Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege gehören die Kosten für einen Aufzugswärter, der nach entsprechenden Verordnungen des Bundes unter gewissen Voraussetzungen vorgeschrieben ist. Gleiches gilt für die Kosten des Aufzugnotrufs. Diese sind nach der Rechtsprechung des BGH – anders als z. B. eine an den Hausmeister gezahlte Notdienstpauschale – umlagefähig. Gemäß den Bestimmungen der Betriebssicherheitsverordnung (§ 2 Abs. 3 Satz 2 BetrSichV) muss der Betreiber einer Aufzugsanlage nämlich sicherstellen, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden. Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen ist, wird die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten bejaht.^[1]

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für den erstmaligen Anschluss des Notrufs, da diese nicht laufend entstehen^[2]; ferner die Kosten für wiederkehrende Wartungsarbeiten (z. B. Abschmieren, Ölwechsel) an der Anlage.

Achtung

Keine Umlage von Reparaturkosten

Dagegen können Reparaturmaßnahmen, z. B. durch Ersatz schadhafter bzw. verschlissener Teile (z. B. Kontrolllampen, Kohlen, Kontakte), nicht angesetzt werden. Werden diese Arbeiten im Rahmen eines Wartungsdienstes durchgeführt, sollte der ausführende Betrieb angewiesen werden, die Positionen für Wartung einerseits und Reparatur andererseits auf der Rechnung nach Möglichkeit getrennt auszuweisen.

[1] BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19.

[2] OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, I-10 U 96/11, ZMR 2012, 184.

7.1 Herausrechnen von Reparaturkosten aus einem Wartungsvertrag

In gleicher Weise müssen von den Kosten eines abgeschlossenen Wartungsvertrags die in dessen Rahmen ausgeführten Reparaturkosten der Anlage bei der Betriebskostenabrechnung in Abzug gebracht werden. Ist eine Aufteilung nicht möglich, sind die anteiligen Reparaturkosten durch Schätzung zu ermitteln. Nach Auffassung des LG Duisburg^[1] ist der Instandsetzungsanteil mangels gegenteiliger Angaben auf 40 bis 50 % der Gesamtkosten zu schätzen; nach dem LG Düsseldorf^[2] ist lediglich ein Pauschalabzug von 20 % vorzunehmen.^[3]

Hinweis

Beseitigung einer Betriebsstörung

Die Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung gehören zwar grundsätzlich zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten, können aber dann als Betriebskosten angesetzt werden, wenn für die Wiederinbetriebnahme der ausgefallenen Anlage lediglich Wartungsarbeiten erforderlich waren, d. h. die Wartungsarbeiten ohne Mehraufwand zugleich den Betrieb der Anlage wieder hergestellt haben; die Instandsetzungskosten also in den Wartungskosten aufgegangen sind.

Der Umstand, dass die Wartungsarbeiten durch eine Betriebsstörung veranlasst wurden, möglicherweise vor Ablauf des üblichen Wartungsturnus durchgeführt wurden, wirkt sich im Regelfall nur unmerklich auf die Höhe der Wartungskosten aus und steht daher einer Umlage nicht entgegen.

[1] LG Duisburg, Urteil v. 2.3.2004, 13 S 265/03, WuM 2004, 717.

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 22.10.1998, 21 S 191/98, DWW 1999, 354.

[3] Vgl. hierzu auch LG Berlin, Urteil v. 12.6.1987, 64 S 402/86, GE 1987, 827; AG München, Urteil v. 1.2.1977, 20 C 38/76, WuM 1978, 87; AG Bruchsal, Urteil v. 9.9.1987, 3 C 271/87, WuM 1988, 62; LG Aachen, Urteil v. 17.1.1992, 5 S 302/91, DWW 1993, 41 f.: 40 %.

7.2 Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Dagegen kann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegen, wenn der Wartungsturnus übermäßig verkürzt wird oder Betriebsstörungen wiederholt durch Wartungsarbeiten behoben werden, da dann zu vermuten ist, dass die Wartungsarbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden und sich der Vermieter deshalb an die Aufzugsfirma halten muss.^[1]

Hinweis

Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit

Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Anlage einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft umfassen die Kosten der Funktions- und Sicherheitsprüfung der Anlage sowie die Kosten für die Prüfung durch eine sachverständige Person (z. B. TÜV, freier Sachverständiger).

Zu Einzelfragen u. a. der angemessenen Verteilung der Aufzugskosten auf die Mieter des Anwesens s. "Aufzug im Mietrecht".

[1] LG Duisburg, a. a. O..