BETRIEBSKOSTENNACHFORDERUNG - Abrechnungsfrist: Keine nachträgliche Korrektur zulasten des Mieters

Leitsatz

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.

Fakten:

Der Vermieter erstellte am 1.12.2004 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003. Danach stand dem Mieter ein Guthaben zu. Mit Schreiben vom 23.02.2005 korrigierte der Vermieter in einigen Positionen seine Abrechnung, die nunmehr einen Nachzahlungsbetrag zulasten des Mieters auswies. Der Mieter rechnete mit dem ursprünglich ausgewiesenen Guthaben gegen die Mietforderung des Vermieters auf und behielt die Miete in entsprechender Höhe ein. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Frist bis zur Höhe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen wirksam korrigieren kann. Der BGH gibt dem Mieter recht. Die Restmietforderung des Vermieters ist durch die Aufrechnung des Mieters erloschen. Eine Nachforderung ist wegen Verfristung auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 190/06

Fazit:

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch Satz 3 angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener Fehler auch noch nach Fristablauf zulasten des Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt hinsichtlich Art und Höhe der abgerechneten Einzelpositio-nen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist darf eine spätere inhaltliche Korrektur der zuvor fristgerecht erstellten Abrechnung diese weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten. Es lohnt auch nicht, gar keine Abrechnung zu erteilen: Der Mieter kann unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung auf Kosten des Vermieters klagen. Auch steht dem Mieter sogleich nach Fristablauf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu.