Betriebskostenpauschale / 2 Erhöhung der Betriebskosten nach Vertragsschluss

Erhöhen sich die Betriebskosten nach Vertragsschluss, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag auf die Mieter umlegen.^[1] Die Erhöhung richtet sich nach dem Unterschied der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten bei Abschluss des Mietvertrag oder nach der zuletzt vorgenommenen Erhöhung einerseits und der Kostenbelastung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens andererseits.^[2]

[1] § 560 Abs. 1 BGB.

[2] AG Waiblingen, WuM 1988 S. 129.

2.1 Voraussetzungen des Erhöhungsrechts

2.1.1 Bestimmbarkeit der von der Pauschale erfassten Betriebskosten

Das Erhöhungsrecht besteht nur, wenn die von der Pauschale erfassten Betriebskosten ermittelt werden können.^[1] Sind dem pauschalierten Betrag im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenpositionen zugeordnet, ist eine Erhöhung nur möglich, wenn sich diese Kosten erhöhen.^[2]

Ist vereinbart, dass für alle Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BV ein bestimmter Pauschalbetrag zu zahlen ist, so kommt es auf eine Erhöhung der Gesamtkosten an. Kann nicht ermittelt werden, welche Betriebskostenpositionen durch die Pauschale abgedeckt werden sollen, ist keine Erhöhung möglich.^[3]

[1] Lammel, Wohnraummietrecht, § 560 BGB Rn. 4; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 560 BGB Rn. 5; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 163 Rn. 6.

[2] Palandt/Weidenkaff, § 560 BGB Rn. 8.

[3] Lammel, a. a. O., Rn. 6.

2.1.2 Vertraglicher Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede)

Die Regelung in § 560 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind.

Praxis-Tipp

Vertraglich vereinbaren

Daraus folgt, dass die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nur bei vereinbartem Erhöhungsvorbehalt möglich ist. Ein solcher Erhöhungsvorbehalt kann auch durch Formularklausel vereinbart werden.

2.1.3 Erhöhung der Betriebskosten

Eine Erhöhung liegt vor, wenn sich die Betriebskosten insgesamt erhöht haben.^[1] Haben sich einzelne Betriebskosten erhöht, andere ermäßigt, scheidet eine Umlage aus, wenn die Gesamtkosten gleichgeblieben sind. Der Grund der Erhöhung (z. B. Anhebung von Gebühren, Prämien, gestiegener Verbrauch, neue Kostenbelastungen aufgrund einer Modernisierung, einer Neueinführung öffentlicher Lasten) ist gleichgültig. Auch der Wegfall einer Vergünstigung ist eine Erhöhung.^[2]

Hinweis

Erhöhung ermitteln

Zur Ermittlung der Erhöhung sind die Betriebskosten zu 2 verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen.

Wird das Erhöhungsrecht zum ersten Mal ausgeübt, sind die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit denjenigen Betriebskosten zu vergleichen, die zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung anfallen. Für die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist das Wirtschaftsjahr maßgebend, das dem Vertragsschluss vorausgegangen ist; bei korrekter Kalkulation der Pauschale kann sich der Vermieter nur an den in diesem Zeitraum entstandenen Kosten orientieren. Für die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung ist das Wirtschaftsjahr maßgebend, das der Erhöhungserklärung vorausgegangen ist. Der dazwischen liegende Zeitraum spielt keine Rolle.^[3]

Ist das Erhöhungsrecht ausgeübt, kommt es für die zweite Ausübung des Erhöhungsrechts auf einen Vergleich der Betriebskosten zum Zeitpunkt der ersten Erhöhung mit den Betriebskosten zum Zeitpunkt der zweiten Erhöhung an. Auch hier spielt der dazwischen liegende Zeitraum keine Rolle, sodass – bei einer entsprechenden Entwicklung der Betriebskosten – das Erhöhungsrecht mehrmals jährlich ausgeübt werden kann. Eine "Kappungsgrenze" besteht nicht.

[1] Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 560 BGB Rn. 19.

[2] OLG Karlsruhe, NJW 1981 S. 1051 für den Wegfall der Grundsteuervergünstigung.

[3] Langenberg, in Schmidt/Futterer, § 560 BGB Rn. 20; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 165 Rn. 7; Both, in Herrlein/Kandelhard, § 560 BGB Rn. 11.

2.2 Erhöhungserklärung

2.2.1 Die Form der Erklärung

Die Erhöhungserklärung muss in Textform abgegeben werden. Der Vermieter kann dazu einen Brief schreiben, er kann seinen Mieter aber auch per Fax oder E-Mail von der Anpassung unterrichten. Es handelt sich um eine einseitige Willenserklärung, die dem Mieter zugehen muss und die von allen Vermietern gegenüber allen Mietern auszusprechen ist. Sofern die Erklärung über einen Bevollmächtigten (z. B. Anwalt) abgesandt wird, ist eine Original-Vollmacht beizulegen, weil die Erklärung sonst vom Mieter zurückgewiesen werden kann.

Die Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung ist nicht erforderlich.

2.2.2 Der Inhalt

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.^[1] Die Erläuterung muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Sie kann in Form einer tabellarischen Auflistung aller in der Pauschale berücksichtigten Betriebskosten erfolgen. Werden lediglich die erhöhten Kosten mitgeteilt, so ist die Erhöhungserklärung unzureichend, weil unklar bleibt, ob sich andere Betriebskosten ermäßigt haben. Aus der Übersicht muss sich ergeben, welche Betriebskostenarten sich nach Vertragsschluss oder nach der letzten Betriebskostenerhöhung verändert haben. Die Höhe der Veränderung muss aus der Aufstellung ersichtlich sein. Es ist allerdings a...