Betriebskostenumgestaltung / 7 Vereinbarung und Änderungen des Umlageschlüssels

Ansonsten können Vermieter und Mieter von preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum im Mietvertrag den Umlageschlüssel für die Nebenkosten vereinbaren und einvernehmlich nachträglich ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum geht das wegen des Vorrangs der Neubaumietenverordnung nicht.

7.1 Spätere einseitige Änderung

Eine spätere einseitige Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Dies kann dann der Fall sein, wenn eine Partei übermäßig belastet wird oder der bisherige Umlagemaßstab unbillig ist. Ein Beispiel für grobe Unbilligkeit: Vereinbart war die Verteilung von Stromkosten nach Flächenschlüssel, das Gewerbeobjekt stand aber zur Hälfte leer.^[1] Zudem muss der neue Umlagemaßstab für den Vermieter zumutbar sein. Damit scheiden kurzfristig grobe Ungerechtigkeiten als Grund für eine Veränderung aus.^[2]

Eine Änderung des Umlageschlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, die der Vermieter nicht einseitig vornehmen kann. Da die Änderung auch Auswirkungen auf die anderen Mietverträge hat, sind demnach meistens sämtliche Mietverträge des Objekts zu ändern. Der (jeweils einzelne) Mieter muss der Vertragsänderung also zustimmen. Ansonsten kann der Vermieter nicht einfach den Abrechnungsmaßstab ändern. Der Vermieter kann allerdings auf die Zustimmung des Mieters einen Anspruch haben, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist. Manche Klauseln sind sogar so gestaltet, dass der Mieter seine Zustimmung bereits im Mietvertrag erklärt. Das ist aber nur zulässig, wenn die Änderung des Umlageschlüssels aufgrund sachlicher Veränderungen notwendig ist-^[3] Folgende Klauseln sind demnach unwirksam:

• Der Vermieter darf einen geeigneten Umlageschlüssel verwenden^[4]
• Der Vermieter kann den Umlageschlüssel unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Gleichbehandlung aller Mieter einseitig ändern.

[1] OLG Düsseldorf, 24 U 28/10 GE 2011 S. 689.

[2] LG Aachen, WuM 1993 S. 410: Korrektur des Schlüssels wegen Verwaltungsaufwand des Vermieters nur bei Extremfällen.

[3] LG Berlin, GE 1999 S. 907.

[4] BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92.

7.2 Angebot für eine Vertragsänderung

Ist im Mietvertrag keine entsprechende Klausel vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter ein Angebot für eine Vertragsänderung zukommen lassen und notfalls gegen den Mieter auf Zustimmung klagen. Dabei ist zu beachten, dass in dem Schreiben des Vermieters oder des Verwalters, in dem die Änderung des Umlageschlüssels angekündigt wird, kein Angebot auf Vertragsänderung zu sehen ist, sodass dieses Schreiben vorläufig keine rechtliche Wirkung entfaltet. Wenn der neue Umlageschlüssel jedoch sachlich gerechtfertigt ist und der Mieter anschließend die neu berechneten Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschalen bezahlt, kann von einer konkludenten Vertragsänderung ausgegangen werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Nebenkostenabrechnung mit dem neuen Umlageschlüssel nicht beanstandet.

7.3 Geltung nur für die Zukunft?

Die einseitige Vertragsänderung gilt nur für die Zukunft. Der neue Umlageschlüssel darf dann erst für Abrechnungszeiträume angewandt werden, die noch nicht begonnen haben. Das gilt auch, wenn die sachlichen Gründe einleuchtend sind.^[1] Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn der Vermieter es schafft, mit allen Mietern eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, in diesem Fall könnte auch der Umlageschlüssel für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume geändert werden.

[1] OLG Hamburg, WuM 1992 S. 76; OLG Rostock, Urteil v. 23.10.2008, 3 U 123/07, GE 2009 S. 324.