Betriebskostenvorauszahlungen anpassen

Leitsatz

1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
2. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 560 Abs. 4

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine in Köln gelegene Wohnung. Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag hatte die Mieterin eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 114,74 EUR zu bezahlen. Die Betriebskostenabrechnung für den Wirtschaftszeitraum Juni 2006 bis Mai 2007 schloss mit einer Nachzahlung zugunsten des Vermieters. Im Jahr 2008 war zwischen den Parteien ein Rechtsstreit anhängig, der durch einen gerichtlichen Vergleich vom 25.11.2008 beendet wurde.

In diesem Vergleich vereinbarten die Parteien unter anderem,

1. dass die Mieterin auf die Abrechnung 2006/2007 keine Zahlungen mehr zu leisten hatte;
2. dass aus der noch nicht erstellten Abrechnung 2007/2008 keine gegenseitigen Ansprüche bestehen sollen;
3. dass in der Abrechnung 2008/2009 für die Positionen Versicherung und Hausreinigung nur ein Betrag von 0,14 EUR pro Quadratmeter und Monat angesetzt werden darf.

Mit Schreiben vom 30.12.2008 erklärte die Mieterin, dass sie die künftigen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auf der Basis der Abrechnung 2006/2007 und der Vereinbarung über die Kosten der Versicherung und Hausreinigung auf 84,79 EUR rückwirkend auf den 1.6.2008 herabsetze. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er nimmt die Mieterin u.a. auf Zahlung der Differenz zwischen den vereinbarten Vorauszahlungen (114,74 EUR) und den geleisteten Vorauszahlungen (84,79 EUR) in Anspruch. Die Instanzgerichte haben der Klage stattgegeben. Dem liegt die Auffassung zugrunde, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen nur auf der Grundlage der letztmöglichen Abrechnung (hier der noch nicht erstellten Abrechnung für 2007/2008) erfolgen könne.

Der BGH ist anderer Ansicht.

Zu Leitsatz 1

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei "nach einer Abrechnung" eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die von den Instanzgerichten vertretene Rechtsauffassung, wonach für die Anpassung stets die letztmögliche Abrechnung maßgeblich sein soll, trifft dann nicht zu, wenn diese Abrechnung noch nicht erstellt ist. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht verpflichtet, zunächst auf die Erteilung der Abrechnung zu klagen, weil die Durchsetzung einer Abrechnung im Klageweg regelmäßig einen erheblichen Zeitaufwand erfordert. Dies widerspreche dem Zweck des § 560 Abs. 4 BGB, der sicherstellen soll, dass die Anpassung der Vorauszahlungen möglichst zeitnah erfolgt.

Zu Leitsatz 2

Nach allgemeiner Ansicht kann die Anpassung nur mit Wirkung für die Zukunft vorgenommen werden. Der BGH folgt dieser Rechtsauffassung. In der Literatur ist allerdings streitig, ob sich die Betriebskostenvorauszahlungen ab dem nächsten Fälligkeitszeitpunkt (Weitemeyer, in Staudinger (2011), § 560 BGB Rdn. 53; Schmid, in MünchKomm, § 560 BGB Rdn. 35; Frommeyer, in Dauner-Lieb u.a., Anwaltskommentar, § 560 BGB Rdn. 9; Löfflad, in Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdn. 343; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 560 BGB Rdn. 26; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 560 BGB Rdn. 29; Both, NZM 2009 S. 896 f.) oder erst mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats verändern (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 560 BGB Rdn. 52; Lammel, Wohnraummietrecht, § 560 BGB Rdn. 36: analog § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB). Der BGH vertritt – ohne weitere Begründung – die erstgenannte Ansicht.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10, NJW 2011 S. 2350