Betriebskostenvorauszahlungen: Kein abstrakter Sicherheitszuschlag möglich!

Leitsatz

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 560 Abs. 4

Kommentar

Der Vermieter hat im März 2009 über die Betriebskosten des Jahres 2008 abgerechnet und entsprechend dem Abrechnungsergebnis eine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangt. Den Vorauszahlungsbetrag hat der Vermieter auf ein Zwölftel der auf den Mieter entfallenden Betriebskosten berechnet; hierzu hat er einen "Sicherheitszuschlag" von 10 % im Hinblick auf "die bekannte massive Steigerung der Energiekosten" addiert. Der BGH hatte zu entscheiden, ob für den Sicherheitszuschlag eine rechtliche Grundlage besteht.

Dies ist nicht der Fall: Jede Partei kann eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen "auf eine angemessene Höhe" vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB). Angemessen sind Vorauszahlungen entsprechend der zuletzt erstellten Betriebskostenabrechnung. Ein Zuschlag oder ein Abschlag ist zulässig, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass sich die auf den Mieter entfallenden Betriebskosten künftig erhöhen oder vermindern. Insoweit sind 2 Fallgruppen in Erwägung zu ziehen. Zum einen kann sich die konkrete Betriebskostenbelastung verändern, wenn sich die Anzahl der Bewohner ändert mit der weiteren Folge, dass die Betriebskosten auf mehr oder weniger Personen als bisher verteilt werden. Zum anderen ist denkbar, dass sich die Energiekosten oder die kommunalen Gebühren aufgrund eines konkreten Anlasses verändern.

Praxis-Beispiel

Konkreter Anlass für Sicherheitszuschlag

Bloße Vermutungen genügen allerdings nicht; erforderlich ist vielmehr, dass der Energieversorger eine Änderung seiner Preise ankündigt oder dass die Gemeinde eine Gebührenänderung beschließt.

Für einen generellen Sicherheitszuschlag ist bei dieser Rechtslage kein Raum.

Die Mitteilung über die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen muss nicht begründet werden. Unter Umständen ist der Vermieter aber verpflichtet, dem Mieter auf Nachfrage die Anpassung zu erläutern. Beschränkt sich der Vermieter auf eine Anpassung entsprechend einem Zwölftel des Ergebnisses der vorangegangenen Abrechnung, so genügt der Hinweis auf das Abrechnungsergebnis. Bei der Addition eines Zuschlags müssen die dafür maßgeblichen Umstände nachvollziehbar dargelegt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10, NJW 2011 S. 3642