Bewertung – Berechnung der Wohn-/Nutzfläche und Abzug der Betriebskosten bei im Ertragswertverfahren bewerteten bebauten Grundstücke ab 01.01.2004

Sächsisches Staatsministerium der Finanzen v. 04.05.2004, 35-S 3014b-30/2-24875

Ab dem 01.01.2004 gilt an Stelle der Vorschriften der §§ 43 und 44 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25.11.2003 (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Die Wohnflächenverordnung enthält gegenüber den Regelungen der II. BV einige gravierende Änderungen. So sind Wahlrechte bei der Ermittlung der Grundfläche (z. B. Berechnung nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen – lichten Maßen – oder den Rohbaumaßen) und bei der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche (z. B. Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien u. dgl.) oder die Abzugsmöglichkeit bei Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche (z. B. Abzug von 10 v. H. bei Wohngebäuden mit einer Wohnung) weggefallen.

Geändert wurde die Regelung des § 27 II. BV, aufgehoben wurde die Anlage zur II. BV. Die Betriebskosten sind nunmehr in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung) zusammengefasst.

Hinsichtlich der Bewertung von Grundstücken im Ertragswertverfahren bitte ich, wie folgt zu verfahren.

1. Bedarfsbewertung:

• Soweit bei der Ermittlung der üblichen Miete Mieten (Vergleichsmieten, Mieten aus Mietspiegeln) bezogen auf den m² Wohnfläche herangezogen werden, die auf den früheren Regelungen der Wohnflächenberechnung beruhen, sind die §§ 43 und 44 II. BV weiterhin anzuwenden.

2. Einheitsbewertung:

• Für die Einheitsbewertung bleibt weiter die Berechnung der Wohnfläche nach der II. BV maßgeblich, weil die übliche Miete (Vergleichsmiete oder Spiegelmiete) bezogen auf die Wohnfläche nach der II. BV ermittelt wurde.
• Liegt eine Erweiterung bzw. ein Anbau vor, die bzw. der zu einer Wert- oder Artfortschreibung führt, ist im Allgemeinen die Wohnflächenberechnung des Steuerpflichtigen, der sich insoweit auf Berechnungen seines Architekten bezieht, nicht zu beanstanden.

Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25.11.2003 ist im Bundesgesetzblatt I S. 2346 veröffentlicht.

Die Finanzämter wurden mit Verfügung vom 16.06.2004 entsprechend unterrichtet.

Normenkette

BewG;

WoFlV

§ 27 II. BV