Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Gebäud ... / 4 Wirtschaftliche Einheit "Belastetes Grundstück"

Die Wertermittlung der wirtschaftlichen Einheit "belastetes Grundstück" (also des Grundstücks, das mit fremden Gebäuden belastet ist) ist in § 195 Abs. 3 BewG geregelt. Der Grundbesitzwert kann nach folgendem Berechnungsschema ermittelt werden:

Bodenwert

–> Ggf. niedriger Verkehrswert § 198 BewG

= Grundbesitzwert

Hinweis

Gebäudewert

Ein Gebäudewert ist nicht zu berücksichtigen (Abschn. 39 Abs. 2 letzter Satz BewErlGV 2009).

Die wirtschaftliche Einheit "belastetes Grundstück" umfasst die vertraglich dem Nutzungsberechtigten überlassene Grundstücksfläche (Abschn. 38 Abs. 3 Satz 1 BewErlGV 2009). Der Bodenwert kann nach folgender Formel berechnet werden:

Bodenwert (§ 179 BewG)

x Abzinsungsfaktor Anlage 26

= abgezinster Bodenwert

+ kapitalisiertes Nutzungsentgelt

= anzusetzender Bodenwert

1. Ausgangsgröße bildet der Bodenwert (§ 195 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. § 179 BewG). Er ist zu ermitteln, als wenn das Grundstück unbebaut und unbelastet wäre. Die anzusetzende Grundstücksgröße ergibt sich regelmäßig aus dem abgeschlossenen Vertrag. Enthält der Vertrag hierzu keine Angaben, ist auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen. Dabei ist neben der Grundfläche des Gebäudes regelmäßig auch die Fläche im Umgriff des Gebäudes zu erfassen. Ist eine eindeutige Abgrenzung nicht möglich, kann vom Fünffachen der bebauten Fläche ausgegangen werden (Abschn. 38 Abs. 3 BewErlGV 209).

2. Der Abzinsungsfaktor (§ 195 Abs. 3 Satz 1 BewG) ergibt sich aus der Anlage 26 BewG. Er hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restlaufzeit des Nutzungsrechts (Nutzungsverhältnisses) ab. Als Liegenschaftszinssatz ist entsprechend der Grundstücksart der jeweilige Zinssatz aus § 193 Abs. 4 BewG anzusetzen. Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts ist auf volle Jahre abzurunden (Abschn. 39 Abs. 2 Satz 3 BewErlGV 2009).

3. Der Ansatz des kapitalisierten Nutzungsentgelts (§ 195 Abs. 3 Satz 3 BewG) basiert auf dem vertraglich vereinbarten Nutzungsentgelt (Pachtzins) bezogen auf ein Jahr. Das Nutzungsentgelt ist mit dem Vervielfältiger nach Anlage 21 BewG zu multiplizieren. Der Vervielfältiger hängt hiernach wiederum vom Liegenschaftszinssatz (§ 193 Abs. 4 BewG) und von der Restlaufzeit des Nutzungsrechts (abgerundet auf volle Jahre) ab. Beträgt die Restlaufzeit des Nutzungsrechts weniger als ein Jahr, ist der Vervielfältiger mit dem Wert 0 anzusetzen.

   Hinweis

   Unterschiedliche Nutzungsentgelte

   Sind Nutzungsentgelte während der Laufzeit des Nutzungsrechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart (z. B. Einmalzahlungen), ist die Summe der Barwerte für die jeweiligen Zahlungszeitpunkte/-räume zu bilden. Die künftigen Anpassungen des Nutzungsentgelts aufgrund von Wertsicherungsklauseln sind nicht zu berücksichtigen (Abschn. 37 Abs. 4 BewErlGV 2009 gilt sinngemäß).

   Praxis-Beispiel

   Grundstücksbewertung mit fremdem Gebäude

   Zu bewerten ist ein Grundstück (1.000 qm, Bodenrichtwert 300 EUR) mit einem fremden Gebäude zum Bewertungsstichtag 20.3.2009 beim Erben, als Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers. Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts für den fremden Dritten D beträgt noch 22 Jahre. Nach den vertraglichen Vereinbarungen hat D jährlich eine Pachtzahlung i. H. v. 3.000 EUR zu leisten. Der Gutachterausschuss hat einen Liegenschaftszinssatz von 5,5 % festgelegt.

   Lösung

   Der Grundbesitzwert für die zu bewertende wirtschaftliche Einheit "belastetes Grundstück" ermittelt sich nach § 195 Abs. 3 BewG wie folgt:

   Bodenwert (§ 179 BewG)	300.000 EUR
   x Abzinsungsfaktor Anlage 26 BewG: Rest-Lfz. 22 Jahre; Zinssatz 5,5 %	x 0,3079
   = abgezinster Bodenwert	= 92.370 EUR
   + kapitalisiertes Nutzungsentgelt: Anlage 21 BewG 22 Jahre, 5,5 %	+ 37.740 EUR
   = anzusetzender Bodenwert	= 130.110 EUR
   niedriger Verkehrswert § 198 BewG	--
   = Grundbesitzwert	= 130.110 EUR