BGB-Gesellschaft als Verwalter

Leitsatz

• Einladung zur Versammlung durch einen "Scheinverwalter"

  Jahresabrechnung mit Berücksichtigung offener Verbindlichkeiten

  Rücklage als Kreditsicherungsmittel

Normenkette

§ 23 WEG, § 24 WEG, § 28 WEG

Kommentar

Zu 1. Die Frage, ob auf Beschlussanfechtung hin die Wahl einer BGB-Gesellschaft als Verwalter gültig oder ungültig sei, dass die Einladung eines von den Eigentümern für den Verwalter gehaltenen Verwalters dazu führe, dass es sich um eine Eigentümerversammlung nach dem WEG handele (Weitnauer, 7. Aufl. § 23 Rdn. 3i).

Abgesehen davon wäre die Ursächlichkeit des Ladungsmangels für die gefassten Beschlüsse zu verneinen, da die Einladungen gleichermaßen an alle Wohnungseigentümer erfolgt seien und diese gleichermaßen die Möglichkeit gehabt hätten, an der Versammlung teilzunehmen.

Zu 2. Es sei ständige Rechtsprechung des Senats, dass es aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden könne wenn in der Jahresabrechnung auch offene Verbindlichkeiten (so genannte Rechnungsabgrenzungsposten) berücksichtigt würden, sofern die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung darunter nicht leide (vgl. hierzu auch Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, Rdn. 70-73).

Der Senat habe ferner seit jeher angenommen, dass ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nicht schon deswegen aufzuheben sei, weil sie in einzelnen Punkten unvollständig oder auch unklar sei; vielmehr sei es in diesen Fällen zulässig, dass die Abrechnung auch noch nachträglich ergänzt werde, was auch noch während des gerichtlichen Verfahrens geschehen könne.

Zu 3. Im Hinblick auf bestehenden Sanierungsbedarf sei es nicht zu beanstanden, dass eine Rücklage durch Eigentümerbeschluss so angelegt werden sollte, dass sie als Sicherheit für einen aufzunehmenden Kredit in Betracht komme.

Selbst wenn nicht nur die Anlage der Rücklage, sondern bereits deren Einsatz als Kreditsicherungsmittel durch den genannten Beschluss bestimmt worden sein sollte, würde dies ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

Wenn für eine Sanierung einer Kellerdecke eine Rücklage u.U. sogar selbst verbraucht werden könnte, könne sie erst recht als Sicherungsmittel für einen Kredit vorgesehen werden; eine Zweckentfremdung sei damit nicht verbunden; sie werde vielmehr im Gegenteil wirtschaftlich sinnvoll eingesetzt.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 21.03.1989, 24 W 7009/88)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Diese Entscheidung des KG Berlin überzeugt nicht.

Hat eine BGB-Gesellschaft als Verwaltung zu einer Versammlung eingeladen und sind entsprechende Beschlüsse angefochten, hätte der Senat die Frage der Formungültigkeit der Einladung überprüfen müssen. Vorfrage wäre hier, ob überhaupt eine BGB-Gesellschaft als Verwalter fungieren und formell korrekt einladen konnte, oder ob ein solcher Verwalter als so genannter Scheinverwalter zur Einladung gar nicht legitimiert gewesen wäre. Diese Frage ist nach wie vor höchst umstritten. Kommt man mit weitverbreiteter Meinung zu dem Ergebnis, dass BGB-Gesellschaften - wegen Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 26 WEG - nicht Verwalter sein können, hätte ein "Dritter" eine Eigentümerversammlung einberufen.

Weitnauer (vom Senat zitiert) spricht in solchen Fällen zwar von einer Wohnungseigentümerversammlung (wenn alle Eigentümer eingeladen wurden), hinsichtlich etwa in einer solchen Versammlung gefasster Beschlüsse allerdings davon, dass diese "Nichtbeschlüsse" im Sinne des WEG folglich ohne Wirkung seien und deshalb auch keiner Anfechtung bedürften. Diese Meinung von Weitnauer ist m.E. nicht haltbar; es handelt sich in solchen Fällen um Eigentümerbeschlüsse, die auch von den hierfür kompetenten Eigentümern gefasst wurden; der Formmangel der Einberufung könnte allenfalls über fristgemäße Beschlussanfechtung zur Ungültigkeit gefasster Beschlüsse führen; kommt es zu keiner Beschlussanfechtung, werden auch solche (an sich formfehlerhaften) Beschlüsse bestandskräftig und verbindlich. Richtig ist allein, dass bei einer Einladung nicht aller Eigentümer nicht von einer kompetenten Eigentümerversammlung gesprochen werden kann, sodass hier zu Recht von "Nichtbeschlüssen" im Sinne eines Nullum/Nihil auszugehen wäre (insoweit richtige Meinung von Weitnauer).

Unrichtig ist auch die vom Senat übernommene Meinung, dass hinsichtlich in einer von einem etwaigen Scheinverwalter einberufenen Versammlung gefasster Beschlüsse der Vertrauensschutz die Aufrechterhaltung der Beschlüsse rechtfertige. Nach diesseitiger Ansicht wären solche Beschlüsse allein formfehlerhaft und auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären; Kausalitätsüberlegungen dürften in solchen Fällen auch nicht die Gültigkeit (auf Anfechtung hin) rechtfertigen, da Eigentümer bei fehlerhafter Einladung nicht zu einer Versammlung erscheinen müssten und kaum der Beweis geführt werden könnte, dass feststehe, dass bei Erscheinen aller Eigentümer Mehrheitsbeschlüsse gleichen Inhalts gefasst worden wären.

[Vgl. zur Einladung durch einen "Schein-" oder "Pseu...