BGH: Mietpreisbindung schließt Staffelmiete nicht aus

1 Leitsatz

Eine Staffelmiete kann auch für die Dauer einer Mietpreisbindung vereinbart werden. Die Vereinbarung kann bereits Mietstaffeln für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung enthalten.

2 Normenkette

§ 557a BGB; § 28 Abs. 3, 5 und 6 WoFG

3 Das Problem

Die Mieterin einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von Miete. Das Mietverhältnis besteht seit Oktober 2018. Die Wohnung unterlag aufgrund öffentlicher Förderung bis Dezember 2020 einer Preisbindung. Hierauf wird im Mietvertrag hingewiesen.

Unter der Überschrift "Staffelmiete" ist im Mietvertrag vereinbart, dass die monatliche Grundmiete zunächst 500 EUR beträgt und sich zum 1.1.2021 auf 968 EUR und zum 1.1.2022 auf 1.012 EUR erhöht.

Ab Januar 2021 zahlte die Mieterin unter dem Vorbehalt der Rückforderung monatlich 968 EUR. Sie fordert nun für mehrere Monate den Erhöhungsbetrag von jeweils 468 EUR zurück und begehrt für die Zukunft die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet ist, eine höhere Miete als 500 EUR zu zahlen.

Die Mieterin meint, die Staffelmietvereinbarung sei insgesamt unwirksam, weil sie eine erste Staffel bereits für den Zeitraum der Preisbindung vorsehe. Außerdem sei es unzulässig gewesen, noch während der Preisbindung eine Vereinbarung über die Miethöhe nach Ablauf der Preisbindung zu treffen. Vor Amts- und Landgericht hatte die Klage keinen Erfolg.

4 Die Entscheidung

Der BGH teilt die Meinung der Vorinstanzen. Die Vereinbarung über die Staffelmiete ist wirksam, sodass die Mieterin die erhöhte Miete schuldet.

Auch während Preisbindung ist Staffelmiete zulässig

Die Vereinbarung einer Staffelmiete i. S. v. § 557a BGB ist grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, während denen eine Preisbindung besteht. Im Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) dürfen die Mietstaffeln lediglich die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht übersteigen, wie sich aus § 28 Abs. 3, 5 und 6 WoFG ergibt. Bei sonstigen preisgebundenen Wohnungen, die nicht unter das WoFG fallen, darf die höchste der Mietstaffeln die im Zeitpunkt der Abrede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigen.

Vereinbarung für Zeit nach Ablauf der Preisbindung möglich

Die Staffelmietvereinbarung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil sie bereits während des Zeitraums, in dem die Wohnung noch der Preisbindung unterlag, getroffen wurde und auch Mietstaffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vorsieht, die die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten. Würde man Vermieter darauf verweisen, eine solche Vereinbarung erst nach Ablauf der Mietpreisbindung zu treffen, bestünde die Preisbindung tatsächlich noch eine gewisse Zeit über den Ablauf hinaus fort. Zudem kann sich eine im Voraus vereinbarte Staffelmiete auch für den Mieter als günstig erweisen, wenn die Preise am Wohnungsmarkt schneller steigen, als es die vereinbarten Mietstaffeln vorsehen.

Erhebliche Mietsteigerungen sind kein Hinderungsgrund

Auch dass sich aus der Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung erhebliche Mietsteigerungen ergeben können, macht solche Vereinbarungen nicht unzulässig. Indem der Gesetzgeber die Vereinbarung einer Staffelmiete unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen hat, hat er zugunsten der Planungssicherheit für beide Mietparteien Mietsteigerungen erlaubt, die der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bzw. § 558 Abs. 3 BGB nicht unterliegen. Die Steigerungen sind lediglich im Fall des Mietwuchers (§ 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB) oder der ordnungswidrigen Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) nichtig. Zudem können die Mietstaffeln an der Mietpreisbremse zu messen sein.

Im vorliegenden Fall waren die vereinbarten Mietstaffeln weder unter dem Gesichtspunkt des Mietwuchers überhöht, noch verstießen sie gegen die Mietpreisbremse.

5 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 16.1.2024, VIII ZR 12/23