Entscheidungsstichwort (Thema)
Aufgaben von Steuerberatern als Treuhänder eines Bauherrenmodells. Hinweispflicht auf Sekundärhaftung. keine Verkürzung der Haftungsverjährung
Leitsatz (amtlich)
1. Ein Treuhänder, der im Rahmen des Bauherrenmodells Erklärungen zur Bildung und zum Erwerb von Eigentumswohnungen als Vertreter des Bauherrn abgibt, muß prüfen, ob die Wohnung vom Veräußerungsvertrag abweichende öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen aufweist (im Anschluß an BGH, 24.11.1988, VII ZR 222/87, BauR 1989, 219 = ZfBR 1989, 58).
2. Ein Steuerberater, der im Bauherrenmodell als Treuhänder tätig ist, muß auf begangene Pflichtverletzungen und auf die laufende Verjährungsfrist hinweisen.
Leitsatz (redaktionell)
1. Die Voraussetzungen für einen „Sekundäranspruch” sind im allgemeinen erfüllt, wenn es sich einem sorgfältig arbeitenden Treuhänder aufdrängen mußte, einen zur Schadensentstehung führenden Fehler gemacht zu haben.
2. Nach der Rechtsprechung des Senats können Steuerberater in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Verjährung ihrer Haftung aus Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit ihrer beruflichen Tätigkeit als Steuerberater stehen, nicht zum Nachteil ihrer Vertragspartner abweichend von der gesetzlichen Verjährung regeln.
Normenkette
BGB § 276; StBerG § 68
Verfahrensgang
OLG Oldenburg (Oldenburg) (Urteil vom 12.12.1988; Aktenzeichen 9 U 50/88) |
LG Osnabrück (Urteil vom 19.04.1988; Aktenzeichen 13 O 266/87) |
Tatbestand
Die Beklagten sind zur Errichtung von Eigentumswohnungen im Rahmen eines „Bauherrenmodells” von den Klägern zu Treuhändern bestellt worden. Die Kläger begehren von ihnen Schadensersatz wegen Verletzung von Treuhänderpflichten.
Nach den notariell beurkundeten Verträgen vom 16./17. bzw. vom 15./23. Dezember 1981 sollte der Kläger zu 1) die aus der Anlage des Angebots ersichtliche Wohnung Nr. 16, die Klägerin zu 2) die Wohnung Nr. 4, jeweils nach Maßgabe der Anlage des Angebots, als „Bauherren” errichten und erwerben.
Nach den insoweit übereinstimmenden Treuhandverträgen waren die Beklagten als Treuhänder berechtigt und verpflichtet, „… alle im Zusammenhang mit der Errichtung, Verwaltung und Vermietung des … Bauvorhabens sich ergebenden Rechte und Pflichten als Treuhänder wahrzunehmen …” und dabei „… nach pflichtgemäßem Ermessen alle von dem Baubetreuer vorbereiteten Handlungen und Rechtsgeschäfte gegenüber den Behörden und Dritten im fremden Namen wahrzunehmen, die der Baubetreuer zur Durchführung der … Baumaßnahme erforderlich hält.” Dabei sollte das neben den im Vertrag erwähnten auch „für solche Handlungen gelten, die nicht ausdrücklich erwähnt worden sind …”. Außerdem waren die Treuhänder u.a. auch bevollmächtigt, alle zur „Aufteilung in Bruchteilseigentum notwendigen Rechtsgeschäfte vorzunehmen”. § 7 des Vertrags beschränkt die Haftung des Treuhänders auf grobe Fahrlässigkeit und auf subsidiäre Schadensersatzverpflichtung. Er enthält ferner eine Verjährungsregelung mit einer Verjährungsfrist von 12 Monaten.
Die vertraglich in Bezug genommene Anlage zu den Treuhandverträgen weist Angaben über die Nutzung der Räume aus. Danach sind sämtliche Räume für Wohnung und Arbeit zu nutzen, nur im Untergeschoß der Wohnung 4 ist neben einem Schlafraum ein Abstellraum angegeben.
Die vom Architekten zur Genehmigung eingereichte Planung wich hiervon erheblich ab. Dort sind in erheblichem Umfang anstelle der vertraglich vorgesehenen Wohnräume Abstell- und Kellerräume ausgewiesen. Der in dieser Weise dann auch baurechtlich genehmigten Planung entsprechen die Abgeschlossenheitsbescheinigung und auch die von den Beklagten als Bevollmächtigten erklärte Teilungsvereinbarung nach WEG.
In der Abweichung der baurechtlich genehmigten und dann tatsächlich verwirklichten von der vertraglich vorgesehenen Nutzbarkeit als Wohnung sehen die Kläger einen Schaden, für den sie die Beklagten verantwortlich machen.
Im vorliegenden Rechtsstreit haben die Kläger in erster Instanz neben Feststellung der Ersatzverpflichtung für weitere Schäden die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Übertragung der Wohnungen, und zwar der Kläger zu 1) 145.343 DM, die Klägerin zu 2) 170.620 DM, jeweils zuzüglich Zinsen, begehrt. In zweiter Instanz haben sie diese Ansprüche nur hilfsweise geltend gemacht und hauptsächlich neben Schadensersatz von je 21.801 DM Freistellung von den im Zuge des Erwerbs der Wohnungen geschlossenen Verträgen verlangt, sowie schließlich Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz weiterer Schäden.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die – angenommene – Revision der Kläger.
Entscheidungsgründe
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Nach Auffassung des Berufungsgerichts haben die Beklagten ihre Pflichten als Treuhänder nicht schuldhaft verletzt. Der konkrete Umfang des für den Treuhänder maßgeblichen Pflichtenkreises ergebe sich vor allem aus der konkreten Vertragsgestaltung. Hier hätten die Treuhänder in erster Linie die Aufgabe gehabt, durch Vertragsschluß mit Sonderfachleuten die Erstellung der Wohnungen zu ermöglichen und zu sichern. Insoweit seien sie primär lediglich verpflichtet gewesen, bei Auswahl und Auftragsvergabe sowie bei der Vertragsgestaltung die gebotene Sorgfalt walten zu lassen. Pflichtverletzungen bei der Wahrnehmung dieses Aufgabenbereichs machten die Kläger nicht geltend.
Eigene Planungsaufgaben oder Aufgaben im bautechnischen Bereich hätten die Beklagten als Treuhänder nicht übernommen. Schon wegen ihrer beruflichen Qualifikation als Steuerberater sei es ihnen auch nur beschränkt möglich, im planerischen und bautechnischen Bereich kontrollierend einzugreifen. Freilich müsse der als Treuhänder eingeschaltete Steuerberater auch in diesem Bereich tätig werden, wenn er im konkreten Einzelfall Fehlentwicklungen beobachte.
Bei Anwendung dieser Grundsätze ergebe sich für den vorliegenden Fall, daß den Beklagten hinsichtlich des Baugenehmigungsverfahrens kein Vorwurf gemacht werden könne. Insoweit hätten die ordnungsgemäß damit beauftragten Architekten eigenverantwortlich zu handeln gehabt. Für die Beklagten hätten sich in diesem Stadium keine Anhaltspunkte für Kontrollmaßnahmen ergeben müssen. Auch im Zusammenhang mit der Teilungserklärung, die die Beklagten selbst abgegeben haben, könne ihnen kein Vorwurf daraus gemacht werden, daß sie die vertraglich vorgesehenen Nutzungsangaben nicht mit den Abweichungen der Genehmigungsplanung verglichen und die Beschränkungen der Nutzung nicht erkannt hätten.
Unter diesen Umständen komme es auf die Frage der Wirksamkeit der vertraglichen Verjährungsregelung sowie auf die sonst etwa gegebene Verjährung nach dem Steuerberatergesetz nicht an. Im übrigen sei der Sachvortrag der Kläger auch zur Schadensentstehung nicht hinreichend substantiiert. Ein Anspruch auf völlige Rückabwicklung der Verträge schließlich sei nicht schlüssig dargetan.
Hiergegen wendet sich die Revision der Kläger mit Erfolg.
I. 1. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, daß die Beklagten sich um technische Fragen der Planungen und der Baugenehmigung nur bei hinreichendem Anlaß zu kümmern hatten. Das gilt grundsätzlich auch für die technischen Grundlagen der Baugenehmigung und des Aufteilungsplanes, auf denen die von ihnen abgegebene Teilungserklärung aufbaut, etwa Schallschutz, Wärmeschutz, Heizung und Lüftung sowie die Einhaltung von Sicherheitsvorschriften. Darum geht es hier jedoch, was das Berufungsgericht verkennt, nicht.
2. Die Beklagten haben vielmehr hier unter Verletzung eigener Prüfungspflichten zulasten der Kläger als deren Bevollmächtigte Wohnungseigentum begründet, das von vorneherein hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten nicht dem Erfüllungsanspruch der Kläger entsprach.
a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine von der vertraglichen Leistungsverpflichtung abweichende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten durch öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen ein nicht behebbarer Sachmangel, der im Verhältnis von Erwerber und Veräußerer zur Wandelung berechtigt. Das hat der Senat in einem Fall entschieden, in dem aus planungsrechtlichen Gründen statt der vertraglich geschuldeten gewerblichen Nutzung lediglich eine „wohnähnliche” gewerbliche Nutzung zugelassen war (Senatsurteil vom 24. November 1988 – VII ZR 222/87 = BauR 1989, 219 = ZfBR 1989, 58 = BB 1989, 520).
Für die hier vorliegenden Abweichungen der vertraglich vorgesehenen von der baurechtlich genehmigten Nutzbarkeit gilt nichts anderes. Die von den Klägern erworbenen Wohnungen sind somit wegen ungünstiger Abweichung von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit mit erheblichen Mängeln behaftet.
b) Als Treuhänder der Kläger durften die Beklagten unter keinen Umständen Wohnungseigentum mit solchen Mängeln begründen. Sie waren vielmehr bei der ihnen gebotenen Wahrung der Interessen der Kläger gehalten, eine Teilungserklärung oder Teilungsvereinbarung zu diesen, das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung empfindlich störenden Bedingungen zu verweigern.
Es war auch die eigene Verpflichtung der Beklagten zu kontrollieren, ob der Begründung des vertraglich geschuldeten Wohnungseigentums für die Kläger Hindernisse der hier vorliegenden Art entgegenstanden. Das hatten sie zu prüfen, denn es ging dabei nicht um die technische Mangelfreiheit, sondern um die wegen rechtlicher Beschränkungen fehlende Übereinstimmung von veräußertem und als Erfüllung geliefertem Wohnungseigentum. Für diesen vertragsrechtlich-juristischen Bereich haben die Beklagten im Rahmen der bestehenden Vertragsbeziehungen eigene Kompetenz jedenfalls beansprucht und dafür auch selbst einzustehen.
c) Daß mit Beschränkungen der hier vorliegenden Art zu rechnen und auf sie zu achten ist, gehört zu dem Grundwissen, das von einem beruflich in diesem Bereich Tätigen zu erwarten ist. Wenn somit die Beklagten, wie sie vortragen, die Abweichungen nicht bemerkt haben, so kann das nur auf bewußt pflichtwidrig nachlässiger Prüfung oder darauf beruhen, daß sie sich ohne die im Verkehr erforderliche fachliche Kompetenz in einem Wirtschaftsbereich betätigt und damit die im Verkehr erforderliche Sorgfalt gröblich verletzt haben.
d) Da sie für die Kläger als die vertraglich geschuldete Leistung die „mangelhaften” Eigentumswohnungen erworben haben, schulden die Beklagten den Klägern Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung des Treuhandvertrages.
II. 1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Vertragsbestimmungen, um die es hier geht, für das gesamte Bauvorhaben einheitlich den Erwerbern gegenüber verwendet worden. Es handelt sich bei ihnen somit auch dann um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG, wenn sie lediglich für das hier vorliegende Bauvorhaben bestimmt gewesen sein sollten (vgl. Senatsurteil NJW 1985, 852).
2. Die Haftungsbeschränkung in § 7 des Treuhandvertrages ist, soweit sie zusätzlich zur Beschränkung auf grobe Fahrlässigkeit nur eine subsidiäre sowie der Art und Höhe nach beschränkte Haftung des Treuhänders vorsieht, gemäß § 11 Nr. 7 AGBG unwirksam. Da den Beklagten hier jedenfalls grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, kommt es im vorliegenden Fall auf Weiteres nicht an.
3. Nach der Rechtsprechung des Senats können die Beklagten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Verjährung ihrer Haftung aus Tätigkeiten, die – wie hier – im Zusammenhang mit ihrer beruflichen Tätigkeit als Steuerberater stehen, zum Nachteil ihrer Vertragspartner nicht abweichend von der gesetzlichen Verjährung regeln. Soweit die Beklagten für ihre Haftung abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 68 StBerG die Verjährung von Ansprüchen verkürzt haben, ist das unwirksam (BGH NJW 1986, 1171, 1172; vgl. auch Kürschner, ZfBR 1988, 2, 6).
Unter Zugrundelegung der sonach geltenden dreijährigen Verjährung sind die Ansprüche der Kläger jedenfalls nicht verjährt, weil die Beklagten es versäumt haben, die Kläger über ihr Fehlverhalten rechtzeitig und vollständig aufzuklären. Ähnlich wie ein Architekt (vgl. hierzu BGHZ 92, 251, 258f.; BGH, Urt. vom 26. September 1985 – VII ZR 50/84 = BauR 1986, 112 = ZfBR 1986, 17 m.w.N.) waren sie aus dem besonderen Vertrauensverhältnis, das durch den Treuhandvertrag begründet wird, hierzu gehalten. Dabei hatten sie nicht nur auf den Fehler, sondern auch auf die für den Schadensersatzanspruch geltende Verjährungsfrist hinzuweisen (BGHZ 96, 290, 298; BGH NJW 1982, 1532, 1533). Es kann sie in diesem Zusammenhang nicht entlasten, daß sie, wie sie vortragen, von den Versäumnissen erst 1987 erfahren haben wollen. Darauf, daß ihnen ihr Fehlverhalten möglicherweise nicht bewußt geworden ist, kommt es nicht an. Bei der objektiv gebotenen Sorgfalt (§ 276 BGB) wäre ihnen der Fehler nicht verborgen geblieben, und das reicht aus. Denn die Voraussetzungen für einen „Sekundäranspruch” sind im allgemeinen erfüllt, wenn es sich einem sorgfältig arbeitenden Treuhänder aufdrängen mußte, einen zur Schadensentstehung führenden Fehler gemacht zu haben (vgl. – für Rechtsanwalt – BGH NJW 1985, 1151, 1152).
III. Die vom Berufungsgericht hilfsweise herangezogenen Bedenken gegen Substantiierung und Schlüssigkeit der geltend gemachten Schadensersatzforderungen sind nicht begründet. Sie beruhen auf der unzutreffenden Annahme, den Beklagten sei als Vertragsverletzung allenfalls die Verletzung von Hinweispflichten vorzuwerfen. Darum geht es hier aber nicht.
Wie dargestellt hätten die Beklagten bei pflichtgemäßem Verhalten die Abwicklung des Erwerbs der Eigentumswohnungen zu den vorliegenden Bedingungen ganz verweigern und damit die daraus sich ergebenden Zahlungsverpflichtungen verhindern müssen. Alsdann hätten sie die Entscheidung der Kläger darüber einholen müssen, ob sie im Hinblick auf den Umstand, daß ihnen ein mangelfreier Vertragsgegenstand nicht geliefert werden konnte, aus dem Vertragsverhältnis ausscheiden oder es zu veränderten Zahlungsverpflichtungen fortsetzen wollten.
Der aus dieser Pflichtverletzung herrührende Schaden sind grundsätzlich die Verbindlichkeiten, die zu Lasten der Kläger infolge der Pflichtwidrigkeit begründet worden sind. Von diesen wollen die Kläger nach den Haupt- und Hilfsanträgen im wesentlichen freigestellt werden. Die Kläger haben somit eine Beziehung zwischen der geltend gemachten Pflichtverletzung und dem daraus hergeleiteten Schaden hinreichend dargetan.
Auch die vom Berufungsgericht geltend gemachten Bedenken gegen die Zulässigkeit der Feststellungsanträge kann der Senat nicht teilen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, wenn neben einem entstandenen Schaden die Entstehung weiteren Schadens noch zu erwarten ist, die Feststellungsklage – allein oder neben einer Leistungsklage – zulässig (BGHZ 61, 28, 31; 101, 369, 371; BGH Urt. vom 2. April 1968 – VI ZR 156/66 = VersR 1968, 648). Nach den Umständen des Falles sind weitere, jetzt noch nicht berechenbare Schäden ernsthaft möglich. Die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Rückabwicklung sind derzeit für die Kläger nicht überschaubar.
IV. Das Berufungsurteil kann somit nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben. Die Sache ist, da weitere Feststellungen zum Schaden erforderlich sind, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Fundstellen
BB 1990, 1582 |
BB 1990, 2442 |
NJW 1990, 2464 |
BauR 1991, 124 |