Entscheidungsstichwort (Thema)
Vormerkung
Leitsatz (amtlich)
Zur Eintragungsfähigkeit einer Vormerkung, die einen mehrfach aufschiebend bedingten Rückübertragungsanspruch sichern soll.
Normenkette
BGB § 883
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 übertrugen mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 1995 ihren Töchtern, den Beteiligten zu 2 und 3, je einen 4/10 Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Die Übernehmer verpflichteten sich - auch für ihre Rechtsnachfolger - unter anderem, zu Lebzeiten der Eltern nicht ohne deren Zustimmung über den Anteil zu verfügen. Für den Fall der Zuwiderhandlung war das Recht vorbehalten, von dem Vertrag zurückzutreten und die Rückübertragung des Miteigentumsanteils zu verlangen. Zur Sicherung dieses Anspruchs haben die Beteiligten die Eintragung je einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Eltern bewilligt und beantragt.
Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung beanstandet, der Rückauflassungsanspruch gegen die Rechtsnachfolger der Übernehmer könne nicht durch eine Vormerkung gesichert werden. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß haben die Beteiligten weitere Beschwerde eingelegt.
Das Bayerische Oberste Landesgericht will der weiteren Beschwerde stattgeben, sieht sich aber daran durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 20. September 1994 (15 W 250/94, DNotZ 1995, 315 = Rpfleger 1995, 208) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Es geht um die Auslegung einer bundesgesetzlichen, das Grundbuchrecht betreffenden Bestimmung. Entscheidungserheblich ist die Rechtsfrage, ob eine vom Grundstückseigentümer bewilligte Vormerkung zur Sicherung eines aufschiebend bedingten Anspruchs auf Übertragung auch dann in das Grundbuch eingetragen werden kann, wenn die Bedingung außer zu Lebzeiten des Grundstückseigentümers auch erst nach dessen Tod eintreten und der Eintritt der Bedingung von einem Verhalten des Erben abhängig sein kann.
Wenn sich die Zulässigkeit der Eintragung auch nach materiellem Recht (§§ 137, 883 Abs. 1, 885 Abs. 1, 1967 BGB) beurteilt, so handelt es sich doch um eine Vorfrage für die Entscheidung über den gemäß §§ 13, 19 GBO gestellten Eintragungsantrag. Alle sachlich-rechtlichen Bestimmungen, die das Grundbuchamt angewendet (oder zu Unrecht nicht angewendet) hat, sind - sofern sie auf bundesgesetzlicher Regelung beruhen - das Grundbuchrecht betreffende Vorschriften im Sinne des § 79 Abs. 2 GBO (vgl. RGZ 146, 308, 311; BGHZ 3, 140, 141; 19, 355, 356; Senatsbeschl. v. 10. März 1976, V ZB 7/72, NJW 1976, 893, 894).
Der Vorlage steht auch nicht entgegen, daß die Entscheidung, von der das Bayerische Oberste Landesgericht abweichen will, einen anders gelagerten Sachverhalt betrifft. Während sich der Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm auf ein zum Schutz des Vermächtnisnehmers des Grundstückseigentümers vereinbartes schuldrechtliches Veräußerungsverbot bezieht, knüpft die obligatorische Verfügungsbeschränkung vorliegend an die bereits vollzogene Eigentumsübertragung an. Dort sollte der Auflassungsanspruch des Vermächtnisnehmers gesichert werden, hier geht es um den eventuellen Rückübertragungsanspruch des ursprünglichen Eigentümers. Gemeinsam ist beiden Fällen, daß die Vormerkung jeweils zur Sicherung eines bedingten und gegebenenfalls erst nach dem Tod des Übernehmers entstehenden Auflassungsanspruchs bewilligt wurde. Das Oberlandesgericht Hamm hat die Auffassung vertreten, eine solche Vormerkung sei nicht eintragungsfähig.
Da diese Begründung die Grundlage seiner Entscheidung ist und das vorlegende Gericht von dieser Rechtsansicht abweichen will, sind die Voraussetzungen von § 79 Abs. 2 GBO gegeben (vgl. BGHZ 21, 234; Senatsbeschl. v. 27. Mai 1960, V ZB 6/60, NJW 1960, 1621).
III.
Das zulässige Rechtsmittel (§§ 78, 80 GBO) hat auch in der Sache Erfolg.
1.
Nach § 883 Abs. 1 Satz 1 BGB kann zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder Recht von der Vormerkung betroffen wird (§ 885 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Schuldgrund, auf dem der zu sichernde Anspruch beruht, ist für die Frage, ob der Anspruch durch Eintragung einer Vormerkung gesichert werden kann, gleichgültig. So kann der Anspruch auf Einräumung eines Rechts, insbesondere des Eigentums an einem Grundstück, auf Gesetz, Vertrag oder einem einseitigen Rechtsgeschäft beruhen.
2.
Die Eintragungsvoraussetzungen sind vorliegend gegeben. Mit der Vormerkung soll ein vertraglicher Anspruch auf (Rück-)Übereignung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück gesichert werden. Dieser Anspruch ist in zweifacher Weise aufschiebend bedingt: Er entsteht nur im Falle der Zuwiderhandlung gegen das schuldrechtliche Verfügungsverbot und auch nur dann, wenn die Beteiligten zu 1 (bzw. der Überlebende von ihnen) von dem für diesen Fall vorbehaltenen Recht Gebrauch machen, von dem Vertrag zurückzutreten.
a)
Der Vormerkungsfähigkeit steht diese Mehrfachbedingung nicht entgegen, denn gemäß § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Eintragung einer Vormerkung ausdrücklich auch zur Sicherung eines künftigen oder bedingten Anspruchs zulässig.
Obwohl der Wortlaut dieser Bestimmung die Eintragungsfähigkeit nicht einschränkt, stehen Rechtsprechung und Lehre einhellig auf dem Standpunkt, daß zur Sicherung eines künftigen Anspruchs eine Vormerkung nur eingetragen werden kann, wenn bereits der Rechtsboden für seine Entstehung vorbereitet ist. Unterschiedliche Auffassungen bestehen hinsichtlich der Frage, ob es erforderlich ist, daß die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des künftigen Berechtigten abhängt (vgl. RGZ 151, 75, 77; BGHZ 12, 115, 118; BayObLG DNotZ 1978, 39 = Rpfleger 1978, 14 mit Anm. von Ertl und BayObLG DNotZ 1978, 159, 160 m.w.N.; Münch-Komm-BGB/Wacke, BGB 2. Aufl. § 883 Rdn. 24; Staudinger/Gursky, BGB (1996) § 883 Rdn. 124; Soergel/Stürner, BGB 12. Aufl. § 883 Rdn. 6; Palandt/Bassenge, BGB 55. Aufl. § 883 Rdn. 15; Lichtenberger, NJW 1977, 1755, 1757 ff und Ertl, Rpfleger 1977, 345). Jedenfalls genügt es nicht, wenn für die künftige Gestaltung des Anspruchs lediglich eine bloße mehr oder weniger aussichtsreiche tatsächliche Möglichkeit besteht (BGHZ 12, 115, 117), denn eine uneingeschränkte Vormerkbarkeit künftiger Ansprüche würde das Grundbuch mit einer unübersehbaren Zahl gesicherter Ansprüche überlasten, die möglicherweise nie zur Entstehung gelangen würden. Dies hätte eine "Sperre" des Grundbuchs auf ungewisse Zeit zur Folge und würde die Verkehrsfähigkeit des Grundstücks beeinträchtigen (BayObLG, aaO.). Die Vormerkbarkeit ist auch dann zu verneinen, wenn die Entstehung des Anspruchs ausschließlich von dem Willen des Schuldners (MünchKomm-BGB/Wacke, aaO.) oder davon abhängt, daß dieser ein Rechtsgeschäft überhaupt erst vornimmt (Lichtenberger, aaO. 1759); denn es kann nicht Sinn der Vormerkung sein, einen künftigen Gläubiger insbesondere gegen Zwangsmaßnahmen Dritter zu schützen, wenn er nicht einmal gegen die Willensentscheidung des Schuldners geschützt ist (Münch-Komm-BGB/Wacke, aaO.).
Diese Einschränkungen gelten nicht im selben Maße für bedingte Ansprüche. Ob diese - wofür der Gesetzeswortlaut spricht - von künftigen Ansprüchen zu unterscheiden sind (so Lichtenberger, aaO. 1756 f) oder ob der bedingte Anspruch ein Unterfall des künftigen Anspruchs ist (so Soergel/Stürner, aaO.), kann offenbleiben. Bedingte Ansprüche zeichnen sich dadurch aus, daß ihr Inhalt durch ein bereits bestehendes, wenn auch bedingtes, Rechtsgeschäft bestimmbar ist (Soergel/Stürner, aaO.). Deshalb können sie von Anfang an eine gesicherte Grundlage für die Eintragung einer Vormerkung bieten (BayObLG, aaO. m.w.N.; OLG Hamm, DNotZ 1978, 356, 357; Lichtenberger, aaO. 1756 ff; Ertl, aaO.; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht 10. Aufl., Rdn. 1489). Der Senat hat früher (BGHZ 12, 115, 177 f) unter Berufung auf die bereits angeführte Entscheidung des Reichsgerichts (RGZ 151, 75, 77) zum Ausdruck gebracht, auch bedingte Ansprüche seien nur eingeschränkt vormerkungsfähig.
Die Eintragungsvoraussetzungen entsprechen denen künftiger Ansprüche. Sie werden von bedingten Ansprüchen aber im allgemeinen erfüllt. Ein bedingt abgeschlossenes Rechtsgeschäft liefert in aller Regel den erforderlichen "sicheren Rechtsboden" für die künftige Entstehung des darin begründeten Anspruchs. Für eine teilweise befürwortete Ungleichbehandlung der bedingten und der künftigen Ansprüche besteht deshalb kein Anlaß (Staudinger/Gursky, aaO. Rdn. 126).
b)
Gegen die Vormerkungsfähigkeit eines bedingten Rückauflassungsanspruchs, der einer Zuwiderhandlung gegen eine vertragliche Verfügungsbeschränkung entspringt, bestehen hier keine Bedenken. Sie ergeben sich insbesondere nicht unter dem Blickwinkel des § 137 Satz 1 BGB, wonach eine Verfügungsbeschränkung nicht mit dinglicher Wirkung vertraglich vereinbart werden kann.
Richtig ist, daß das Gesetz der Vormerkung in § 883 Abs. 2 und 3 BGB dingliche Wirkungen verleiht, indem gegenüber dem Berechtigten die Unwirksamkeit solcher Verfügungen angeordnet wird, die den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen (vgl. Palandt/Bassenge, § 883 Rdn. 3). Im Hinblick darauf wird die Auffassung vertreten, die Eintragung einer Vormerkung sei eine unzulässige Umgehung von § 137 Satz 1 BGB, wenn sie einen Rückauflassungsanspruch sichern solle, der auf einem Verstoß gegen eine (gemäß § 137 Satz 2 BGB wirksame) schuldrechtliche Verfügungsbeschränkung beruhe (MünchKomm-BGB/Mayer-Maly, § 137 Rdn. 33; Erman/Brox, BGB 9. Aufl. § 137 Rdn. 9; Timm, JZ 1989, 13, 21). Dem ist unter Berücksichtigung des Regelungszwecks von § 137 Satz 1 BGB nicht beizupflichten.
Wie Kohler (DNotZ 1989, 339) überzeugend dargelegt hat, zielt § 137 Satz 1 BGB nicht auf den Schutz der persönlichen Freiheit. Aus § 137 Satz 2 BGB ergibt sich gerade, daß eine rechtsgeschäftliche Verhaltensbindung hinsichtlich der Verfügungsbefugnis durchaus möglich ist. Der wesentliche Normzweck liegt vielmehr in der Sicherung des numerus clausus der Sachenrechte und der Zwangsvollstreckung (Kohler, aaO., 347; BayObLG, DNotZ 1978, 159, 162 f m.w.N.). Es ist nicht von vornherein unzulässig, wenn sich die Parteien eines Verfügungsunterlassungsvertrages einer rechtlichen Gestaltungsmöglichkeit bedienen, die das Gesetz zur Verfügung stellt, um dem Erwerber einer Sache eine wirksame Weiterveräußerung zu verwehren (BayObLG, aaO.; Soergel/Hefermehl, § 137 Rdn. 14; Staudinger/Kohler (1996) § 137 Rdn. 22 f). Anerkannt ist, daß die Übereignung einer beweglichen Sache unter der auflösenden Bedingung erfolgen kann, daß der Erwerber über die Sache vertragswidrig verfügt mit der rechtlichen Folge, daß bei Eintritt der Bedingung das Eigentum an den Veräußerer zurückfällt (BayObLG, aaO.; RGRK/Krüger-Nieland/Zöller, BGB 12. Aufl. § 137 Rdn. 29; Timm, aaO.. Dieser Weg ist bei Grundstücksübereignungen nur deshalb nicht möglich, weil eine bedingte Auflassung nach § 925 Abs. 2 BGB unwirksam ist. Diese Regelung steht indessen nicht im Zusammenhang mit § 137 Satz 1 BGB, sondern erklärt sich daraus, daß dem Gesetzgeber den am bedingten Geschäft Beteiligten die bequeme Schaffung vollstreckungsfreien Vermögens verweigern wollte. Er sah die Vormerkung, die er wie eine auflösend bedingte Grundstücksübereignung bewertete, als das bessere Sicherungsmittel an, weil sie im Gegensatz zum bedingten Rückauflassungsanspruch die Möglichkeit eröffnet, in den gesicherten Anspruch zu vollstrecken (Kohler, aaO. 345 f; Protokolle S. 3651 ff). Ferner ist anerkannt, daß der sich aus einem Verfügungsunterlassungsvertrag ergebende Unterlassungsanspruch des Berechtigten durch ein gerichtliches Veräußerungsverbot gesichert werden kann (BGH, Beschl. v. 6. Februar 1962, V BLw 26/61, LM Nr. 2 zu § 137 BGB). Es kann im Grundbuch eingetragen werden (§ 938 Abs. 2, 941 ZPO) und entfaltet sodann nach § 888 Abs. 2 BGB die in § 888 Abs. 1 BGB bezeichneten dinglichen Wirkungen. Eine unterschiedliche Behandlung der Zulässigkeit eines gerichtlichen Veräußerungsverbots einerseits und eines rechtsgeschäftlichen Verfügungsverbots andererseits ist sachlich nicht gerechtfertigt (Kohler, aaO.; a.A. Timm, aaO.).
c)
Der Eintragung der Auflassungsvormerkungen steht auch die Art der Bedingungen, von deren Eintritt hier der zu sichernde Auflassungsanspruch abhängig ist, nicht entgegen. Unbedenklich ist, daß eine der Bedingungen, nämlich der Verstoß gegen das schuldrechtliche Verfügungsverbot, in einem künftigen Verhalten des Verpflichteten liegt. Eine solche sog. Potestativbedingung ist zulässig (§ 158 BGB). Bezüglich ihres künftigen Verhaltens ist die Vertragspartei hier zwar frei, die an ihr Verhalten geknüpfte Rechtsfolge (Rücktrittsrecht der Beteiligten zu 1) tritt aber unabhängig davon ein, ob sie zu diesem Zeitpunkt noch gewollt ist oder nicht. Entscheidend ist, daß die Vertragspartei bei Abschluß des Rechtsgeschäfts ihre spätere Bindung für den Fall ihres künftigen Verhaltens gewollt hat (BGH, Urt. v. 28. Juni 1996, V ZR 136/95, WM 1996, 1734; BayObLG, aaO.; Erman/Hefermehl, Vorbem. vor § 158 Rdn. 12; Ertl und Lichtenberger, jeweils aaO.).
d)
Die Vormerkbarkeit des bedingten Rückauflassungsanspruchs scheitert hier auch nicht daran, daß die Bedingung außer zu Lebzeiten des oder der Verpflichteten (Beteiligte zu 2 und 3) auch erst nach deren Tod eintreten und der Eintritt der Bedingung von einem Verhalten der Rechtsnachfolger abhängig sein kann.
Eine Vormerkung kann nur unter der Voraussetzung in das Grundbuch eingetragen werden, daß sich der zu sichernde Anspruch gegen denjenigen richtet, dessen Grundstück oder Grundstücksrecht von der Vormerkung betroffen wird (h.M., vgl. BGHZ 12, 115, 120; Staudinger/Gursky, aaO. Rdn. 46 m. zahlr.N.). Der Schuldner des Anspruchs muß also bei der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks oder Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts sein. Denn die Vormerkung soll den Gläubiger nur gegen nachträgliches, nicht auch gegen anfängliches Leistungsunvermögen des Schuldners sichern. Das Erfordernis der Identität des Schuldners mit dem Inhaber des betroffenen Rechts ergibt sich nicht aus dem Wortlaut der §§ 883, 885 BGB. Daß der Gesetzgeber von diesem Identitätsgebot ausging, wird aber unter anderem an der Vorschrift des § 886 BGB deutlich (Staudinger/Gursky, aaO.; Amann, DNotZ 1995, 252, 253). Das Identitätsgebot beugt einer übermäßigen Vorverlegung des Vormerkungsschutzes vor und dient dadurch der Erhaltung der Verkehrsfähigkeit des betreffenden Grundstücks (Amann, aaO.).
Vorliegend ist das Identitätsgebot gewahrt, denn der zu sichernde Anspruch betrifft die (die Eintragung der Vormerkungen bewilligenden) (Mit-)Eigentümer. Das gilt auch, soweit er sich (möglicherweise) gegen die Rechtsnachfolger der Beteiligten zu 2 und 3 richtet.
Die Vertragsklausel, wonach im Falle des Verstoßes gegen die vereinbarte Verfügungsbeschränkung und bei Ausübung des Rücktrittsrechts der Eltern (bzw. des Überlebenden von ihnen) ein Rückauflassungsanspruch besteht, ist dahin auszulegen, daß sich dieser Anspruch im Falle des Vorversterbens der Beteiligten zu 2 und/oder 3 gegen deren Erben richtet. In diesem Sinn ist die von den Vertragsparteien gewählte Formulierung "falls der jeweilige Übernehmer oder sein Rechtsnachfolger obigen Verpflichtungen zuwider handeln sollte... " zu verstehen. Mit dem Vertrag haben die Beteiligten zu 1 einen Teil ihres Grundbesitzes im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf ihre Töchter übertragen und gleichzeitig Anordnungen getroffen, die ein Verbleiben des Grundbesitzes innerhalb der Familie gewährleisten sollen. So ist geregelt, daß eine Rückübereignungsverpflichtung auch bestehen soll, wenn im Falle der Eheschließung der Töchter nicht innerhalb eines halben Jahres durch Ehevertrag sichergestellt wird, daß bei einer etwaigen Scheidung der Grundbesitz nicht, auch nicht wertmäßig, dem anderen Ehepartner zufließen kann. Aus der weiteren Regelung, daß ein Rückauflassungsanspruch auch besteht, wenn die Beteiligten zu 2 und 3 oder einer von ihnen vor den Eltern bzw. vor dem überlebenden Elternteil verstirbt, wird deutlich, daß es den Parteien darum ging, Vorsorge für den Fall zu treffen, daß die Eltern (oder einer von ihnen) eine Tochter oder aber beide Töchter überleben sollten. Das bedeutet, daß mit dem Begriff "Rechtsnachfolger" (nur) die etwaigen Erben der Beteiligten zu 2 und 3 gemeint sind.
Dafür, daß mit der gewählten Formulierung auch andere Fälle der Rechtsnachfolge, insbesondere der einer die Vormerkbarkeit ausschließenden Einzelrechtsnachfolge bezüglich des übertragenen Miteigentumsanteils erfaßt werden sollten, gibt der Vertrag nichts her. Der Anspruch richtet sich, wenn er entsteht, entweder gegen eine oder beide Töchter oder aber gegen deren Erben. Diese Rechtsfolge ergibt sich schon aus § 1967 Abs. 2 1. Alt. BGB. Der bedingte Anspruch ist eine Nachlaßverbindlichkeit, nämlich eine vom Erblasser herrührende Verpflichtung. Die Fortwirkung einer Vormerkung gegen den Erben folgt darüber hinaus aus § 884 BGB (OLG Düsseldorf, DNotl-Report 1996, 119).
e)
Bedenken gegen die Wirksamkeit des bedingten Rückauflassungsanspruchs bestehen auch nicht unter dem Blickwinkel des § 138 BGB (vgl. dazu Kohler, aaO. 352). Die Bindung der Beteiligten zu 2 und 3 bzw. ihrer Rechtsnachfolger beeinträchtigt deren Verfügungsbefugnis weder in unzulässiger Weise noch auf übermäßige Dauer. Denn die vereinbarten Bedingungen sind begrenzt auf einen einzigen Vermögensgegenstand (Miteigentumsanteil) und können nur eintreten, wenn der Verfügungsbeschränkung zu Lebzeiten der Eltern zuwidergehandelt wird. Darin liegt keine unzulässige Einengung der wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit.
Fundstellen