BGH Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete. Formularmäßiger beiderseitiger Kündigungsverzicht. Unangemessene Benachteiligung bei Dauer von mehr als vier Jahren

Leitsatz (amtlich)

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters i.d.R. unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Normenkette

BGB § 573c; AGBG § 9 Abs. 1; BGB § 307 Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

LG Braunschweig (Urteil vom 23.12.2003; Aktenzeichen 6 S 296/03 (092))

AG Braunschweig

Tenor

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Braunschweig v. 23.12.2003 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag v. 31.10.2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 EUR zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 EUR. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet:

"Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben v. 2.11.2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.1.2002". Am 31.1.2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter.

In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefallenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 EUR nebst Prozesszinsen. Der Beklagte rechnet u.a. i.H.v. 600 EUR mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insb. darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementsprechend die Kündigung des Klägers unwirksam ist.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 EUR verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Begehren weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedr. ist, hat ausgeführt:

In Übereinstimmung mit der Auffassung des AG sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 S. 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden werden könnten.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicherheit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht i.H.v. 600 EUR durch die Aufrechnung des Beklagten gem. §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers v. 2.11.2001 gem. §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31.1.2002 beendet worden ist. Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt.

1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gem. § 573c Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist.

Wie dem Berufungsgericht bei Erlass des angefochtenen Urteils am 23.12.2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor entschieden, dass die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraussetzt (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448, unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, dass das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, 69; BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448, II 1b).

Im Anschluss daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (BGH, Urt. v. 30.6.2004 - VIII ZR 379/03, MDR 2004, 1408 = BGHReport 2004, 1469 = NJW 2004, 3117; Urt. v. 14.7.2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urt. v. 6.10.2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448, unter II 1c; Urt. v. 30.6.2004 - VIII ZR 379/03, MDR 2004, 1408 = BGHReport 2004, 1469 = NJW 2004, 3117, unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB gesehen (BGH, Urt. v. 30.6.2004 - VIII ZR 379/03, MDR 2004, 1408 = BGHReport 2004, 1469 = NJW 2004, 3117, unter II 1; Urt. v. 14.7.2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urt. v. 6.10.2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags der Parteien sei schon gem. § 573c Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB unwirksam, nicht zu vereinbaren.

2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gem. § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

a) Nach Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31.10.2001 und damit vor dem In-Kraft-Treten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1.1.2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1.1.2003 endete.

b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 S. 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 S. 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 S. 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (BGH, Urt. v. 13.11.1997 - X ZR 135/95, MDR 1998, 703 = WM 1998, 562, unter II 2b; v. 10.3.1999 - VIII ZR 204/98, BGHZ 141, 108 [110] = MDR 1999, 666). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit gehabt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aushandeln i.S.d. § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH v. 3.11.1999 - VIII ZR 269/98, BGHZ 143, 103 [111 f.] = MDR 2000, 320).

c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gem. § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgelegte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbereich (BGH v. 13.7.1994 - IV ZR 107/93, BGHZ 127, 35 [41 ff.] = MDR 1995, 47; Urt. v. 26.3.1997 - IV ZR 71/96, MDR 1997, 641 = NJW 1997, 1849, unter 2a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so i.E. auch BGH, Urt. v. 10.2.1993 - XII ZR 74/91, MDR 1993, 418 = WM 1993, 791, unter II zu einem Kabelanschlussvertrag mit mietvertraglichem Charakter).

d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum i.d.R. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 S. 1 BGB) unwirksam.

Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz v. 19.6.2001 (BT-Drucks. 14/4553, 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, ggf. einen geeigneten Nachmieter zu stellen (BGH, Urt. v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, BGHReport 2004, 574 = MDR 2004, 436 = NJW 2004, 1448, unter II 1c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist.

Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 S. 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zuzulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769 [770]; Blank, ZMR 2002, 797 [801]; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926 [927]; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rz. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündigungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, dass diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urt. v. 10.2.1993 - XII ZR 74/91, MDR 1993, 418 = WM 1993, 791, unter II 2a m.w.N.), lässt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, dass sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages ... erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079, 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum i.d.R. unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für zulässig erachtet (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rz. 76; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rz. 3; Wiek, WuM 2004, 509 [511]; Eckert, EWiR 2004, 1167 [1168]; Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Umständen mag etwas Anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.

3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gem. § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (BGH v. 3.11.1999 - VIII ZR 269/98, BGHZ 143, 103 [118 ff.] = MDR 2000, 320, m.w.N.). Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überraschende Klausel gem. § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbestandteil geworden ist (Brock/Lattka, NZM 2004, 729 [731]; Häublein, ZMR 2004, 252 [254]).