BGH Urteil vom 10.10.2013 - III ZR 345/12 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Entscheidungsstichwort (Thema)

Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren. Ermittlung des Verkehrswerts. Grobe Fahrlässigkeit

Leitsatz (amtlich)

a) Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss.

b) Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken. Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gutachter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht.

c) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines (bebauten) Grundstücks sind kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert unvermeidbar; sie dürfen nicht ohne Weiteres zu Lasten des Sachverständigen gehen.

d) Grobe Fahrlässigkeit erfordert, dass der Gutachter unbeachtet gelassen hat, was jedem Sachkundigen einleuchten muss, und dass seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar ist. Maßgebend ist hierbei nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters.

Normenkette

BGB § 839a Abs. 1; ZVG § 74a Abs. 5 S. 1

Verfahrensgang

OLG Frankfurt am Main (Urteil vom 10.10.2012; Aktenzeichen 3 U 56/07)

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 09.02.2007; Aktenzeichen 2-19 O 153/06)

Tenor

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats des OLG Frankfurt vom 10.10.2012 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Der Kläger nimmt den Beklagten, einen Sachverständigen für Grundstücksbewertung, unter dem Vorwurf der Erstellung eines fehlerhaften Gutachtens auf Schadensersatz in Anspruch.

Rz. 2

Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erstattete der Beklagte auf Ersuchen des AG U. vom 22.1.2003 ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks L. Weg 8 in W. Das Grundstück war zu dieser Zeit mit einem 1897 errichteten Einfamilienhaus (Fachwerkgebäude) und einer 1981 errichteten Garage bebaut. Zum Stichtag am 11.2.2003 ermittelte der Beklagte in seinem Gutachten vom 6.3.2003 einen Grundstücksverkehrswert von gerundet 109.000 EUR. Den Bodenwert bemaß er mit 66.276 EUR, den Gebäudewert mit 51.904,38 EUR und den Wert der Außenanlagen mit 11.000 EUR. Er gab an, dass Baumängel und Bauschäden insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren" (S. 8). Für das Einfamilienhaus vermerkte der Beklagte unter der Rubrik "Baumängel/Bauschäden" (S. 12, 13): "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden", sowie unter der Rubrik "sonstige Besonderheiten" (S. 12): "Unterhaltungsstau". Er gelangte zu der Allgemeinbeurteilung: "Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf." (S. 13). Zur Garagendecke teilte der Beklagte mit, dass diese früher als Terrasse genutzt worden und dies wegen eines Feuchtigkeitsschadens zur Zeit nicht möglich sei (S. 13). Für Bauschäden, Unterhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse brachte der Beklagte insgesamt einen Betrag von 20.500 EUR in Abzug (S. 20).

Rz. 3

Nach entsprechender Festsetzung des Verkehrswerts durch das Versteigerungsgericht erhielt der Kläger im Versteigerungstermin vom 4.5.2004 für ein Meistgebot von 69.900 EUR den Zuschlag. Der Kläger beabsichtigte, das Haus zu renovieren und anschließend zu vermieten. Nach vollständiger Entkernung gelangte er indes zu der Einschätzung, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht sinnvoll sei und das Gebäude abgerissen werden müsse.

Rz. 4

Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe grob fahrlässig ein in mehrfacher Hinsicht unrichtiges Verkehrswertgutachten erstellt, und sich hierfür auf Gutachten des Sachverständigen H. vom 5.7. und 7.9.2005 bezogen, die dieser in einem vom Kläger beantragten selbständigen Beweisverfahren vor dem AG F. erstattet hat. Insbesondere seien das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden und das Vorhandensein von Fäulnisschäden verkannt worden. Das Einfamilienhaus sei abbruchreif und wertlos. Seinen Schaden hat der Kläger mit 191.542 EUR beziffert.

Rz. 5

Der Beklagte ist dem Vortrag des Klägers im Einzelnen entgegengetreten. Er hat insb. erwidert, der von ihm ermittelte Verkehrswert sei (zum Bewertungsstichtag) zutreffend gewesen, und jedenfalls habe er nicht grob fahrlässig gehandelt.

Rz. 6

Das LG hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass den Beklagten jedenfalls kein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden treffe. Das OLG hat auf die Berufung des Klägers - nach Einholung weiterer Gutachten der Sachverständigen H. und E. - das Urteil des LG teilweise abgeändert und den Beklagten unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, an den Kläger 50.578,41 EUR nebst Zinsen zu zahlen.

Rz. 7

Mit seiner vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Rz. 8

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Rz. 9

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Beklagte schulde dem Kläger Schadensersatz i.H.v. 50.578,41 EUR, weil er ein unrichtiges Gutachten erstattet habe. Der von ihm angegebene Wert des Hauses und dessen Zustand hätten der wahren Sachlage nicht entsprochen. Der Beklagte habe auch grob fahrlässig gehandelt.

Rz. 10

Wie in den Gutachten des Sachverständigen H. dargestellt, seien von außen Putzschäden sowie unregelmäßig hohe durchfeuchtete, vermooste/veralgte Außenputzflächen zu erkennen gewesen. Aus technischer Sicht sei zu erkennen gewesen, dass die durchfeuchteten Außenputzflächen auch im Bereich der Decke über dem Kellergeschoss und damit auch im Bereich der dort eingemauerten Balkenköpfe vorhanden gewesen seien. Daraus habe abgeleitet werden können, dass die Fachwerkhölzer der Außenwand und damit auch die Balkenköpfe der Decke über dem Keller erheblichen Feuchtebelastungen ausgesetzt gewesen seien und dass bei einem derart alten Haus das Risiko von Fäulnisschäden des Holzwerks nicht auszuschließen gewesen sei. Insgesamt habe der Beklagte aus den von außen sichtbaren Hinweisen herleiten können, dass zumindest ein Schadensrisiko für Feuchte- und Fäulnisschäden habe bestehen können. Die Feststellungen des Sachverständigen H. belegten, dass das Vorhandensein von massiven Feuchtigkeitsschäden, die auf die Substanz des Hauses einwirkten, "mit Händen zu greifen" gewesen sei. Damit sei der wahre Zustand des Gebäudes grob fahrlässig verharmlost worden.

Rz. 11

Der Kläger hätte das Objekt nicht ersteigert, wenn ihm die Schäden sowie die damit verbundenen Abrisskosten und der Herstellungsaufwand für einen Neubau bekannt gewesen wären. Er könne somit den Geldbetrag verlangen, den er aufgewendet habe, solange er auf die Richtigkeit des Gutachtens des Beklagten vertraut habe. Die auf dieser Grundlage ersatzfähigen Aufwendungen beliefen sich auf insgesamt 103.778,41 EUR. Hiervon sei der vom Sachverständigen E. ermittelte Grundstückwert von 53.200 EUR abzuziehen.

II.

Rz. 12

Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Maßstäbe, die der Beurteilung zugrunde zu legen sind, ob ein Sachverständiger im Versteigerungsverfahren grob fahrlässig ein unrichtiges Grundstücksverkehrswertgutachten erstattet hat, nicht beachtet.

Rz. 13

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht für die Anspruchsgrundlage allein auf § 839a BGB abgestellt.

Rz. 14

a) Innerhalb ihres Anwendungsbereiches enthält diese Vorschrift eine abschließende Regelung der Haftung des gerichtlichen Sachverständigen und verdrängt dessen bisherige deliktsrechtliche Haftung nach §§ 823 ff. BGB (s. Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Zweite Gesetz zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften, BT-Drucks. 14/7752, 28; BGH, Urt. v. 9.3.2006 - III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 315 Rz. 5).

Rz. 15

b) § 839a BGB findet auch für Ansprüche des Meistbietenden im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) Anwendung. Der Ersteher (Meistbietende) ist "Verfahrensbeteiligter" (des Zwangsversteigerungsverfahrens) i.S.v. § 839a BGB (Senatsurteil vom 9.3.2006, a.a.O., S. 315 f Rz. 6 ff.; s. auch BGH, Urt. v. 6.2.2003 - III ZR 44/02, NZM 2003, 411). Er darf in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts sorgfältig und sachgemäß verfahren ist (s. Senatsurteile vom 6.2.2003, a.a.O., und vom 9.3.2006, a.a.O., S. 316 Rz. 7 f.; vgl. auch BGH, Beschl. v. 18.5.2006 - V ZB 142/05, NJW-RR 2006, 1389, 1390 Rz. 9).

Rz. 16

2. Der Anspruch aus § 839a BGB setzt zunächst voraus, dass der vom Gericht ernannte Sachverständige - hier: der Verkehrswertgutachter nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG - ein unrichtiges Gutachten erstattet. Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht für das Verkehrswertgutachten des Beklagten rechtsfehlerhaft bejaht.

Rz. 17

a) Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objektiven Sachlage entspricht; dies ist insb. der Fall, wenn es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt falsche Schlüsse zieht (s. OLG Rostock OLGReport Rostock 2006, 803; OLG Saarbrücken OLGReport Saarbrücken 2009, 196, 197; OLG Köln, Urt. v. 8.12.2010 - 2 U 8/10, BeckRS 2011, 25253; vgl. auch Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 839a Rz. 3; Wagner in MünchKomm/BGB, 6. Aufl., § 839a Rz. 17; Bamberger/Roth/Reinert, BGB, 3. Aufl., § 839a Rz. 5; Staudinger/Wöstmann, BGB [2013], § 839a Rz. 9; Erman/Hecker, BGB, 13. Aufl., Rz. 4).

Rz. 18

Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist zu berücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss (OLG Schleswig, DS 2008, 32 f.; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen in Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 74a Rz. 71).

Rz. 19

Mit der Wertermittlung und -festsetzung soll vornehmlich der "Verschleuderung" des Grundbesitzes entgegengewirkt werden (s. dazu Senatsurteil vom 6.2.2003, a.a.O.; BGH, Beschl. v. 18.5.2006, a.a.O.; OLG Rostock DS 2008, 386, 387; Hintzen, a.a.O., § 74a Rz. 32). Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken (vgl. § 194 BauGB, §§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 5 Satz 2, 24 WertV 98; s. auch OLG Schleswig, a.a.O., S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 f.; Hintzen, a.a.O., § 74a Rz. 71). Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gutachter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht (s. dazu eingehend OLG Naumburg, Urt. v. 3.8.2005 - 11 U 100/04, juris Rz. 30, 34; vgl. auch OLG Schleswig, a.a.O., S. 32 f.; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387). Da der Zutritt zum Versteigerungsobjekt nicht erzwungen werden kann, ist es nicht immer vermeidbar, dass das Gutachten auf der Grundlage unvollständiger oder ungesicherter Tatsachen oder aufgrund von Unterstellungen erstattet werden muss, wobei dies im Gutachten freilich kenntlich zu machen ist (vgl. BGH, Urt. v. 20.5.2003 - VI ZR 312/02, NJW 2003, 2825, 2827; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen, a.a.O., § 74a Rz. 51, 71; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 74a Anm. 10.5 und 10.6).

Rz. 20

Weiterhin zu beachten ist, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen (BGH, Beschl. v. 19.6.2008 - V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742 Rz. 11). Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGH, Urt. v. 2.7.2004 - V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 14; s. auch OLG Schleswig, a.a.O., S. 34; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387), so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - zu dessen Lasten gehen (vgl. dazu OLG Schleswig, a.a.O.; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 ff.; OLG Köln, a.a.O.; Wagner in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 839a Rz. 17; Hintzen, a.a.O., § 74a Rz. 71). Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei allerdings nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden (vgl. BGH, Urt. v. 1.4.1987 - IVa ZR 139/85, NJW-RR 1987, 917).

Rz. 21

b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht verkannt. Es hat seine Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt, sich dementsprechend nur mit der Frage der zutreffenden Darstellung der vorhandenen oder zu vermutenden Baumängel befasst und hierbei den - maßgeblichen - Punkt der (Un-)Richtigkeit des Verkehrswerts und seiner Ermittlung durch den Beklagten aus dem Blick verloren.

Rz. 22

aa) Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Unrichtigkeit des vom Beklagten ermittelten Verkehrswerts des Objekts - zum maßgeblichen Stichtag (11.2.2003) - getroffen hat.

Rz. 23

Soweit es um die vom Sachverständigen H. beschriebenen Feuchtigkeits- und Fäulnisschäden geht, ist deren Auswirkung auf den Verkehrswert (zum Ermittlungsstichtag) ungeklärt. Aus den mutmaßlichen Sanierungskosten (s. dazu Gutachten SV H. vom 5.7.2005, S. 52, 53, 54, 64-65, 73-74, 76) ergibt sich kein zwingender Schluss auf eine entsprechende Minderung des Verkehrswerts (vgl. § 24 WertV 98; s. dazu auch OLG Schleswig, a.a.O., S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 f.). Der Sachverständige H. hat von sich aus wiederholt darauf hingewiesen, dass er als Sachverständiger für Schäden an Gebäuden keine Fachkunde für Fragen der Verkehrswertermittlung besitze (Schreiben vom 21.7.2009, S. 2; Gutachten vom 7.7.2010, S. 5), was der Beklagte im Verfahren auch gerügt hat. Der Sachverständige E. hat sich lediglich zu dem Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag am 19.7.2011, als vom Wohnhaus nur noch Teile der Grundmauer und der Bodenplatte vorhanden waren (Gutachten vom 24.8.2011, S. 4, 15, 21), bzw. zu dem reinen Bodenwert am 11.2.2003 (Ergänzungsgutachten vom 27.2.2012, S. 11) geäußert, nicht aber zum Verkehrswert des (bebauten) Grundstücks am 11.2.2003.

Rz. 24

bb) Hinsichtlich der Richtigkeit der Beschreibung von Baumängeln im Gutachten des Beklagten hat sich das Berufungsgericht - anders als das LG - nicht damit auseinandergesetzt, dass der Beklagte in seinem Gutachten ausdrücklich auf das Vorhandensein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden, Unterhaltungsstau" (S. 12, 13) sowie darauf hingewiesen hatte, dass Baumängel nur insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren" (S. 5), und dass er für Bauschäden, Unterhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse immerhin eine Verkehrswertminderung um 20.500 EUR vorgenommen hatte (S. 20). Ob der vom Sachverständigen H. vermisste weiter gehende Hinweis auf einen Verdacht auf Fäulnis- und weitergehende Feuchtigkeitsschäden (s. Gutachten vom 5.7.2005, S. 48 ff., 74; Ergänzungsgutachten vom 7.9.2005, S. 5 ff.) auch im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG hätte erteilt werden müssen und sein Fehlen die Unrichtigkeit der hierin enthaltenen Angaben zu begründen vermag, ist nicht ausreichend dargelegt. Der Sachverständige H. ist - dies gilt auch hier - Sachverständiger für Bauschäden, nicht für Verkehrswertermittlung. Er hat darauf hingewiesen, dass die Feststellung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten kann (Gutachten vom 5.7.2005, S. 54-55) und dass die Fäulnisschäden und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung bzw. "nicht direkt und nicht offensichtlich" zu erkennen gewesen seien (Ergänzungsgutachten vom 7.9.2005, S. 5, 6).

Rz. 25

3. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe grob fahrlässig gehandelt, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Das Berufungsgericht hat seine Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt und wesentliche Umstände nicht berücksichtigt.

Rz. 26

a) Grobe Fahrlässigkeit erfordert einen in objektiver Hinsicht schweren und in subjektiver Hinsicht nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Diese Sorgfalt muss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen, die das in § 276 Abs. 2 BGB bestimmte Maß erheblich überschreitet (s. etwa BGH, Urt. v. 8.7.1992 - IV ZR 223/91, BGHZ 119, 147, 149; vom 29.1.2003 - IV ZR 173/01, NJW 2003, 1118, 1119; v. 12.7.2005 - VI ZR 83/04, NJW 2006, 1271, insoweit in BGHZ 163, 351 nicht abgedruckt; vom 11.7.2007 - XII ZR 197/05, NJW 2007, 2988, 2989 Rz. 15 und vom 17.2.2009 - VI ZR 86/08, NJW-RR 2009, 812, 813 Rz. 10, jeweils m.w.N.).

Rz. 27

Dieser Maßstab gilt gleichermaßen für die Haftung des Sachverständigen nach § 839a BGB; der Gutachter muss unbeachtet gelassen haben, was jedem Sachkundigen hätte einleuchten müssen, und seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar sein (s. OLG Schleswig, DS 2008, 32, 33; OLG Saarbrücken OLGReport Saarbrücken 2009, 196, 198; OLG Köln, BeckRS 2011, 25253; vgl. auch OLG Celle, DS 2010, 32, 33 und OLG Rostock OLGReport Rostock 2006, 803, die allerdings - entgegen der Ansicht des erkennenden Senats - darauf abstellen wollen, dass die Unrichtigkeit des Gutachtens jedermann, also auch den entscheidenden Richtern, aufgrund naheliegender Überlegungen hätte einleuchten müssen). Die Beschränkung der Haftung des vom Gericht beauftragten Gutachters dient der inneren Freiheit, derer er bedarf, um sein Gutachten unabhängig und ohne Druck eines möglichen Rückgriffs erstatten zu können (s. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 14/7752, 28; Bamberger/Roth/Reinert, a.a.O., § 839a Rz. 8; Palandt/Sprau, a.a.O., § 839a Rz. 3).

Rz. 28

Freilich kann es im Einzelfall gerechtfertigt sein, von einem bestimmten äußeren Geschehensablauf und vom Ausmaß des damit einhergehenden objektiven Pflichtverstoßes auf innere Vorgänge und eine gesteigerte subjektive Vorwerfbarkeit zu schließen (s. dazu allgemein BGH, Urt. v. 8.7.1992, a.a.O., S. 151 und vom 29.1.2003, a.a.O.; zu § 839a BGB: OLG Celle, a.a.O.; Wagner in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 839a Rz. 35, zu sehr auf objektive Umstände abstellend freilich Rz. 18).

Rz. 29

Allgemein unterliegt die Beurteilung des (Nicht-)Vorliegens grober Fahrlässigkeit der tatrichterlichen Würdigung, die mit der Revision nur beschränkt angreifbar und vom Revisionsgericht nur dahin zu überprüfen ist, ob der Tatrichter den Begriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder bei der Beurteilung des Verschuldensgrades wesentliche Umstände außer Betracht gelassen hat (s. etwa BGH, Urt. v. 29.1.2003, a.a.O.; v. 12.7.2005 - VI ZR 83/04, BGHZ 163, 351, 353; vom 11.7.2007, a.a.O., Rz. 16 und vom 17.2.2009, a.a.O., Rz. 9 m.w.N.). Die Darlegung und der Nachweis eines (mindestens) grob fahrlässigen Verschuldens des gerichtlichen Sachverständigen obliegen dem Geschädigten (OLG Saarbrücken, a.a.O., S. 197; Erman/Hecker, a.a.O.; Staudinger/Wöstmann, a.a.O., § 839a Rz. 28; Wagner in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 839a Rz. 35).

Rz. 30

b) Nach diesen Maßstäben erweist sich die Würdigung des Berufungsgerichts als fehlerhaft. Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung des Verschuldens des Beklagten den erforderlichen Bezug auf die Unrichtigkeit der Verkehrswertermittlung außer Acht gelassen, wesentliche Umstände nicht berücksichtigt und von der gebotenen Hinzuziehung eines geeigneten, nämlich einschlägig fachkundigen, Sachverständigen abgesehen.

Rz. 31

aa) Für die Beurteilung, ob der Beklagte im konkreten Fall grob fahrlässig gehandelt hat, hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass auch von außen massive Feuchtigkeitsschäden zu erkennen und geradezu "mit Händen zu greifen" gewesen seien, dass der Beklagte auf die Möglichkeit (das ernste Risiko) von Fäulnisschäden und weitergehenden Feuchtigkeitsschäden habe schließen müssen und dass die Feststellung eines "befriedigenden" Gebäudezustands grob verharmlosend gewesen sei.

Rz. 32

bb) Dabei hat es nicht beachtet, dass nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen - wie hier etwa derjenige des Sachverständigen H. - zugrunde zu legen ist, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters. Denn im vorliegenden Fall geht es um die Frage der grob fahrlässigen Erstellung eines unrichtigen Verkehrswertgutachtens. Bezüglich der Verkehrswertermittlung fehlte es dem Sachverständigen H. indes nach eigener Angabe an der nötigen Fachkunde, wie es der Beklagte im Verfahren auch gerügt hat. Dass das Berufungsgericht insoweit über eigene Sachkunde verfügt hätte, ist weder im Berufungsurteil dargetan noch sonst erkennbar. Um den Grad des Verschuldens eines Sachverständigen zuverlässig beurteilen zu können, bedarf es vielfach - und so auch hier - der Hinzuziehung eines Sachverständigen für das betroffene Fachgebiet; dessen Einschätzung ist für den Tatrichter zwar nicht bindend, doch muss er sich hiermit nachvollziehbar auseinandersetzen (vgl. zur Beurteilung eines Behandlungsfehlers als "grob": BGH, Urt. v. 25.10.2011 - VI ZR 139/10, NJW 2012, 227, 228 Rz. 9 m.w.N.). Daran fehlt es hier, weil das Berufungsgericht in Bezug auf die Frage, ob der Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet hat, überhaupt keinen Verkehrswertsachverständigen hinzugezogen hat.

Rz. 33

cc) Das Berufungsgericht hat aber auch wesentliche Umstände unberücksichtigt gelassen - nämlich die Hinweise des Beklagten auf das Vorhandensein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden, Unterhaltungsstau" (S. 12, 13 seines Gutachtens) und darauf, dass Baumängel nur insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren" (S. 5 des Gutachtens), sowie den Ansatz einer Verkehrswertminderung für Bauschäden, Unterhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse i.H.v. immerhin 20.500 EUR (S. 20 des Gutachtens). Ob der vom Sachverständigen H. festgestellte Verdacht auf Fäulnis- und weitergehende Feuchtigkeitsschäden einem Verkehrswertgutachter "ins Auge fallen" musste, ist nicht dargetan oder sonst ersichtlich. Der Sachverständige H. ist - wie wiederholt aufgezeigt - Sachverständiger für Bauschäden, nicht für Verkehrswertermittlung. Zudem hat der Sachverständige H. darauf hingewiesen, dass die Feststellung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten kann (Gutachten vom 5.7.2005, S. 54-55) und dass die Fäulnisschäden und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung bzw. "nicht direkt und nicht offensichtlich" zu erkennen gewesen seien (Ergänzungsgutachten vom 7.9.2005, S. 5, 6). Dies alles sind Gesichtspunkte, die typischerweise gegen ein grobes Verschulden des Verkehrswertgutachters sprechen und die das Berufungsgericht - anders als das LG - in seine Würdigung, soweit ersichtlich, nicht miteinbezogen hat.

Rz. 34

dd) Zu Recht macht die Revision auch darauf aufmerksam, dass das Berufungsgericht sich nicht ausreichend mit der Frage befasst hat, ob und inwieweit Fäulnis- und weitere Feuchtigkeitsschäden bereits aufgrund des Gebäudezustands im Februar 2003 "offensichtlich" vor- oder nahelagen. Der Sachverständige H. fand das Wohnhaus bei seiner Begutachtung im März 2005 weitgehend entkernt und abgerissen vor und konnte sich für seine Beurteilung weitgehend nur auf Fotografien (des Beklagten) aus 2003 und (des Klägers) aus 2004 stützen (s. Gutachten vom 5.7.2005, S. 47, 49-51, Anlage 2).

Rz. 35

4. Auch die Ausführungen zum Eintritt eines kausalen Schadens sind nicht frei von Rechtsfehlern.

Rz. 36

a) Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden. Der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, d.h. hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre. Demnach kann der Schadensersatz entweder dahin gehen, dass der Geschädigte so gestellt wird, als hätte er das Objekt nicht ersteigert, oder darauf gestützt werden, dass der Geschädigte bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Dem Geschädigten obliegt es, dazulegen und nachzuweisen, dass er das Grundstück nicht oder zu einem niedrigeren Meistgebot ersteigert hätte, wobei die Beweiserleichterungen des § 287 ZPO gelten. Die insoweit zu stellenden Anforderungen müssen umso strenger sein, je geringer die Differenz zwischen dem vom Sachverständigen ermittelten und dem richtigen Verkehrswert ist und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt (s. zu alledem BGH, Urt. v. 9.3.2006 - III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 318 f Rz. 13 f.; Staudinger/Wöstmann, a.a.O., § 839a Rz. 25).

Rz. 37

b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht zwar zutreffend wiedergegeben. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass es auch für die Frage der Schadenskausalität (jedenfalls: in erster Linie) auf die (Un-)Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts und nicht des im Verkehrswertgutachten beschriebenen Gebäudezustands ankommt. Auf die Kenntnis des Inhalts des (Bauschadens-)Gutachtens des Sachverständigen H. kann für die Kausalitätsbetrachtung nicht abgestellt werden, maßgebend ist vielmehr das Verhalten des Erstehers bei "richtiger" Verkehrswertermittlung. "Abrisskosten" und den "Herstellungsaufwand für einen Neubau" zu ermitteln, war nicht Aufgabe des bei dem Beklagten in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG.

Rz. 38

5. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird unter Beachtung der vorstehenden Ausführungen insb. - erneut - zu prüfen haben, ob der Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Verkehrswertgutachten erstellt hat, und sich hierzu ggf. spezieller sachverständiger Hilfe bedienen müssen.

Rz. 39

Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin:

Rz. 40

Soweit das Berufungsgericht dem Beklagten vorhält, er habe bei seiner persönlichen Anhörung angegeben, die in seinem Gutachten (dort S. 13) aufgeführten Feuchtigkeitsschäden beträfen (allein) die Garage, und seine Beschreibung des Gebäudes als "befriedigend" beziehe sich auf den Standard der Zeit der Errichtung des Gebäudes, ist dies im Terminprotokoll vom 20.2.2008 zwar so vermerkt, in der Sache jedoch offensichtlich unrichtig. Die Eintragung "erkennbar, Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden" in der Rubrik "Bauschäden und Baumängel" auf Seite 13 oben im Gutachten des Beklagten bezieht sich zweifelsfrei auf das "Einfamilienhaus" (Nr. 3.2, s. S. 9 ff. des Gutachtens), und für die Garage ist weiter unten auf Seite 13 ebenfalls ein "Feuchtigkeitsschaden" beschrieben worden. Die Einschätzung zum baulichen Zustand als "befriedigend" ist ihrerseits im Zusammenhang mit den vorangehenden und den direkt anschließenden Bemerkungen "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden, mangelnde Wärmedämmung, mangelnder Schallschutz, erheblicher Unterhaltungsstau, allgemeiner Renovierungsbedarf" zu lesen.