BGH Urteil vom 21.12.2000 - V ZR 254/99 (veröffentlicht am 21.12.2000) | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Leitsatz (amtlich)

a) Mit dem Antrag auf Abschluß eines Kaufvertrages (hier: auf Annahme eines vom Verkäufer noch abzugebenden Angebots) kann für den Fall, daß der Antrag Erfolg hat, der Antrag auf Zahlung des Kaufpreises unter der Bedingung, daß der Kaufvertrag abgeschlossen wird, verbunden werden (im Anschl. an Senatsurt. v. 18. April 1986, V ZR 32/85, LM Vorb. z. § 145 BGB, Nr. 20/21).

b) Der aus einem Vorvertrag zum Kauf eines Grundstücks Verpflichtete kann den Abschluß des Kaufvertrags verweigern, wenn er die Leistung des Verkäufers wegen eines Sachmangels zurückweisen und sich gemäß § 326 BGB vom Kauf lösen könnte.

Normenkette

ZPO § 260; BGB § 145

Verfahrensgang

LG Halle (Saale)

OLG Naumburg

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 22. Juni 1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Anschlußberufung der Klägerin zurückgewiesen hat.

Auf die Anschlußberufung der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 31. Juli 1998 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, ein notariell beurkundetes Angebot der Klägerin nachfolgenden Inhalts durch notariell beurkundete Erklärung anzunehmen:

Kaufvertrag

§ 1

Die Verkäuferin verkauft der Käuferin folgendes Grundstück:

Restliches im Grundbuch von L. Blatt 206 bezeichnetes Trennstück aus dem Flurstück 660/127 mit einer Gesamtfläche von 8.213 qm.

Lage, Größe, Zustand und Ausstattung des Grundstücks sind den Vertragsschließenden bekannt. Es wird übernommen wie es liegt und steht. Nach dem Kenntnisstand der Verkäuferin ist das Grundstück im Landschaftsschutzgebiet gelegen.

Die Verkäuferin leistet keine Gewähr für erkennbare oder verborgene Sachmängel, versichert jedoch, daß ihr verborgene oder sonstige wesentliche Mängel nicht bekannt sind. Eine bestimmte Beschaffenheit oder Verwendbarkeit des Kaufgrundstückes sichert die Verkäuferin nicht zu.

Die Gewährleistung erstreckt sich auch nicht auf gesetzliche Vorkaufsrechte sowie außerhalb des Grundbuchs bestehende Dienstbarkeiten und Baulasten. Die Verkäuferin sichert jedoch zu, daß ihr solche nicht bekannt sind.

Die Verkäuferin hat das Grundstück lastenfrei in Abteilung II und III des Grundbuchs sowie frei von Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen zu liefern.

§ 2

Der Kaufpreis beträgt

DM 205.325,00

– in Worten: Deutsche Mark zweihundertfünftausenddreihundertfünfundzwanzig –

und ist innerhalb von 30 Kalendertagen nach Beurkundung dieses Vertrages auf ein neu anzulegendes Anderkonto des beurkundenden Notars mit der Bezeichnung

„L. / F. ”

zu zahlen.

Der beurkundende Notar wird von den Vertragsschließenden bereits jetzt unwiderruflich angewiesen, den auf Anderkonto befindlichen Betrag Zug um Zug mit der Einreichung der vertragsgemäßen Umschreibungsunterlagen auf ein von der Verkäuferin aufzugebendes Konto zu zahlen.

Zahlt die Käuferin den Kaufpreis nicht zu dem vereinbarten Zeitpunkt, hat sie ab Fälligkeit Zinsen in Höhe von 6 % p.a. für den nicht gezahlten Teil zu entrichten, ohne daß es einer gesonderten Inverzugsetzung bedarf. Gleiches gilt für den Fall, daß der Notar den gezahlten Betrag aus Gründen, den die Käuferin zu vertreten hat, nicht an die Verkäuferin weiterleiten darf.

Die vorstehende Vereinbarung stellt keine Stundungsabrede dar.

§ 3

Die Besitzübergabe erfolgt mit Eingang des Kaufpreises auf dem bezeichneten Notaranderkonto. Von diesem Tage an gehen die Nutzungen und Lasten des Grundsbesitzes auf die Käuferin über.

§ 4

Die Auflassung soll nach Zahlung des Kaufpreises und nach Vorliegen aller für die Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Unterlagen sowie der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erfolgen.

Die Vertragsparteien bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmachten die Notariatsangestellten – n.n. – die Auflassung vorzunehmen sowie alle Willenserklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Durchführung dieses Vertrages noch erforderlich sind oder werden. Die Vollmacht berechtigt auch zur Abgabe von Willenserklärungen zur Klarstellung, Ergänzung und Berichtigung des Vertrages. Die Vollmacht soll durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erlöschen. Sie erlischt mit der Eigentumsumschreibung.

§ 5

Die Vertragsschließenden bewilligen und beantragen die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs zugunsten der Käuferin in das in § 1 genannte Grundbuch.

Die Vertragsschließenden bewilligen und beantragen bereits jetzt die Löschung dieser Vormerkung für den Fall der Eigentumsumschreibung, sofern Zwischeneintragungen nicht erfolgt sind, denen die Käuferin nicht zugestimmt hat.

§ 6

Die Kosten der Beurkundung dieses Vertrages sowie seiner Durchführung einschließlich etwaiger Grunderwerbssteuern trägt die Käuferin mit Ausnahme solcher Kosten, die durch eine evtl. Lastenfreimachung des Kaufgrundstückes anfallen. Letztere trägt die Verkäuferin.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, unter der Bedingung, daß der Kaufvertrag geschlossen wird, nach dessen Maßgabe an die Klägerin 205.325 DM zu zahlen, Zug um Zug gegen Auflassung des Kaufgrundstücks und Bewilligung der Eintragung der Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch.

Die Kosten des ersten Rechtszugs trägt die Klägerin zu 20 v.H., die Beklagte zu 80 v.H. Die Kosten der Rechtsmittelzüge trägt die Beklagte.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Mutter der Klägerin war Eigentümerin des im Grundbuch von L. eingetragenen, im Außenbereich gelegenen, unbebauten Grundstücks Flur 8, Flurstück 660/127 mit 12.934 qm. Nach deren Tod erwarb die beklagte Gemeinde (Beklagte) aufgrund notariellen Vertrags vom 11. Oktober /16. November 1991 mit dem Vorerben eine Teilfläche des Grundstücks von ca. 6.800 qm, zum Teil im Tauschwege, im übrigen zu einem Preis von 17 DM/qm. Wegen der Restfläche wurde folgende Vereinbarung getroffen:

„Die Stadt L. (scil. Beklagte) verpflichtet sich hiermit, dem Eigentümer des restlichen … Trennstücks … (dieses) auf dessen Anforderung binnen drei Monaten abzukaufen.

Das Begehren … kann an die Stadt L. frühestens am 1.07.1997 gerichtet werden. Die Stadt L. braucht dem Begehren nur nachzukommen, wenn die Aufforderung bis spätestens 30.06.1997 ausgesprochen ist.

Der Kaufpreis für das restliche Trennstück wird bereits jetzt fest mit DM 25,– pro qm vereinbart.

Als Klarstellung sei hier darauf hingewiesen, daß die vorstehende Vereinbarung keine Verkaufsverpflichtung … darstellt.”

Auf der erworbenen Fläche errichtete die Beklagte ein Gymnasium. Mit Schreiben vom 20. Januar 1997 forderte die Klägerin, die das Grundeigentum vom Vorerben erworben hatte und zwischenzeitlich Nacherbin geworden ist, die Beklagte auf, die Restfläche zum vereinbarten Preis zu kaufen. Im Antwortschreiben vom 20. März 1997 führte die Beklagte aus:

„… muß ich Ihnen mitteilen, daß sich die Stadt L. nunmehr nach Fortfall der zum Zeitpunkt unserer damaligen Grundstücksverhandlungen angedachten Erweiterungen zum Gymnasium … außerstande sieht, den Kaufpreis für Bauerwartungsland aufrechterhalten zu können.

Mit dem Wegfall der Erweiterungskonzeption wird Ihr Restflurstück im Bauaußenbereich der Stadt verbleiben und ist darüber hinaus als Teil des Landschaftsschutzgesetzes vom Naturpark S. – U. – T. erfaßt.

Die Stadt L. sieht also aufgrund fehlender Notwendigkeiten und Planungen derzeit keine andere Möglichkeit, als Ihnen den Ankauf des verbliebenen Flurstücks zum Ackerlandpreis mit der Option eine Restkaufpreiszahlung (Mehrerlösabführung) für den Fall anzubieten, daß zukünftige Planungen eine Bauerwartungsland-Ausweisung notwendig machen könnten und würden.”

Die Klägerin hat von der Beklagten Zahlung des Kaufpreises für die Restfläche von 205.325 DM (25 DM x 8.213 qm) Zug um Zug gegen deren Übereignung unter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel, gesetzliche Vorkaufsrechte und „außerhalb des Grundbuchs bestehende Dienstbarkeiten und Baulasten” verlangt. Sie hat weiter die Feststellung begehrt, daß sich die Beklagte mit der Entgegennahme der Auflassungserklärung in Annahmeverzug befinde. Das Landgericht hat den Anträgen stattgegeben, einen weitergehenden Antrag auf Erstattung von Erschließungskosten hat es abgewiesen. Hiergegen hat die Beklagte Berufung eingelegt. Die Klägerin hat hilfsweise die Anträge gestellt, die Beklagte zu verurteilen, in notarieller Form die Annahme eines von ihr in gleicher Form abzugebenden Angebots auf Abschluß eines Kaufvertrags bestimmten Inhalts zu erklären und unter der Bedingung, daß der Kaufvertrag abgeschlossen wird, an die Klägerin 205.325 DM Zug um Zug gegen Auflassung der Restfläche und Bewilligung der Eintragung der Klägerin als deren Eigentümerin zu zahlen. Das Oberlandesgericht hat Haupt- und Hilfsanträge abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie ihre in der Berufungsinstanz gestellten Anträge weiterverfolgt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Kaufpreiszahlung, da die Beklagte mit dem Vorerben nur einen Vorvertrag über die Restfläche abgeschlossen habe. Zahlung könne auch nicht als Schadensersatz wegen Verweigerung des Abschlusses des Hauptvertrags verlangt werden. Hierbei könne offen bleiben, ob sich die Vertragsparteien konkrete Gedanken über die Baulandeigenschaft des Restgrundstücks gemacht hätten. „Geeinigt hätten sie sich zumindest auf das Grundstück, wie es sich damals dargestellt habe, also mit der zu diesem Zeitpunkt gegebenen Beschaffenheit.” Hierzu habe gehört, daß die Fläche nicht unter Landschaftsschutz stehe. Der Klägerin sei es unmöglich geworden, das Kaufgrundstück mit dieser Beschaffenheit anzubieten. Dies habe die Beklagte nicht zu vertreten, denn sie habe die Landschaftsschutzverordnung nicht erlassen. Sie habe auch nicht die Pflicht getroffen, den Erlaß zu verhindern. Die Klägerin habe damit den Anspruch auf Abschluß des Hauptvertrags nach § 323 Abs. 1 BGB verloren. Mithin könne auch der Hilfsantrag keinen Erfolg haben.

Dies hält den Angriffen der Revision im wesentlichen nicht stand.

II.

Ohne Erfolg beanstandet die Revision allerdings die Abweisung des isolierten Anspruchs auf Zahlung des Kaufpreises, den die Klägerin in erster Linie verfolgt. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsurteil davon aus, zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und der Beklagten sei kein aufschiebend bedingter – nämlich an die Optionserklärung des Verkäufers geknüpfter – Kauf, sondern ein Vorvertrag geschlossen worden. Zwar kommt im Zweifel ein Vertrag nur zustande, wenn sich die Beteiligten über alle Punkte geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Seite eine Vereinbarung getroffen werden sollte (§ 154 Abs. 1 BGB); dann aber wird vielfach kein Bedürfnis mehr für eine (nur) vorvertragliche Bindung bestehen (vgl. BGH, Urt. v. 26. März 1980, VIII ZR 150/79, NJW 1980, 1577, 1578). Indessen geht die Rechtsprechung davon aus, daß der Vorvertrag nicht die gleiche Vollständigkeit aufweisen muß, die für den vorgesehenen Hauptvertrag zu verlangen ist (Senat, BGHZ 97, 147, 154). In dem danach bestehenden Auslegungsspielraum (§§ 133, 157 BGB) stellt das Berufungsgericht vor allem darauf ab, daß der Text der notariellen Urkunde von der Verpflichtung der Beklagten ausgehe, das Grundstück „abzukaufen”, und daß diese Verpflichtung eine einseitige sei. Die Revision hebt demgegenüber darauf ab, daß bereits ein vollständiger Vertragsentwurf über das gesamte Grundstück Flurstück 660/127 vorhanden gewesen sei und die Einseitigkeit der Bindung für eine Option spreche. Mit beidem setzt die Revision indessen lediglich eine eigene Auslegung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts. Insbesondere kann die Einseitigkeit der Bindung ebenso in einem Vorvertrag rechtlichen Ausdruck finden wie im Optionsvorbehalt einer Seite zu einem bedingt geschlossenen Vertrag (BGHZ 102, 384, 388). Die gegenüber dem Kauf/Tausch der Trennfläche von 6.800 qm eher fragmentarischen Regelungen über das Restgrundstück bestätigen überdies das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts.

III.

1. Zu Unrecht lehnt das Berufungsgericht aber die in zweiter Linie gestellten, verbundenen Anträge auf Abschluß des Kaufvertrags (hier: auf Annahme eines noch abzugebenden Angebots, Senat, Urt. v. 7. Oktober 1983, V ZR 261/81, WM 1983, 1339) und Zahlung des Kaufpreises, Zug um Zug gegen Übereignung der Kaufsache, ab. Sie sind Gegenstand einer hilfsweisen Anschlußberufung, die die Klägerin für den Fall eingelegt hat, daß das gegnerische Rechtsmittel Erfolg hat. Dies ist zulässig (Senat, Urt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155/1157).

Die Anträge sind unter sich in einem unechten Eventualverhältnis gestellt, der Hilfsanspruch auf Zahlung nämlich für den Fall, daß der Hauptanspruch auf Herbeiführung des Vertrags Erfolg hat. Eine eventuelle Antragstellung dieser Art hat die Rechtsprechung bei Vorverträgen aus prozeßökonomischen Gründen in Verbindung mit dem Rechtsgedanken des § 259 ZPO zugelassen: Die Partei, die ihre Rechte aus dem Vorvertrag geltend macht, soll nicht gezwungen sein, gegenüber der Seite, die die Bindung leugnet, nacheinander zwei Prozesse, nämlich auf Abschluß des Hauptvertrags (§ 894 ZPO) und auf dessen Vollzug zu führen. Diese für den dinglichen Vollzug des zu schließenden Hauptvertrags entwickelten Grundsätze (Senat, Urt. v. 18. April 1986, V ZR 32/85, LM Vorb. z. § 145 BGB, Nr. 20/21: Einigung zur Grundstücksbelastung und Abgabe der Eintragungsbewilligung) gelten für die Kaufpreiszahlung entsprechend.

2. Die Einbeziehung der Restfläche in das Landschaftsschutzgebiet „U. – T. ” durch Verordnung der unteren Naturschutzbehörde aus dem Jahre 1995 berührt, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, die Ansprüche der Klägerin aus dem Vorvertrag nicht.

a) Fehl geht die Meinung, der Klägerin sei die nach dem Kaufvertrag geschuldete Leistung unmöglich geworden, mithin sei ihr Anspruch aus dem Vorvertrag gemäß § 323 Abs. 1 BGB erloschen. Die aus dem Vorvertrag geschuldete Leistung der Beklagten, die Annahme eines wirksamen Vertragsantrags der Klägerin, bliebe durch die Leistungsstörung im Hauptvertrag, von der das Berufungsurteil ausgeht, unberührt. Eine objektive Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks frei von den Beschränkungen des Landschaftsschutzes, welche dem Vertragsantrag seine Wirksamkeit nähme (§ 306 BGB), liegt nicht vor. Die Restfläche kann durch Änderung der Rechtsverordnung aus dem Landschaftsschutz ausgegrenzt werden. Ein Unvermögen der Klägerin, das Grundstück ohne die Bindungen des Landschaftsschutzes zu übereignen, würde die Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht verhindern.

b) Allerdings könnten Treu und Glauben dem Anspruch der Klägerin auf Abschluß des Kaufs entgegenstehen, wenn die Beklagte wegen der Mangelhaftigkeit des Grundstücks (§ 459 Abs. 1 BGB) berechtigt wäre, die Leistung der Klägerin zurückzuweisen und sich nach § 326 BGB vom Kauf zu lösen (zu den Rechten des Käufers vor Gefahrübergang vgl. Senat BGHZ 113, 232). Dann würde die Klägerin eine Leistung verlangen, die sie der Sache nach zugleich zurückzugewähren hätte. Diese Voraussetzungen liegen indessen nicht vor.

aa) Die Wendung im Berufungsurteil, die Vertragsparteien hätten sich „zumindest auf das Grundstück, wie es sich damals darstellte”, „geeinigt”, enthält nicht die Feststellung eines übereinstimmenden inneren Willens. Eine solche Feststellung würde sich vom Parteivortrag lösen und hätte eine Tatsache zum Gegenstand, die keine Partei vorgetragen hat. Dies wäre dem Tatrichter versagt (st. Rspr. des Senats: Urt. v. 11. November 1977, V ZR 105/75, WM 1978, 244; v. 15. März 1985, V ZR 157/83, WM 1985, 1108 f; v. 19. Januar 1990, V ZR 241/88, WM 1990, 1090, 1091). Die Klägerin hat vorgetragen, weder die tatsächliche noch die rechtliche Qualität des Grundstücks hätten bei den Vertragsverhandlungen irgendeine Rolle gespielt, auch sei es allein der Beklagten bekannt gewesen, was sie mit der Fläche habe anfangen wollen. Dieser Vortrag war auf den Hinweis des Berufungsgerichts im Termin vom 12. Januar 1999 erfolgt, die Auslegung des Vertrags vom 11. Oktober/16. November 1991 ergebe, „daß man sich zumindest darüber einig gewesen sei, das restliche Trennstück komme zukünftig für eine Bebauung in Betracht”. Die Beklagte hat sich auf den Hinweis dahin eingelassen, beide Parteien seien bei Kaufabschluß davon ausgegangen, daß die jeweils eingebrachten Flächen Bauerwartungsland seien und die Restfläche später für ein Internat mit Nebeneinrichtungen genutzt werden könne. Damit fehlt es an einem übereinstimmenden Willen der Vertragsbeteiligten.

bb) Als Ergebnis einer Auslegung (§§ 133, 157 BGB), von der mithin auszugehen ist, hat die „Einigung”, keinen Bestand. Die Sachmängelgewährleistung der Klägerin sollte im künftigen Kaufvertrag umfassend ausgeschlossen sein. Das war für die bereits 1991 verkaufte Teilfläche ausdrücklich vereinbart. Zusätzlich hatte die Klägerin festgehalten, für die von ihr hingegebene Fläche werde, anders als für die Austauschfläche aus dem Bestand der Beklagten, keine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit oder Verwendbarkeit gegeben. Dies hatte aus der Sicht der Beklagten als (möglicher) Käuferin auch für die Restfläche desselben Grundstücks zu gelten. Daß die Klägerin ihr Andienungsrecht, das allein in ihrem Interesse lag, unter den Vorbehalt gestellt hätte, die Restfläche, die ohnehin zum Außenbereich zählte, werde keine Beschränkung der Bebaubarkeit erfahren, konnte die Beklagte nicht annehmen.

c) Aber auch wenn die Klägerin für die Beschaffenheit der Restfläche eine Gewähr übernommen hätte, könnte sich die Beklagte von dem Vertrag nicht lösen. Denn die Beschaffenheitsveränderung läge außerhalb der übernommenen Gewähr (§ 459 Abs. 1 BGB). Die wirklichen Zusammenhänge hat die Beklagte in ihrem Schreiben vom 26. März 1997 offengelegt. Die Klägerin hat diese Darstellung aufgegriffen, die Beklagte hat ihre Richtigkeit nicht in Abrede gestellt. Tatrichterliche Feststellungen erübrigen sich mithin. Danach sind nicht etwa die Pläne der Beklagten zur Erweiterung des Gymnasiums auf der Restfläche am Landschaftsschutz gescheitert. Vielmehr hat die Beklagte die Erweiterungspläne aufgegeben und sich „nunmehr … außerstande gesehen, den Kaufpreis für Bauerwartungsland aufrechterhalten zu können”. Das Restgrundstück „verblieb … mit dem Wegfall der Erweiterungskonzeption im Bauaußenbereich”. Damit stand der Unterstellung der Fläche unter Landschaftsschutz, die „darüber hinaus” erfolgt ist, nichts im Wege. Eine Gewährleistung, deren Einhaltung vom Belieben der Gegenseite abhing, wäre mit dem Willen der Beteiligten nicht verbunden. Eine Auslegung des Vertrags würde zu ihr nicht führen.

d) Geht die Veränderung der Verhältnisse letztlich auf den Willen der Beklagten zurück, so können diese auf den endgültigen Inhalt des Hauptvertrages einen Einfluß (vgl. BGH, Urt. v. 8. Juni 1962, I ZR 6/61, NJW 1962, 1812; Senat, Urt. v. 7. Februar 1986, V ZR 176/84, LM Vorb. z. § 145 BGB Nr. 17/18, insoweit in BGHZ 97, 144 nicht abgedruckt; Urt. v. 20. Juni 1986, V ZR 212/84, NJW 1986, 2822, 2823) nicht gewinnen. Der Nichteintritt der von der Beklagten behaupteten Vorstellungen der Parteien über die künftige Verwendung der Restfläche (Ausbau des Gymnasiums) kann mithin, entgegen deren Auffassung, die Geschäftsgrundlage des Vorvertrags nicht berühren. Die Beklagte ist auch nicht berechtigt, die Klägerin, wie sie es vorgerichtlich angeboten hat, auf die Preise für Ackerland mit einer Nachbesserungsklausel zu verweisen. Zwar hebt das Berufungsgericht zu Recht hervor, daß die Beklagte nicht verpflichtet war, durch Überplanung der Fläche deren Einbeziehung in den Landschaftsschutz zu verhindern, § 2 Abs. 3 BauGB (zur gegenseitigen Sperrwirkung von Bebauungsplan und Landschaftsschutzverordnung vgl. BVerwG NuR 1989, 225; OVG Münster NuR 1999, 704, rkr.). Daß sie aber davon abgesehen hat, das ihr Mögliche zu unternehmen, einer solchen Entwicklung entgegen zu steuern, geht auf ihr Risiko.

IV.

Die Sache ist zur Endentscheidung im Sinne des Erfolgs von Berufung und Anschlußberufung reif. Wirtschaftlich hat die Klägerin, mit Ausnahme des bereits in erster Instanz rechtskräftig abgewiesenen Teils der Klage, obsiegt. Dies kommt in der Kostenentscheidung zum Ausdruck (§§ 91, 92 ZPO).