Entscheidungsstichwort (Thema)
Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks. Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution. Gewillkürte Prozessstandschaft. Bevollmächtigte Hausverwalterin. Eintritt der Erwerberin in Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Pfandfreigabe
Leitsatz (amtlich)
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu BGH BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857).
Normenkette
BGB § 566 Abs. 1, §§ 566a, 578
Verfahrensgang
KG Berlin (Urteil vom 27.01.2011; Aktenzeichen 20 U 152/09) |
LG Berlin (Entscheidung vom 08.06.2009; Aktenzeichen 25 O 58/09) |
Nachgehend
Tenor
Die Revision gegen das Urteil des 20. Zivilsenats des KG in Berlin vom 27.1.2011 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Rz. 1
Die Kläger verlangen als frühere Eigentümer und Vermieter von Gewerberäumen von dem Beklagten als Mieter Leistung einer Kaution an die neue Eigentümerin (im Folgenden: Erwerberin).
Rz. 2
Mit Vertrag vom 18.6.1996 vermieteten die Kläger an den Beklagten Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis.
Rz. 3
In § 6 des Vertrages vereinbarten die Parteien u.a.:
"Der Mieter erbringt der Vermieterin zur Sicherung ihrer Ansprüche aus diesem Vertrag eine Sicherheitsleistung in folgender Weise: Bei einem vom Mieter zu bestimmenden Bankinstitut wird ein Mieter/Vermieter-Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung eingerichtet. Der Mieter belegt dieses Konto mit verzinslichen Wertpapieren wie z.B. Bundesschatzbriefen oder Pfandbriefen (keine Aktien) mit einem Zeitwert von 16.000 DM. Es sind ausschließlich deutsche Wertpapiere anzulegen. Die Kontoführungsgebühren des gemeinsamen Kontos trägt der Mieter. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und sind nach Abzug der Kontoführungsgebühren auf ein von ihm zu benennendes Konto zu buchen. Bei Fälligkeit der Wertpapiere wird die Neuanlage von dem Mieter und der Vermieterin gemeinsam verfügt. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass auch andere Formen von gleichwertiger Kautionserbringung möglich ist."
Rz. 4
Der Beklagte verpfändete als Sicherheit Bundesschatzbriefe i.H.v. 16.000 DM. Im November 2006 bat er die Kläger um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten daraufhin im Dezember 2006 die Pfandfreigabe. Sie forderten den Beklagten in der Folgezeit wiederholt erfolglos zur Leistung der Kaution auf.
Rz. 5
Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.9.2007 verkauften die Kläger das Grundstück. Die Erwerberin wurde am 27.3.2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Kläger und die Erwerberin in Bezug auf die Kautionen der Mieter in § 9 Ziff. 5 Abs. 2 u.a.:
"Die von den Mietern bisher geleisteten Sicherheiten ergeben sich aus Anlage C. Soweit zum Stichtag Mieter die vertraglich geschuldeten Sicherheiten nicht geleistet haben, errichten Verkäufer und Käufer gemeinsam ein Sperrkonto. Der Verkäufer verpflichtet sich, unverzüglich nach dem Stichtag auf dieses Sperrkonto den dann noch offenen Kautionsbetrag i.H.v. voraussichtlich EUR 20.780,67 (so der derzeit offene Betrag, vgl. Anlage C) einzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich, nach dem Stichtag bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen und wird diese Sicherheiten, soweit möglich, einziehen. Soweit der Käufer von Mietern infolgedessen Mietsicherheiten erhält, ist der entsprechende Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Verkäufer auszukehren. Die auf dem Sperrkonto für den jeweiligen Mieter eingezahlten Beträge dienen als Sicherheit zur vertragsgemäßen Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters, als ob dieser Betrag vom Mieter selbst eingezahlt worden ist. Alle auf dem Sperrkonto nach Ablauf von fünf Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages noch verbliebenen Beträge werden an den Verkäufer ausgekehrt."
Rz. 6
In der Anlage C wird auch die Kaution des Beklagten i.H.v. 8.180,67 EUR als fehlend bezeichnet. Die Kläger haben den noch offenen Kautionsbetrag auf ein Konto eingezahlt.
Rz. 7
Das LG hat die auf Zahlung einer Barkaution und außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren gerichtete Klage abgewiesen, weil der Mietvertrag keine Verpflichtung zur Zahlung einer Barkaution enthalte. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht ihrem in zweiter Instanz gestellten Hilfsantrag im Wesentlichen stattgegeben und den Beklagten verurteilt, auf ein von ihm einzurichtendes Mieter/Vermieter-Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung der Erwerberin eine Kaution mit einem Zeitwert von 8.180,67 EUR zu erbringen.
Rz. 8
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klagabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
Rz. 9
Die Revision des Beklagten hat keinen Erfolg.
I.
Rz. 10
Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Die Kläger seien wirksam als Prozessstandschafter tätig geworden. Die Ermächtigung der Erwerberin hierzu ergebe sich aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Deshalb komme es auf die Frage, ob die Kläger von der Hausverwaltung mit Schreiben vom 7.3.2009 wirksam bevollmächtigt worden seien, nicht an. Die Kläger hätten auch ein rechtliches Interesse an der Geltendmachung, weil sie aufgrund der Regelung im Kaufvertrag "vorleistungspflichtig" für die ausstehende Kaution des Beklagten seien. Auch das Abtretungsverbot für Kautionen stehe der gewillkürten Prozessstandschaft nicht entgegen.
Rz. 11
Der von den Klägern geltend gemachte Kautionsanspruch der Erwerberin gegen den Beklagten sei gem. § 566a BGB i.V.m. § 566 BGB begründet. Der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Sicherheit gehe als Teil der Vermieterrechte zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber über, jedenfalls wenn der Vermieter und Veräußerer keine fälligen Ansprüche gegen den Mieter mehr habe, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte.
Rz. 12
Das Berufungsgericht hat die Revision zur Entscheidung über die in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage zugelassen, ob bei Veräußerung des Mietgegenstandes die nicht gezahlte, vertraglich geschuldete Kaution dem Veräußerer oder dem Erwerber zusteht.
II.
Rz. 13
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.
Rz. 14
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kläger prozessführungsbefugt sind.
Rz. 15
a) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen im Prozess verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (sog. gewillkürte Prozessstandschaft; vgl. BGH, Urt. v. 10.11.1999 - VIII ZR 78/98, NJW 2000, 738 m.w.N.).
Rz. 16
Bei der gewillkürten Prozessstandschaft handelt es sich um eine Prozessvoraussetzung, die in jeder Lage des Verfahrens, auch in der Revisionsinstanz, von Amts wegen zu prüfen ist. Dabei ist das Revisionsgericht nicht an die Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden (BGH, Urt. v. 10.11.1999 - VIII ZR 78/98, NJW 2000, 738 f.; v. 7.12.1993 - VI ZR 152/92, NJW 1994, 652 [653]; v. 12.10.1987 - II ZR 21/87, NJW 1988, 1585 [1587]).
Rz. 17
b) Die Erwerberin hat die Kläger zur gerichtlichen Geltendmachung ihres Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution ermächtigt.
Rz. 18
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich die Ermächtigung allerdings nicht aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Zwar kann die Richtigkeit der Auslegung individueller Willenserklärungen vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden. Hier verstößt die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. In § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages, auf den das Berufungsgericht pauschal ohne weitere Begründung verweist, hat sich die Erwerberin lediglich dazu verpflichtet, selbst bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen, einzuziehen und den entsprechenden Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Kläger auszukehren. Von einer Ermächtigung der Kläger zur Geltendmachung dieser Forderungen ist keine Rede, so dass sich schon aus dem Wortlaut kein Anhaltspunkt für die Auslegung des Berufungsgerichts ergibt.
Rz. 19
Eine Ermächtigung folgt jedoch daraus, dass die von der Erwerberin bevollmächtigte Hausverwalterin der Prozessführung durch die Kläger zugestimmt hat. Zwar sind in der von der Erwerberin erteilten Hausverwaltungsvollmacht, die auch die Ermächtigung Dritter zur gerichtlichen Geltendmachung von Forderungen der Erwerberin umfasst, die Verwaltungsobjekte, auf die sich die Vollmacht bezieht, nicht ausdrücklich genannt. Aus verschiedenen zwischen den Klägern und der Erwerberin getroffenen Vereinbarungen ergibt sich jedoch, dass sich die Hausverwaltungsvollmacht auch auf das Mietobjekt bezieht. Sowohl in einer Vereinbarung, die die Erfüllung der Pflichten aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages zwischen der Erwerberin und den Klägern betrifft, als auch in der zur Sicherung der Ansprüche der Erwerberin gegen die Klägerin mit dieser getroffenen Verpfändungsvereinbarung ist die Hausverwalterin als Vertreterin der Erwerberin aufgetreten. Daraus kann geschlossen werden, dass die Hausverwaltungsvollmacht sich auch auf das streitige Mietobjekt bezieht.
Rz. 20
c) Die Kläger haben auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution.
Rz. 21
Sie haben als frühere Eigentümer und Vermieter nach Eintritt der Erwerberin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 BGB) dieser gegenüber für die von dem Beklagten vertraglich geschuldete Kaution Sicherheit geleistet. Die Erwerberin hat sich zur Freigabe dieser Sicherheit verpflichtet, soweit der Beklagte die ausstehende Kaution erbringt. Die Kläger haben somit ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverfolgung (vgl. BGH, Urt. v. 31.7.2008 - I ZR 21/06 - NZM 2008, 902 Rz. 54 f.; Musielak/Weth ZPO, 9. Aufl., § 51 Rz. 27).
Rz. 22
d) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Ermächtigung zur Prozessführung auch nicht deshalb unwirksam, weil eine Abtretung der Kautionsforderung im Hinblick auf deren treuhänderische Zweckbindung unzulässig gewesen wäre und damit die Forderung Dritten auch nicht zur Einziehung hätte überlassen werden dürfen.
Rz. 23
Zwar dürfte die Abtretung eines Anspruchs auf Zahlung der Kaution an Dritte in der Regel gem. § 399 BGB unwirksam sein, weil die Kaution ausschließlich der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 1416; OLG Düsseldorf NZM 2001, 380 [382]; Kraemer NZM 2001, 737 [740]). Es kann jedoch offen bleiben, ob hier ein Abtretungsverbot besteht. Denn ein solches stünde der Einziehungsermächtigung nur dann entgegen, wenn die Geltendmachung des Anspruchs durch Dritte dem Zweck des Abtretungsverbots zuwiderliefe (vgl. BGH, Urt. v. 16.9.1999 - VII ZR 385/98, NJW 1999, 3707 [3708 m.w.N.]). Das ist hier nicht der Fall, weil durch die von den Klägern begehrte Leistung an die Erwerberin die Kaution gerade ihrem Zweck, nämlich der treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter, zugeführt wird.
Rz. 24
2. Die Erwerberin hat auch gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages gegen den Beklagten einen Anspruch auf Leistung der zuerkannten Kaution.
Rz. 25
a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st.Rspr. Senat, Urt. v. 3.5.2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346 m.w.N.).
Rz. 26
Von § 566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (BGH BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857 [1858 f.]; BGHZ 166, 125 = NJW 2006, 1800 Rz. 14 f. m.w.N.; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: Senat, Urt. v. 3.5.2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rz. I 195; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 Rz. 39 f.; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl., § 566 Rz. 91 f. m.w.N.).
Rz. 27
b) Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen.
Rz. 28
aa) Danach ist die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gem. § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein (AG Köln WuM 1981, 18; Häublein in MünchKomm/BGB, 6. Aufl., § 566 Rz. 34, § 566a Rz. 10; Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rz. 4; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl., § 566 BGB Rz. 103, § 566a BGB Rz. 10; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl., § 566 BGB Rz. 53; Heile in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rz. 887; Kraemer NZM 2001, 736 [742]; Börstinghaus NZM 2004, 481 [485]; a.A. OLG Hamburg ZMR 1997, 415 [416]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 566 Rz. 17).
Rz. 29
bb) Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folgt (vgl. BGH BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857 [1858]), steht dem nicht entgegen. Denn die zunächst geleistete Kaution ist aufgrund der Pfandfreigabeerklärung der Kläger an den Beklagten zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten.
Rz. 30
Im Übrigen enthält § 566a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertragsende - ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB - weiterhin subsidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet.
Rz. 31
c) Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit steht auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl., § 566a BGB Rz. 10 m.w.N.).
Rz. 32
Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gem. § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. Senat, Urt. v. 29.9.2004 - XII ZR 148/02, NJW-RR 2005, 96; BGH, Urt. v. 19.10.1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 f.; v. 3.12.2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 [852 m.w.N.]).
Rz. 33
Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind.
Rz. 34
Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.
Rz. 35
d) Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht.
Rz. 36
Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Eigentumsübergang trotz § 566 BGB solange zu, bis seine sämtlichen noch möglichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein (Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rz. 4, 11; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl. Einf. vor § 535 Rz. 122, § 566 Rz. 17, Scheuer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. V Rz. 268; für § 566a BGB OLG Frankfurt ZMR 2011, 870).
Rz. 37
Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Höhe auf den Erwerber über (Häublein in MünchKomm/BGB, 6. Aufl., § 566a Rz. 10, § 566 Rz. 34; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl., § 566a Rz. 3, § 566 Rz. 53; Kraemer NZM 2001, 737 [742]; Börstinghaus NZM 2004, 481 [485]). Dem Veräußerer steht wegen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zu.
Rz. 38
Die Frage kann hier offen bleiben, weil die Kläger unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Beklagten mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gem. §§ 566, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages in vollem Umfang auf die Erwerberin übergegangen.
Rz. 39
3. Der Anspruch der Kläger auf Leistung der Kaution ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen.
Rz. 40
Die Kläger haben die Pfandfreigabe der von dem Beklagten zur Sicherheit verpfändeten Bundesschatzbriefe auf Bitten des Beklagten erklärt, weil diese fällig wurden und der Beklagte zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen; die Kläger könnten davon ausgehen, dass er ihnen die geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde. Die Kläger hatten deshalb einen - nicht erfüllten - Anspruch auf Neuleistung der Kaution. In der Pfandfreigabe der Kläger kann somit erst recht kein Verzicht der Kläger auf die Kaution gesehen werden (vgl. BGH, Urt. v. 7.12.2011 - VIII ZR 206/10, NJW-RR 2012, 214 [215]).
Fundstellen
Haufe-Index 3272885 |
NJW 2012, 3032 |
NJW 2012, 6 |
EBE/BGH 2012, 284 |
NZM 2012, 681 |
WM 2013, 1089 |
ZAP 2012, 1096 |
ZMR 2012, 856 |
ZfIR 2012, 868 |
DNotZ 2012, 940 |
JZ 2012, 689 |
MDR 2012, 1082 |
WuM 2012, 560 |
GuT 2012, 368 |
Info M 2012, 370 |
MietRB 2012, 288 |
NJW-Spezial 2012, 643 |
RdW 2013, 60 |
FMP 2012, 187 |
IWR 2013, 67 |
ImmWert 2012, 38 |
MK 2012, 169 |
NRÜ 2012, 448 |