Leitsatz (amtlich)
a) Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.
b) Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und ggf. zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von BGH, Urt. v. 18.7.2012 - XII ZR 97/09 NJW 2012, 3173).
Normenkette
BGB § 536 Abs. 1, 3
Verfahrensgang
OLG München (Beschluss vom 18.03.2019; Aktenzeichen 32 U 3950/18) |
LG München I (Entscheidung vom 11.10.2018; Aktenzeichen 10 O 5908/18) |
Tenor
Die Revision gegen den Beschluss des 32. Zivilsenats des OLG München vom 18.3.2019 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Rz. 1
Die Klägerin begehrt die Feststellung einer Minderung der Miete um 10 %, weil ihr das Mietobjekt nicht im vertraglich geschuldeten Umfang übergeben worden sei.
Rz. 2
Die Klägerin mietete im Juni 2015 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb einer Ballettschule. Die vereinbarte Bruttomiete beträgt monatlich 4.900 EUR. Das Mietobjekt ist in § 1 des Mietvertrags (Mieträume) beschrieben, der auf einen als Anlage 1 bezeichneten Grundriss Bezug nimmt, in dem die vermieteten Flächen gekennzeichnet sind. Die Gesamtfläche des Mietobjekts beträgt danach ca. 300 m2. Mit Schreiben vom 19.8.2016 teilte die ursprüngliche Vermieterin der Klägerin mit, dass nach durchgeführten Umbauarbeiten nicht die in der Anlage 1 zum Mietvertrag ausgewiesene Fläche, sondern eine um ca. 10 m2 kleinere Fläche übergeben worden sei. Außerdem sei in dem ursprünglichen Mietvertrag versehentlich der Flur, der den einzigen Zugang zu der benachbarten Mieteinheit ermögliche, dem Mietobjekt der Klägerin zugeschlagen worden. Die ursprüngliche Vermieterin bat die Klägerin daher um Unterzeichnung eines entsprechenden Nachtrags, dem als Anlage 1 ein aktueller Grundrissplan beigefügt war. Diesen Nachtrag unterzeichnete die Klägerin nicht.
Rz. 3
Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt die Klägerin von der Beklagten, die mittlerweile Eigentümerin des Mietobjekts geworden war, die Feststellung, dass sie berechtigt ist, die monatliche Bruttomiete i.H.v. derzeit 4.900 EUR für die von ihr gemieteten Flächen um 10 % zu mindern.
Rz. 4
Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat die Berufung der Klägerin nach einem entsprechenden Hinweisbeschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Feststellungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
Rz. 5
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Rz. 6
Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
Rz. 7
Die Klägerin sei nicht zur Minderung der Miete berechtigt.
Rz. 8
Soweit die Klägerin rügt, entgegen der vertraglichen Vereinbarung den unmittelbar zum Treppenhaus gelegenen Vorraum nicht nutzen zu können, liege kein Mangel der Mietsache vor. Dass dieser Teil des Mietobjekts die einzige Zugangsmöglichkeit zu einem weiteren Mietobjekt auf derselben Etage darstelle, lasse sich bereits aus dem Grundriss entnehmen, der dem Mietvertrag ursprünglich beigefügt gewesen sei. Aus diesem sei erkennbar, dass dieser Zugangsbereich mit weiteren Mietern geteilt werden müsse und die Klägerin kein Alleinnutzungsrecht an dieser Fläche habe. Die eingeschränkte Nutzung dieses Raums sei damit Bestandteil des Vertrags.
Rz. 9
Ein Mangel der Mietsache ergebe sich allerdings daraus, dass einer der Übungsräume tatsächlich ca. 10 m2 kleiner sei als im ursprünglichen Grundrissplan angegeben. Die Behandlung der vorgetragenen Flächendifferenz unterliege als solche der Anwendung des § 536 BGB. Da diese Differenz bezogen auf die angemietete Gesamtfläche weniger als 10 % betrage, müsse die Klägerin jedoch im Rechtsstreit vortragen und ggf. beweisen, dass die geringfügige Flächendifferenz die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich beeinträchtige. Die Klägerin habe aber nicht konkret dargestellt, dass die Flächenabweichung zu Umsatzeinbußen geführt habe. Insbesondere fehle es an einem Vortrag zu ihrer bisherigen Auslastung oder dazu, dass sie in jedem Kurs Schüler habe abweisen müssen.
II.
Rz. 10
Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
Rz. 11
1. Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt dabei außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Rz. 12
Ein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten (st.Rspr., vgl. BGH BGHZ 195, 50 = NJW 2013, 44 Rz. 30 m.w.N.). Welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss, bestimmen grundsätzlich die Vertragsparteien durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. BGH, Urt. v. 18.12.2013 - XII ZR 80/12 NJW 2014, 685 Rz. 20 m.w.N.).
Rz. 13
Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigt und welche Minderung der Miete ein solcher Mangel ggf. rechtfertigt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Das Revisionsgericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutreffend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkannt hat und auf entsprechende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde liegen (BGH, Urt. v. 18.12.2013 - XII ZR 80/12 NJW 2014, 685 Rz. 21 m.w.N.).
Rz. 14
2. Unter Beachtung dieser Maßstäbe ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine Minderung der Miete verneint hat.
Rz. 15
a) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der fehlenden Alleinnutzung des zum Treppenhaus hin gelegenen Vorraums durch die Klägerin bereits das Vorliegen eines Mangels mit der Begründung verneint hat, bereits aus dem ursprünglich dem Mietvertrag beigefügten Grundriss sei zu entnehmen gewesen, dass dieser Bereich mit weiteren Mietern geteilt werden müsse, ist dies frei von Rechtsfehlern. Aus dem Mietvertrag selbst ergibt sich das von der Klägerin behauptete Alleinnutzungsrecht an dieser Fläche im Flurbereich nicht. Zudem war aus dem beigefügten Grundrissplan für die Klägerin eindeutig erkennbar, dass dieser Flur auch als Zugang für das benachbarte Mietobjekt dient und ihr die Fläche daher nur zur Mitnutzung zur Verfügung steht. Eine Beeinträchtigung des Mitgebrauchs dieser Fläche hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
Rz. 16
b) Frei von Rechtsfehlern ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Mietgegenstand aufgrund der von der Klägerin geltend gemachten Flächenabweichung mit einem Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behaftet ist.
Rz. 17
aa) Die Revision vertritt allerdings die Auffassung, dass im vorliegenden Fall von einem Rechtsmangel i.S.v. § 536 Abs. 3 BGB auszugehen sei. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass es im vorliegenden Fall nicht um eine unzutreffende Flächenangabe bei einer ansonsten vertragsgemäßen Überlassung der Mietsache gehe, sondern um eine unvollständige Überlassung der vermieteten Räume, weil diese (teilweise) einem anderen Mietobjekt zugeschlagen worden seien. Deshalb liege hier ein Fall der Doppelvermietung von Flächen vor, der als Rechtsmangel zu behandeln sei.
Rz. 18
Dem kann nicht gefolgt werden. Nach § 536 Abs. 3 BGB liegt ein Rechtsmangel vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Dabei führt die bloße Existenz des Rechts eines Dritten noch nicht zu einem Rechtsmangel gem. § 536 Abs. 3 BGB. Dieser entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt (BGH, Beschl. v. 23.12.1998 - XII ZR 49/97, NJW-RR 1999, 845).
Rz. 19
Danach liegt im vorliegenden Fall kein Rechtsmangel i.S.v. § 536 Abs. 3 BGB vor. Die von der Klägerin behauptete Gebrauchsbeeinträchtigung beruht nicht darauf, dass ein Dritter aufgrund eines ihm zustehenden dinglichen Rechts oder schuldrechtlichen Anspruchs (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 14. Aufl., § 536 BGB Rz. 282 f.) ein Alleinnutzungsrecht an der an die Klägerin überlassenen Mietsache geltend macht. Vielmehr wurden der Klägerin die gemieteten Räumlichkeiten vollständig zum vertragsgemäßen Gebrauch übergeben. Aufgrund der nach Abschluss des Mietvertrags vorgenommenen Umbauarbeiten hat sich lediglich die Grundfläche eines Übungsraums um ca. 10 m2 verkleinert, weil diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. Anders als die Revision meint, liegt damit kein Fall der Doppelvermietung vor, der als Rechtsmangel angesehen wird (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 14. Aufl., § 536 BGB Rz. 286). Die Vermieterin hat die fehlende Fläche nicht an zwei verschiedene Mieter vermietet, sondern nur aufgrund baulicher Maßnahmen die Flächengröße der gemieteten Räumlichkeiten nachträglich verändert.
Rz. 20
Auch der BGH hat in der Vergangenheit bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stets als Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behandelt (BGH, Urt. v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01 NJW 2005, 2152, 2153; v. 18.7.2012 - XII ZR 97/09 NJW 2012, 3173 Rz. 14; BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, 1948; v. 30.5.2018 - VIII ZR 220/17 NJW 2018, 2317 Rz. 16 m.w.N.). Diese Rechtsprechung bezieht sich nicht nur auf Fälle, in denen die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruhte, sondern auch auf Sachverhalte, in denen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche - wie hier - durch Umbauarbeiten verursacht wurde, die nach Abschluss des Mietvertrags durchgeführt wurden (vgl. BGH, Urt. v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01 NJW 2005, 2152 und BGH, Urt. v. 28.9.2005 - VIII ZR 101/04 - NZM 2005, 861).
Rz. 21
bb) Nach den getroffenen Feststellungen liegt aufgrund der Flächenabweichung auch ein Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor.
Rz. 22
Durch die Bezeichnung des Mietobjekts in § 1 des Mietvertrags und dem als Anlage 1 beigefügten Grundrissplan haben die ursprünglichen Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt. Die in dem Grundrissplan enthaltenen Flächenangaben dienten nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts, sondern wurden auch vertraglich vereinbart. Tatsächlich weist jedoch die Nutzfläche eines der beiden Übungsräume entgegen der vertraglich vereinbarten Größe von ca. 88,5 m2 eine um ca. 10 m2 kleinere Fläche auf, weshalb das Mietobjekt nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspricht. Dass die vereinbarten Nutzflächen in dem Grundrissplan nur mit einem Circa-Maß angegeben sind, steht der Annahme eines Sachmangels nicht entgegen (vgl. BGH, Urt. v. 18.7.2012 - XII ZR 97/09 NJW 2012, 3173 Rz. 16 m.w.N.).
Rz. 23
c) Allerdings hat das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht angenommen, dass die Klägerin trotz des festgestellten Sachmangels nicht zur Minderung der Miete berechtigt ist, weil sie nicht ausreichend dargelegt hat, durch die geringfügige Flächenabweichung in dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt zu sein.
Rz. 24
aa) Trotz des Vorliegens eines Sachmangels erfolgt eine Minderung der Miete nur dann, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wird (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) und diese Gebrauchsbeeinträchtigung gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht nur unerheblich ist (vgl. BGH BGHZ 195, 50 = NJW 2013, 44 Rz. 41). Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (BGH, Urt. v. 18.7.2012 - XII ZR 97/09 NJW 2012, 3173 Rz. 18 m.w.N.). Für eine reduzierte Nutzungsmöglichkeit soll der Mieter auch nur eine reduzierte Miete leisten müssen. Daher scheidet eine Herabsetzung der Miete während der Zeit, in der der Mieter die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzen kann, aus (BGH, Urt. v. 15.12.2010 - XII ZR 132/09 NJW 2011, 514 Rz. 13). Deshalb hat der Mieter neben dem Vorliegen eines konkreten Sachmangels darzulegen, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Beschl. v. 27.7.2016 - XII ZR 59/14 NJW-RR 2016, 1291 Rz. 5 m.w.N.). Für das Vorliegen von Umständen, die eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs als unerheblich erscheinen lassen, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urt. v. 15.10.2008 - XII ZR 1/07 NJW 2009, 664 Rz. 20).
Rz. 25
bb) Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen einer tatsächlich geringeren Wohnfläche als der vertraglich vereinbarten hat der BGH allerdings entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits dann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (BGH, Urt. v. 30.5.2018 - VIII ZR 220/17 NJW 2018, 2317 Rz. 16; v. 10.11.2010 - VIII ZR 306/09 NJW 2011, 220 Rz. 14; v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03, NJW 2004, 1947, 1948). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es dann nicht (BGH, Urt. v. 28.9.2005 - VIII ZR 101/04 - NZM 2005, 861). Diese im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von 10 % legt der VIII. Zivilsenat auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca." angegeben ist (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03, NJW 2004, 1947, 1948). Zur Begründung verweist er darauf, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Räume sei. Daher spreche bei einem erheblichen Flächendefizit bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen müsse.
Rz. 26
Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für Flächenabweichungen in der Gewerberaummiete angeschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01 NJW 2005, 2152, 2153; v. 18.7.2012 - XII ZR 97/09 NJW 2012, 3173 Rz. 14 ff.).
Rz. 27
cc) Dies bedeutet jedoch nicht, dass bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Diese Rechtsprechung hat nur zur Folge, dass bei Flächenabweichungen, die diese Grenze von 10 % überschreiten, der Mieter nicht gesondert darlegen muss, die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch sei infolge der Flächenabweichung gemindert. Bleibt die Flächenabweichung - wie im vorliegenden Fall - hinter dieser Grenze zurück, kann sich der Mieter dagegen nicht auf diese tatsächliche Vermutung einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache berufen. Er muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und ggf. beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (OLG Dresden NJW-RR 2019, 1294, 1296 und NJW-RR 2015, 141, 143; OLG Düsseldorf GE 2012, 616, 617; KG NJW-RR 2005, 1681).
Rz. 28
dd) Gemessen hieran hat das Berufungsgericht im vorliegenden Fall zu Recht eine Minderung der Miete abgelehnt, weil die Klägerin ihrer Darlegungslast nicht in ausreichendem Maß nachgekommen ist. Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerin, sie habe auf den fehlenden 10 m2 im betroffenen Übungsraum vier zusätzliche Schüler unterrichten und damit weitere Einnahmen generieren können, nicht als ausreichenden Vortrag für die von ihr begehrte Mietminderung angesehen hat. Denn mit diesem Vorbringen stellt die Klägerin nur die abstrakte Behauptung auf, durch die Flächenabweichung seien ihr mögliche Einnahmen verloren gegangen. Inwieweit die Klägerin jedoch durch die geringere Nutzfläche konkret im Gebrauch des Übungsraums beeinträchtigt wird, ergibt sich daraus nicht. Trotz des entsprechenden Hinweises des Berufungsgerichts hat die Klägerin keine weiteren Tatsachen vorgetragen, die eine konkrete Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs durch die Flächenabweichung belegen.
Rz. 29
d) Soweit die Revision schließlich meint, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB greife im vorliegenden Fall nicht ein, weil ein Mangel nach dieser Vorschrift nur dann unerheblich sei, wenn er leicht erkennbar sei und schnell sowie mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden könne, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße, verkennt sie, dass es sich hierbei nur um einen der denkbaren Fälle handelt, in denen eine durch einen Sachmangel bedingte Gebrauchsbeeinträchtigung unerheblich ist (vgl. BGH, Urt. v. 30.6.2004 - XII ZR 251/02 NJW-RR 2004, 1450, 1451). Eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache kann vielmehr auch dann vorliegen, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt (Staudinger/Emmerich BGB [2018] § 536 Rz. 21; Häublein in MünchKomm/BGB, 8. Aufl., § 536 Rz. 26). Im vorliegenden Fall kann jedoch dahinstehen, ob die Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB erfüllt sind, weil die Klägerin bereits nicht ausreichend dargelegt hat, dass sie durch die geringe Flächenabweichung überhaupt in dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist.
Fundstellen
NJW 2021, 8 |
NWB 2021, 166 |
NJW-RR 2021, 264 |
NZM 2021, 276 |
WM 2022, 1079 |
ZAP 2021, 122 |
ZMR 2021, 11 |
ZMR 2021, 306 |
ZfIR 2021, 189 |
JZ 2021, 112 |
MDR 2021, 224 |
MDR 2021, 44 |
NJ 2021, 167 |
WuM 2021, 534 |
WuM 2021, 97 |
MietRB 2021, 76 |
NJW-Spezial 2021, 193 |
RÜ 2021, 143 |
RdW 2021, 350 |