BGH Urteil vom 27.05.2004 - III ZR 302/03 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Entscheidungsstichwort (Thema)

Veräußerung einer Hofstelle vor Fristablauf § 13 HöfeO. Notar. Hinweispflicht auf Nachabfindungsansprüche. Unzulässige Umgehung

Leitsatz (amtlich)

a) Wird ein Hof i. S. d. Höfeordnung vor Ablauf der 20-Jahres-Frist des § 13 HöfeO veräußert, so kann der beurkundende Notar verpflichtet sein, den Veräußerer auf (mögliche) Nachabfindungsansprüche weichender Erben hinzuweisen.

b) Der Veräußerer kann derartige Nachabfindungsansprüche nicht dadurch vereiteln, dass er im Einvernehmen mit dem Erwerber die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wider Treu und Glauben auf einen Zeitpunkt nach Fristablauf hinausschiebt.

Normenkette

BNotO §§ 14, 19; HöfeO § 13; BGB § 242

Verfahrensgang

OLG Celle (Urteil vom 26.09.2003; Aktenzeichen 3 U 158/03)

LG Lüneburg

Tenor

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats des OLG Celle v. 26.9.2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger war Eigentümer eines Hofes i. S. d. Höfeordnung, den ihm sein Vater durch Vertrag v. 25.7.1978 übertragen hatte. Als Eigentümer war er am 27.2.1979 in das Grundbuch eingetragen worden.

Durch einen von dem beklagten Notar beurkundeten Vertrag v. 30.1.1998 verkaufte der Kläger mehrere zum Hof gehörende Flurstücke in der Gesamtgröße von 7.276 m2 samt der Hofstelle an die Eheleute K. zum Preise von 489.000 DM. Vorgesehen war, dass ein Teilbetrag i. H. v. 250.000 DM bis zum 30.3.1998 und der Restbetrag von 239.000 DM bis spätestens zum 15.10.1998 auf das Anderkonto des Beklagten zu zahlen waren. Die Auflassung war zu erklären, nachdem der Grundstückskaufpreis in voller Höhe auf das Notaranderkonto gezahlt war. Mit der Erklärung der Auflassung bevollmächtigten die Vertragsschließenden zwei Notariatsangestellte des Beklagten. Zu Gunsten der Käufer wurde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt. Der Beklagte wurde beauftragt, nach Eingang des gesamten Kaufpreises die Auflassung und die Umschreibung des Grundbuchs herbeizuführen. Der Kaufgegenstand wurde den Käufern vereinbarungsgemäß übergeben, nachdem sie den Restkaufpreis auf das Anderkonto gezahlt hatten. Der Beklagte führte sodann die weiteren zum Eigentumswechsel erforderlichen Schritte durch. Die Käufer wurden am 10.2.1999 in das Grundbuch eingetragen.

Daraufhin machte ein Bruder des Klägers gegen diesen Nachabfindungsansprüche nach § 13 HöfeO geltend. Der Kläger zahlte auf Grund eines gerichtlichen Vergleichs 20.000 EUR, sieht sich jedoch weiteren Forderungen ausgesetzt.

Er wirft dem beklagten Notar vor, dieser habe es versäumt, ihn vor Abschluss des Kaufvertrages auf die Möglichkeit derartiger Ansprüche und die dafür bestehende 20-Jahres-Frist hinzuweisen, die am 27.2.1999 abgelaufen sei. Bei zutreffender Belehrung wäre die Eigentumsumschreibung im Einverständnis mit den Käufern auf einen Termin nach dem Stichzeitpunkt verschoben worden.

Der Kläger nimmt den beklagten Notar wegen Amtspflichtverletzung (§ 19 BNotO) auf Ersatz des geleisteten Betrages von 20.000 EUR nebst Zinsen sowie auf Freistellung von etwaigen weiteren Forderungen seines Bruders in Anspruch. Beide Vorinstanzen haben den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt dieser seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Allerdings haben beide Vorinstanzen zu Recht angenommen, dass der Beklagte verpflichtet war, den Kläger vor der Beurkundung des Vertrages v. 31.1.1998 auf etwaige Nachabfindungsansprüche hinzuweisen, und dass die Unterlassung dieser Belehrung eine Amtspflichtverletzung i. S. d. § 19 BNotO gewesen ist.

a) Da sich Nachabfindungsansprüche im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Hofstelle ähnlich auswirken wie ein Haftungsrisiko (vgl. Ganter in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, 2004, Rz. 1056; s.a. BGH, Urt. v. 6.7.2000 - IX ZR 88/98, MDR 2000, 1280 = NJW-RR 2001, 204 [207] zur Frage der Belehrung über Art und Umfang der Ausgleichspflicht unter mehreren Miterben bei der Beurkundung der Übertragung von Vermögensgegenständen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge), kommt vorliegend ein Verstoß gegen die Pflicht des Notars in Betracht, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren (§ 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG). Dies kann jedoch offen bleiben. Der Beklagte war nämlich jedenfalls auf Grund der analog § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO bestehenden erweiterten ("betreuenden") Belehrungspflicht zu einem warnenden Hinweis verpflichtet. Der Notar als Träger der vorsorgenden Rechtspflege darf es nicht untätig geschehen lassen, dass ein Beteiligter in die Gefahr eines folgenschweren Schadens gerät, der durch eine mit wenigen Worten zu gebende Belehrung zu vermeiden ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH erwachsen demgemäß für den Notar Schutzpflichten, wenn er auf Grund besonderer Umstände des Falles - namentlich wegen der rechtlichen Anlage oder der Art der Durchführung des konkreten Geschäfts - Anlass zu der Besorgnis haben muss, einem Beteiligten entstehe ein Schaden, weil er sich aus mangelnder Kenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen, welche das beurkundete Rechtsgeschäft als für seine Vermögensinteressen bedeutsam erscheinen lassen, einer Gefährdung dieser Interessen nicht bewusst ist (BGH, Urt. v. 9.1.2003 - IX ZR 422/99, MDR 2003, 537 = BGHReport 2003, 413 = NJW 2003, 1940 [1941] m.zahlr.w.N.).

b) Zwar ist der Notar regelmäßig nicht verpflichtet, die tatsächlichen Voraussetzungen für den Anlass zu einer betreuenden Belehrung selbst erst zu ermitteln (BGH, Urt. v. 13.6.1995 - IX ZR 203/94, MDR 1995, 1170 = NJW 1995, 2794). Im vorliegenden Fall lagen jedoch auf Grund des ihm im Zuge der Vorbereitung der Beurkundung zur Kenntnis gebrachten oder zumindest erkennbaren Sachverhalts hinreichende Anhaltspunkte vor, die zu einer solchen Belehrung hätten Anlass geben müssen: Im Grundbuch war der gesamte Grundbesitz des Klägers als "Hof gemäß der Höfeordnung" ausgewiesen; unerheblich ist - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt -, dass er nach der Behauptung des Klägers schon seit langem nicht mehr bewirtschaftet worden sein soll. Voreigentümer war der Bauer Wilhelm D. gewesen. Da der Kläger denselben Familiennamen trägt, lag der Rückschluss dringend nahe, dass der Hof dem Kläger im Wege der vorweggenommenen Hoferbfolge durch Übergabevertrag übertragen worden war. Dies wiederum hatte die rechtliche Konsequenz, dass zu Gunsten der anderen Abkömmlinge der Erbfall hinsichtlich des Hofes mit dem Zeitpunkt der Übertragung als eingetreten galt (§ 17 Abs. 2 HöfeO). Die 20-Jahres-Frist des § 13 HöfeO begann somit mit dem im Grundbuch ausgewiesenen Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch den Kläger (27.2.1979) und endete am 27.2.1999. Bei Wahrnehmung pflichtgemäßer Sorgfalt hätte der Beklagte die Möglichkeit in Rechnung stellen müssen, dass weitere erbberechtigte Abkömmlinge vorhanden waren. Er durfte sich insbesondere nicht darauf verlassen, dass deren etwaige Ansprüche bereits im Hofübergabevertrag geregelt waren, sondern hätte zumindest beim Kläger Rückfrage halten müssen. Mit der Aufklärung über etwaige Abfindungsansprüche hätte er auch nicht etwa seine Neutralitätspflicht gegenüber den anderen möglichen Erben verletzt, da es insoweit lediglich um eine Klarstellung der objektiven Rechtslage gegangen wäre. Dass der Beklagte diesem gesamten Fragenkomplex keine Aufmerksamkeit gewidmet hat, begründet bei Anlegung eines objektivierten Sorgfaltsmaßstabs einen Fahrlässigkeitsvorwurf.

2. Das Berufungsgericht meint sodann weiter, etwaige Nachabfindungsansprüche hätten bereits dadurch zu Fall gebracht werden können, dass die Eintragung der Käufer als neue Eigentümer in das Grundbuch auf einen Zeitpunkt nach dem 27.2.1999, mithin nach Ablauf der 20-Jahres-Frist, hinausgeschoben worden wäre. Es stellt auf Grund der vor ihm durchgeführten Beweisaufnahme in revisionsrechtlich nicht angreifbarer tatrichterlicher Würdigung fest, dass die Käufer damit ohne hierüber hinausgehende Änderungen des Grundstückskaufvertrages einverstanden gewesen wären. Damit verkennt es jedoch - wie die Revision mit Recht geltend macht -, dass eine solche Verfahrensweise nicht geeignet gewesen wäre, den Kläger von den Nachabfindungsansprüchen zu befreien.

a) Sie wäre nämlich auf eine unzulässige Umgehung der gesetzlichen Regelung der §§ 13, 17 HöfeO hinausgelaufen. Auch im Anwendungsbereich dieser Bestimmungen ist anerkannt, dass die Ergänzungspflicht durch besondere Gestaltung des Veräußerungsvertrages dann nicht umgangen werden kann, wenn diese die nach § 12 HöfeO Berechtigten in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise benachteiligt (vgl. Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, HöfeO, 10. Aufl. 200, § 13 Rz. 76 m. w. N.). Insbesondere gilt auch in diesem Bereich der Rechtsgedanke des § 162 BGB (BGH, Beschl. v. 7.7.1964 - V BLw 41/63, RdL 1965, 20 [21]).

b) Allerdings mag es dem Veräußerer noch nicht zum Nachteil gereichen, wenn er das Verpflichtungsgeschäft vor Ablauf der 20 Jahre abschließt, das Eigentum aber erst nach Ablauf dieser Zeitspanne übergehen soll (BGH, Beschl. v. 10.12.1965 - V BLw 28/65, RdL 1966, 73; vgl. auch Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, HöfeO, 10. Aufl. 200, § 13 Rz. 77). So liegt der Fall hier indessen nicht: Das gesamte Geschäft war darauf angelegt, im Jahre 1998 abgewickelt zu werden. Insbesondere wurden die beiderseitigen Leistungen ausgetauscht und die Käufer in den Besitz des Kaufgegenstandes gesetzt, ohne dass sie dafür eine Nutzungsentschädigung zu entrichten hatten. Dies bedeutete, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Eintragung der durch Vormerkung gesicherten Käufer in das Grundbuch in vollem Umfang tatsächlich, wirtschaftlich und rechtlich in Vollzug gesetzt worden war. Bei dieser Sachlage konnte ein Hinausschieben der Umschreibung nur den Zweck verfolgen, die Ansprüche der weichenden Erben zu vereiteln. Dies wäre mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar gewesen (BGH, Beschl. v. 10.12.1965 - V BLw 28/65, RdL 1966, 73).

3. Dementsprechend fehlt es beim derzeitigen Sachstand an hinreichend tragfähigen Feststellungen dazu, dass die Amtspflichtverletzung des Beklagten für den dem Kläger entstandenen Schaden ursächlich geworden ist. Andererseits lässt sich nicht ausschließen, dass der Kläger bei Kenntnis möglicher Nachabfindungsansprüche das gesamte Veräußerungsgeschäft auf einen Zeitpunkt hinausgeschoben hätte, zu dem es hätte durchgeführt werden können, ohne dass die Gefahr treuwidriger Benachteiligung der weichenden Erben bestanden hätte. Der Kläger hat dies vorgetragen; der Beklagte hat substanziiert erwidert, dass der Kläger in jedem Falle auf eine Veräußerung des Hofes im Jahre 1998 angewiesen gewesen sei und dass die Chancen auf eine Verschiebung dieses Termins äußerst unsicher gewesen seien. Diesem Vorbringen wird das Berufungsgericht nachzugehen haben.