Brandenburgisches OLG Beschluss vom 17.03.2020 - 3 U 53/19

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten zu 3. wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 8.03.2019 dahingehend abgeändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

2. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Wert des Berufungsverfahrens: 21.256,17 EUR

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von den Beklagten zu 1. bis 3. die Herausgabe und Räumung eines Pachtgrundstücks in ..., von den Beklagten zu 1. und 2. darüber hinaus die Zahlung von Nutzungsentschädigung für das Grundstück.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Pachtgrundstücks in W..., ... Straße mit einer Größe von ca 1.040 m². Mit der Verwaltung ist die ...gesellschaft W... betraut, deren Mitarbeiterin die Zeugin S... ist. Am 27.01.1983 schlossen die Beklagten zu 1. und 2. gemeinsam mit der bereits im Jahr 2009 wieder ausgeschiedenen Ehefrau des Beklagten zu 1. einen Nutzungsvertrag über das Grundstück mit der Klägerin, in dessen § 4 unter anderem Folgendes vereinbart ist:

"Der Nutzer ist berechtigt, während der Laufzeit des Vertrages bei Vorliegen der Zustimmung des Verpächters den Bungalow zu verkaufen. Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Nutzungsvertrag ein".

Auf dem Grundstück errichteten die Beklagten zu 1. und 2. einen Bungalow.

Am 22.03.2013 schloss der Beklagte zu 1. mit dem Beklagten zu 3. einen Kaufvertrag über die Baulichkeiten. Zu einem späteren Zeitpunkt im Jahr 2014, nach dem Vortrag der Beklagten am 02.08.2014, wurde der Kaufvertrag nochmals unter Beteiligung des Beklagten zu 2. geschlossen. Mit Datum vom 30.06.2015 kündigten die Beklagten zu 1. und 2. den Nutzungsvertrag und teilten in dem Kündigungsschreiben mit, dass Nachfolger und Käufer der Beklagte zu 3. sei. Das Kündigungsschreiben wurde der Zeugin S... persönlich in einem Termin am 07.07.2015 übergeben. Diese veranlasste, dass der Beendigungszeitpunkt des Vertrages auf den 31.12.2015 abgeändert wurde.

Nach dem 07.07.2015 unterbreitete die Klägerin dem Beklagten zu 3. ein Angebot auf Abschluss eines neuen Pachtvertrages zu geänderten Bedingungen, insbesondere unter Vereinbarung eines im Vergleich zum ursprünglichen Pachtvertrag höheren Pachtzinses. Dieses Angebot nahm der Beklagte zu 3. nicht an.

Der Beklagte zu 3. nutzt das Grundstück, das ihm von den Beklagten zu 1. und 2. zum 01.07.2015 übergeben wurde. Pachtzins wurde seit dem 01.01.2016 nicht mehr gezahlt.

Die Klägerin forderte die Beklagten zu 1. und 2. mit Schreiben vom 27.07.2017 zur Räumung und Rückgabe des Grundstücks sowie Zahlung einer Nutzungsentschädigung ab dem 01.01.2016 in Höhe von 5.106,40 EUR auf. Der Beklagte zu 3. wurde mit anwaltlichem Schreiben vom 28.08.2017 zur Zahlung der rückständigen Jahrespachten für die Jahre 2016 und 2017 aufgefordert. In der Klageschrift hat die Klägerin vorsorglich die Kündigung eines etwaig mit dem Beklagten zu 3. bestehenden Pachtverhältnisses erklärt und diese im Berufungsverfahren wiederholt.

Die Klägerin hat behauptet, einen Übergang des Pachtverhältnisses auf den Beklagten zu 3. habe es zu keinem Zeitpunkt gegeben. Der Beklagte zu 3. sei nicht Pächter des Grundstücks geworden. Er hätte einen neuen Pachtvertrag abschließen können, was er aber abgelehnt habe. Die Beklagten zu 1. und 2. seien Pächter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zum 31.12.2015 geblieben. Da sie das Grundstück nicht herausgegeben hätten, seien sie zur Räumung und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Pacht verpflichtet.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Pachtgrundstück in ... W..., ... Straße, Gemarkung W..., Flur ..., Flurstück ... (teilweise), Parzelle ..., mit einer Größe von ca 1.040 m², welches in der Anlage K1 rot umrandet ist und Teilgrundstück des in der Anlage K 2 türkis unterlegten Flurstücks ... ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben;

2. die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 9.487,64 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.106,40 EUR und aus 4.381,24 EUR seit dem 02.04.2017 zu zahlen;

3. die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin für den Zeitraum ab dem 10.11.2017 bis zur Rückgabe des unter Ziffer 1. genannten Grundstücks einen Betrag von täglich 13,99 EUR zu zahlen;

4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten zu 1. und 2. haben behauptet, die Zeugin A... S... habe die Zustimmung zum Kaufvertrag mit dem Beklagten zu 3. erteilt...